1998 年房改以来，上海楼市走过了长达二十多年的超级大牛市。
在这个过程中，涌现出了不少 " 专业 " 玩家，他们在时代浪潮下一度风光无两。
但时过境迁，在上海 " 摊大饼 " 式发展的时代过去，外加楼市限购限贷后，这些玩家大都已经过气。
今天我就和大家盘点一下上海楼市里的几类 " 过气 " 玩家，其中有不少心得很值得我们借鉴。
凤变冰玩家
凤变冰，顾名思义就是 " 凤姐 " 变 " 冰冰 "。
" 凤姐 " 想要变成 " 冰冰 "，自然要经过化妆改造，所以说得再直白点，凤变冰就是丑房改造项目。
这类玩家会专门寻找一些年代久远、装修奇差的老破小，底价买入后，花大力气装修改造，然后卖给一些文艺女青年、小夫妻等。
凤变冰的关键，是买入的足够便宜，这样才能有足够的套利空间，因为说白了，愿意买老破小的，预算都不会很高，哪怕你装修地再好，买家也只愿意支付自己原本的心理溢价，再高就很难了。
所以，这类玩家在买入的时候，会利用房子的缺点，大力杀价，一定要低于市场价不少，这样获利空间才大。
在上海楼市还不限购的年代，凤变冰玩家们可以大规模批量操作，可能同时有好几套老破小在装修。
现在这类玩家已经基本绝迹，因为短期内交易成本太高。
我们也是不推荐大家这么做的，一房票有成本，二时间有成本，三交易有成本，最重要的是第四点：老破小涨幅太差。
凤变冰给我们有用的启示是：
如果你要卖房，建议轻度装修，尽量空关。
人都是视觉动物，购房者是为场景买单的，尤其是女性购房者。
而如果房间里有七件以上物品，在人的视觉里就会感觉杂乱。
所以我卖房一般会选择空关，自己不住，租约也解除，只要房子价格卖得好，根本不在乎那点租金。
装修方面，两万块的软装就行，房子里打扫一下，刷个墙，换个灯，换个窗帘，搞个性冷淡风格什么的。
如果你要买房，尤其是你文艺青年的话，注意不要为装修支付高溢价。
相比房间内的装修，你更应该关注房龄、社区品质、地段等因素，因为装修是可变的，其他因为是不可变。
大面积低单价玩家
这类玩家专门买那些单价低、面积大的房子，这些房子买入时不受欢迎，不好卖也不好租，但由于价格够低，只要长期持有，一定能涨到合理的区间，所以这类房子往往是一些郊区的远大新。
这种玩法是建立在上海快速发展的城市红利之上的。
这类房子有一个缺点，持有时间比较长，而且流动性差，因为地段不好也很难出租，没有现金流支撑。
但只要牛市以来，这类房子单价上涨，收益是绝对可观的。
这类玩家秉承一个心法：房价从 4 万涨到 8 万，一定比从 8 万涨到 16 万容易，所以 " 大面积低单价 " 的关键是，单价足够低。
的确，在上海摊大饼式发展的年代，这种心法无疑是正确的。
但今天，已经不太适用了：
上海楼市的分化和二八定律，越来越明显了。
未来品质越好、单价越贵的房子，反而越有可能跑赢大盘；而现在的洼地，可能以后还是洼地。
其实在上海经历了飞速发展的阶段之后，现在想在城郊结合部搏房价暴击的机会越来越少。
原来可以靠 " 郊区变市区 " 博取地段升级的红利，在目前大概率是行不通了。
换句话，上海已经过了从 0 到 1 的阶段，现在是从 1 到 2 的阶段。
现在买房，我们要关注新钱的流向，也要关注老钱强烈坚守的地方。
新钱的流向，在产业和规划里；老钱的坚守，在 IP 和价值认同里。
衡复区玩家
这类玩家，就是专门在衡复风貌区，湖南路，武康路，衡山路一带，寻找低价房源长租或者买入，然后花大力气装修后出租给老外。
这些地方是上海最好的地段，过去在房租还不够高，房价也不够高的时候，一套衡复风貌区原租金 3000 元的老破小，在经过装修改造之后，可以 10000 元租给外国友人。
多年以来，上海的租售比一直维持在 1.7% 左右，500 万的房子，年租金大概是 8.5 万。
