南京“神级调控”，又是“寂寞一场”？

昨天长三角网红城市南京传出 " 重大利好 "！

贷款重回 " 认贷不认房 " 标准，贷款结清算首套！

我顿时激动到不行，准备熬夜写文章解读这个重磅消息。

如果南京限贷打开，那说明很快全国各个城市限贷政策也会放松，这无异于是核爆级的楼市刺激政策。

结果，我仔细研究这个政策的时候才发现，是贷款利率按首套认定，而并非首付比例按首套认定。

我当时整个人就懵了，不愧是长三角最强操盘手，用最戏虐的手法，拿捏住了整个市场的关注！

在我的印象中，最近南京已经不止一次通过这种方式上热搜了。

就在前几天，我们的微信群中突然炸锅了，说南京全面放开限购政策。

结果我咨询了当地很多业内人士，都说没有官方的消息，都是大家私下在传，具体怎么执行大家都不清楚。

结果等着等着，还是没有等到官宣，最后的版本应该是这样的：

这就说明这次南京并非全部放开限购，而只是部分地区放开了限购。

而且这些放开限购的地区并非南京当下的热点区域，比如大校场、河西以及江北新区核心区。

无独有偶，除了这个乌龙事件，在这个月初的时候南京又传出贷款利率狂降 100 个基点。

虽然当时我不太确定这个究竟是首套房利率的降幅还是二套房利率的降幅。

我后来想了下就算是二套房的利率，如果参照上海二套房 5.6% 的利率水平，降 100 个基点，就是降到了 4.6% 的水平，那么妥妥的就是基准利率作为房贷利率了！

结果我又仔细研究了下，才发现这个消息更离谱。

原来是南京年初的时候，南京的首套房利率差不多在 6.25% 左右，目前首套房利率已经降到了 5.2%，这样差不多是降了 100 个基点。

原来只是从比较高的利率回归到了合理的范围，而并非跟苏州一样将贷款利率调整到了基准利率水平！

我觉得如果城市间也有大 V，那么南京一定首当其冲，简直太会蹭热点了！

但是，玩归玩闹归闹，我们可以推理下，南京为什么要蹭所谓的 " 调控热点 "？

我觉得还是当下的日子太难过了！

就在网传南京放开限购的头一天，他迎来了今年的首场土拍。

其实在拍地之前，南京对市场行情是有预判的。

不仅把挂牌地块数由去年首次拍地的 52 宗减少到了 20 宗，地段上也主要集中在主城区和江北新区、浦口以及江宁这样市场活跃度较高的热点片区。

并且为了托底，还找了很多国企一期参与竞标。

但就是这样，这 20 宗地块中，仅有 14 宗成交，6 宗地块流拍，而成交的地块中有 8 宗底价成交，仅有 3 宗土地触顶摇号！可见土地市场达到了前所未有的冰点！

而惨淡的岂止是土地市场，南京的一二手市场更是惨不忍睹。

通过查询南京网上房地产信息，目前南京的新房库存量已经达到了 77213 套，达到了新房库存的新高点。

按照目前的新房成交量去化周期达 10 个月以上！

而目前仅在链家挂牌的南京存量二手房已经达到了 132978 套，按照目前二手房的去化周期，全部卖完需要 2 年！

除此以外，南京的多个热点地区新房成交惨淡！

比如最近开盘的河西金茂府已经不用摇号，平推之后去化仍不理想；大校场板块的 " 四叶草 " 首开去化不到一成。

而江北核心区各个板块也打出降首付、不要求装修包、优惠购房等各项利好政策。

但即便跪成舔狗，依然卖不完！

我说的这三个区域可是南京目前的顶流，在去年可都是八成首付，万人摇号也抢不到房子的区域，没想到现在已经彻底凉透了！

所以南京现在真的难，调控政策必须松动！

但是毕竟是网红城市，全国其他城市都紧紧盯着南京的动向，而且作为国内首屈一指会操盘的区域，他的每一个动作对全国楼市政策的影响极大。

因此当地的住建部门也很害怕，生怕自己的一个失误就带动了楼市风险的变动。

所以你们会发现南京现在的调控政策出台的扭扭捏捏，一方面真的是扛不住了，要放松，另一方面，又怕影响太大被中央锤，只能小心翼翼、偷偷摸摸的放松。

比如限购政策这块，先是放松了高淳、溧水这样的远郊区域，再放松主城的非重点区域，而且也不敢官宣。

那么未来会不会扩大到全市放松限购，我觉得非常有可能！

其实我觉得南京真的可以根据实际情况再出台更有针对性的政策。

比如现在南京的刚改人群完全没有办法换房子。

按照南京现在的贷款政策，贷款没有结清买第二套房子需要 8 成首付，如果贷款结清则需要 5 成首付！

很多家庭都需要卖掉房子才能买新房，但是现在严苛的比例限制。

很多人即使卖了房子也凑不够 5 成首付，所以干错就不置换了，这极大的限制了刚改人群的购买力，未来一旦真的放松首付要求，这块需求将会呈现爆发式的增长！

其次，现在南京的贷款利率还是很高，很多银行首套房利率还维持在 5.4% 左右，二套房最高更是能达到 6.1%！这应该是长三角房贷成本最高的城市了！

而目前很多城市都大幅降低了房贷利率，像苏州最低可以做到基准利率。

昨天还有个政策挺耐人寻味的。

郑州地区的银行对于毕业五年内大学生推出 4.5% 的房贷利率，比 5 年期的 LPR 价格还要低！

其实没什么奇怪的，我们现在的房贷利率就是 LPR+ 商业贷款基点，这个基点可以是正数，未来也可以是负数，实际上就是以前的房贷打折。

所以，在未来不仅仅是南京这样的城市，全国大部分城市其实都还有放松调控的区间，只不过需要政策制定者躬身入局，倾听市场的需求！

给那些真正刚需和刚改人群应该给予更多差异化的购房政策。

从当下南京扭捏的楼市放松政策中，我们感受到的是越来越多的城市尴尬无比的现状。

放的太快，怕被说违背了房住不炒；放的太慢，对楼市没有半毛钱的影响。

最后，给大家看一则粉丝留言，挺有意思的。