提前还房贷,省出几十万!什么原理？

 

" 要不要提前还房贷 " 成为近期热议话题。

不少人晒出提前还贷的经历，声称省出的几十万元钱相当于理财。目前提前还贷的主要原因，是房贷和其他理财品或者贷款之间的利差。集中在三方面，一是房贷和理财产品之间的利差；二是商贷和公积金之间的利差；三是房贷和其他贷款之间的利差。

理财和房贷之间的利差

王洁是提前还房贷的 " 赢家 " 之一，她告诉 21 世纪经济报道记者，去年她在广州海珠区购买了一套房，约贷款 280 万左右，其中 60 万为公积金贷款，220 万为商业贷款，商贷的利率为 5.15%，按揭期为 10 年，还款方式为等额本息。

" 我是从 2021 年 6 月开始第一次还款，第一个月还款的金额是 23282 元左右，其中偿还本金 1.4 万，利息 9356 元。以此计算我第一年的贷款利息就超过 10 万，这对于我来说负担还是挺重的。后来年底的时候，一笔定存到期我就一次性付清了所有的贷款，但 6 个多月的时间付出的利息差不多 6 万。"

王洁表示本来提前还贷，还需要给银行支付一定的违约金。根据贷款银行的规定，放款一年内提前还款，需要支付还款金额的 1%，1-2 年内提前还，需要支付还款金额的 0.5%，2 年以上则不用支付。但是因为她是银行的 VIP 客户，经过申请就免付了这笔违约金。

" 主要是刚好有笔钱回来。我之前做了一笔 3 年期的大额存单，利息大概在 4.5% 左右，到期之后发现很难再找到更好利息的类似产品，多数产品的年化利率都在 4% 之下，这个时候如果我继续再做理财，和银行贷款之间的利差超过了 1.15%，肯定不划算，于是就决定提前还款。去年 12 月 20 日结清之后，我感觉一下子轻松了不少，毕竟每个月给银行 9000 多的利息不是一个小数目。" 王洁告诉 21 世纪经济报道记者。按照王洁的贷款金额和还款起算计算，其原本的总利息为 61.95 万元，提前还款给王洁省下了 50 多万元的利息。

"普通人每年如果没有 5% 以上的稳定投资收益，可以考虑提前还贷。" 中原地产首席分析师张大伟表示，他坦言身边不乏提前还贷的朋友。

公积金和商贷之间的利差

据了解，目前选择提前还贷的方式大致有三种，一种是全部提前还款，适合资金充足的人；另外两种均属于部分提前还款，但视收入、消费需求等会选择缩短贷款年限或者降低还款额度等两种方式。

对于提前还款的原因，多数贷款人表示由于前两年楼市较为火爆，当时为了抑制市场上的炒作行为，银行不约而同的提高了房贷利率，全国的房贷利率普遍在 4.6% 到 6% 之间，这造成了还贷成本较高，提前还贷就是为了降低成本。

此外提前还款的另外一个重要原因在于近期合适的投资品不多。开年以后，受到美联储 " 收水 " 的影响，全球资本市场都出现了较大幅度的回撤，股票和基金都呈现一定程度的浮亏；此外银行理财、大额存单等风险较小的固收类产品则收益节节走低，市场上 5% 以上收益的理财产品难觅。常规投资收益无法覆盖房贷利率，对于理财小白或谨慎型投资者来说，与其拿钱存定期买理财，不如提前还房贷。

林明也是提前还贷一族，他告诉 21 世纪经济报道记者，他采取的是部分提前还贷的方式。" 前年为了结婚买了一套小户型婚房，贷款额度在 160 万左右，采取商贷 + 公积金的方式，其中商贷的金额大概是 100 万，不过我公积金账户上大概可以取出 35 万，于是办理好商业贷款之后，就从公积金账户取出来，提前偿还了商业贷款一部分。毕竟和商贷相比，公积金的利率要优惠的多。"

林明计算如果按照商业贷款 100 万，5.3% 的利率，20 年等额本息的还款方式，利息高达 62.4 万元，如果按照 65 万的总金额来计算，则利息降到了 40.6 万元，利息下降 21.8 万元。

其他贷款和房贷之间的利差

各种贷款产品之间的利差也是提前还贷的诱因之一。广州私人企业主刘倩告诉 21 世纪经济报道记者，自己一套住宅的贷款还剩近 50 万，由于是二套，利息为 5.6%，如果她提前还款之后，再将房屋抵押，抵押贷可以降到 3.9%（先息后本），之间就有 1.7% 的息差。不过刘倩表示需要提醒的是，这个优惠利率，需要个人名下有注册公司企业才可以。

除了上述提到的原因之外，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，还有一个重要的考量因素是因为去年开始，多地为了限制炒房，不断出台严控措施，此前一度出现的房价突进局面得到控制，有些地方的房价甚至见顶回落，这让高杠杆买房的投资人热情消退。" 打个比方，如果当地房价每年涨 10%，贷款利率 5%，购房者贷款购房冲动就会增强，愿意增加杠杆。但是如果房价不涨，甚至出现回调，购房者这时候就会想着收缩杠杆，于是就出现了提前还贷的现象。不过提前还贷的前提是手头资金充裕。"

21 世纪经济报道记者发现，分享提前还贷的人群多集中在 "80 后 " 和 "90 后 " 群体。

一组数据也可以看出，今年以来购房者的贷款意愿出现降低。央行 2022 年 2 月份金融数据显示，住户贷款减少 3369 亿元，其中，短期贷款减少 2911 亿元，中长期贷款减少 459 亿元。

中长期贷款以按揭房贷为主，减少意味着当月新增贷款金额低于当月还款金额。这项数据自 2007 年开始统计以来首次出现负增长。

5 月 13 日，央行公布了 4 月金融数据，没有公布中长期贷款，而是将住房贷款从住户贷款中单列出来，这项口径更直接的数字减少 605 亿元，同比少增 4022 亿元。住户贷款主要包括住房贷款、消费贷款和经营贷款。