而这种玩法，租售比能达到 8%，无疑时很高的；而且因为地处核心地段，这类房子的涨幅也是不俗的。
所以这类玩家赚到了租金和房产增值的两部分利润，而且都很丰厚。
一个朋友在陕西南路有一套 50 平左右的老房子，8000 块一个月长租给了别人，现在同样的房型精装修月租金都要 12000 块以上了。
不过，这类玩法的局限是只能在衡复风貌区一带活动，而且在中国经济快速发展后，上海高级白领的收入也迅速对标国际，找到这样的 " 冤大头 " 的国际租客，比之前难了不少。
民宿玩家和二房东
1）先说民宿玩家。
民宿玩家可以说是二房东的一种，这类玩家的房源有的是买的，有的是租的，如果你想大规模地投入，肯定是租的居多。
有的人看不上这种玩法，是因为他不清楚民宿的利润。
要知道，民宿的单日租金是很高的，一套房子如果月租金是 4000 元的话，日租的话就能租到 400 甚至更高，200% 的套利空间。
我们公司一个小伙伴之前就做民宿，用她的话说，1 年回本，3 年翻倍，如果没有疫情，那都不用上班了。
不过民宿的玩法有一个缺点，就是很耗费精力， 对接租客，保洁卫生，如果你房源多的话，可能一整天都在忙。
小伙伴跟我说，她找了管家公司，收取 10% 的管理费，不用自己操心，省心了不少。
但很可惜，新冠来了，民宿玩家们很受伤，小伙伴也已经退出了。
现在还在坚守的，要么是全部身家都在上面，要么是转长租了。
2）二房东
上海的二房东很多，而且团体家族作战。
他们的方法就是低价收入长租房源，然后装修改造后分割出租给打工人。
在漕河泾这边很多这样的福建二房东，一套两室一厅 6000 租入，装修改造后变成四室一厅，每个房间都有小型的卫生间，四个房间加起来租金可以达到 13000 元，也很暴利。
当然消防多少是不过关。
一个福建二房东跟我说，他去年赚了 200w。
包括内环超级大盘中远两湾城，也一度被群租房二房东占领，不过现在经过治理，已经基本绝迹。
二房东的优势是轻资产，因为房源都是租的不是买的，而且可以大规模批量操作。
只要上海还能提供比其他城市高的收入岗位，只要还有源源不断地打工人涌入上海，二房东就不会绝迹。
法拍玩家
我跟大家聊过不少法拍房的东西，法拍房投资想要赚钱，关键是拍得足够笋。
在法拍市场，利润 = 卖出净到手价格 -（成交价 + 买入税费 + 佣金 + 可能的融资成本）
根据公式可以得出以下几点：
1、成交价与市场价差越大越好，价格越便宜成本越低；
所以这个房子到底值多少钱，这个问题一定要搞明白。
很多法拍房被叫高的原因，就是因为参拍者不清楚这个房子到底值多少钱。
有些人把网站上的评估价看做是市场价，其实不可取。
评估价很多时候是不准的，所以我们不能把它作为一个市场价来参考。
评估价有时候偏高，有时候偏低，更多时候是偏低的。
如何摸清一套法拍房真正的价格？这套房子在市场上的流动性如何？当下是否好脱手？未来的增值空间怎样？
这些都是一个合格的法拍房参与者应该搞明白的地方，虽然这对于个人来说有点难。
2. 税费各付好于税费全包；
上海 90% 的法拍房（住宅）税费各付，我们实际上拍下来这个房子只会承担自己的契税，而不会承担上家的税费，
3. 便宜进便宜出，加快周转周期。
这个公式看起来蛮幼稚的，但实际上就是这么做的，我拍进来的房子基本上 12 个月之内我都卖了。
当然这是我们从投资角度来讲的，所以说快进快出，周期要快。
这类玩家现在还有很多，但比上海法拍限购之前，还是少了不少。
另外相比二手房，法拍房不受三价取低影响，现在还可以贷足，杠杆优势大了不少，再加上税费各付，还是很香的。
以上，就是今天跟大家聊的几类上海楼市里的 " 过气 " 玩家。
