碧桂园发布2021年度报告，数据背后的竞争力何在？

2021 年，中国房地产市场跌宕起伏，下半年行业进入深度调整期。碧桂园依然展现了头部民营房企的经营实力，3 月 30 日披露的 2021 年全年业绩显示，公司全年实现权益合同销售金额 5580 亿元，权益合同销售面积 6641 万平米。公司经营展现出较强的韧性，财务状况持续改善，土地资源丰富，为未来高质量发展储备了充足的动能。

在多家第三方机构年度销售榜单中，碧桂园是唯一一家迈入 7000 亿的房企。市场下行全行业收缩，7000 亿的数据背后，碧桂园为什么还能有如此业绩？碧桂园如何保持穿越周期的能力？

精细化管控提升全周期竞争力

30 日举行的业绩发布会上，碧桂园集团总裁莫斌表示，鉴于中国城镇化的进展仍在推进，房地产依然是社会经济支柱产业之一，仍然存在巨大的需求空间，同时，政策融资将得到边际改善，预计今年市场呈现前低后高的走势。" 碧桂园在外部对未来的市场充满了信心，内部对我们的管理也是充满了信心。"

据介绍，碧桂园从 2018 年开始做全周期综合竞争力提升的安排，今年是第四年。在全周期竞争力提升的过程中，公司的考核随之做出相应调整。市场上升的时候，以销售额作为考核目标；市场平稳的时候，以现金流作为考核目标；市场下行的时候，以可动用资金作为考核目标，牵引每个区域和每个项目都在安全的边际下发展。

统计显示，2015 年至 2021 年期间，碧桂园权益销售额复合增长率达 29%，业绩增长趋势稳健。2021 年，公司营业收入同比增长 13% 至 5230.6 亿元，收入覆盖总负债的比例逐年上升至 1.6 倍。销售回款保持 90% 的高位，净经营性现金流为正，达到 108.6 亿元，显示出自身造血能力的强劲。

莫斌在发布会上介绍称，2021 年公司严格落实全面预算管理，精细化管控收支两端，从销售回款考核转变为可动用现金考核，要求区域形成常态化收支管理机制，以支定收，通过财务管控不断提升公司竞争力。

在支出端，碧桂园根据支出的大类做不同的管控措施：

一是对工程款做穿透式管理，通过科学合理的方法，对业务进行拆分，穿透到每个楼栋的每一笔支出，不盲目新增无效产值，保障精准供货。

二是进行常规费用归零管控，除刚性费用外，其余费用进行零基预算；对每个费用科目、每一笔费用都由承责部门管控，精细化落到实处；以项目为单位做营销费率管控，根据投放效果制定投入额度，降低无效支出。同时，强化自销，善用自有平台，优化成交结构，减少对分销的依赖，降低渠道费用。

三是继续优化融资结构，通过提前偿还或回购部分高息短债降低融资成本，债务久期也得到了有效优化。

在收入端，公司不断提升在手资源的周转效率，盘活大宗资产。

一是通过多维度对货量进行分类，精准铺排，增加经营性收入：在资金维度，按照资金收回效率对各类货量的销售次序做了分类和排序，匹配相应的营销策略和资源。从货量流速的维度，针对常规住宅资产做好供销匹配。

二是形成完善的价格监控体系及纠偏机制，制定合理的目标及完善的闭环管理机制。

布局兼顾均衡和精准，未来聚焦一二线和强三四线城市

碧桂园在广袤的三四五线城市建立了显著的比较优势，在中国房企中独树一帜。不过，伴随人口红利逐渐消失、三四线高库存等现实，业界对碧桂园未来的市场空间也存有顾虑。

事实上，碧桂园是中国布局最广泛的房企之一。截至 2021 年底，公司开发项目遍布中国内地 31 个省、299 个地级行政区划、1425 个区县，项目总数达到 3216 个。近年来，碧桂园秉承城市深耕策略，在其所布局的城市中，有 161 个城市的市占率超过 5%，其中有 13 个城市的市占率高于 20%，55 个城市的市占率在 10%-20%。

截至 2021 年年底，碧桂园位于中国内地已获取的权益可售资源约 14846 亿元。另有基本锁定但尚未签约的潜在权益可售资源约 3365 亿元，合计约 1.8 万亿元，可维持公司未来 3 年左右的销售需求。

莫斌在发布会上说，2021 年碧桂园进一步完善了货量结构的调整，布局经济、人口吸附能力更强的城市群和都市圈。当年新获取土地中，85% 的土储聚焦五大都市圈，江苏、广东、浙江的投资额超过 50%，加上河南、上海、安徽的投资合计超过 70%。" 未来公司将对全国的市场做进一步的分类，按照市场规模、供需关系遴选出符合集团战略发展的市场，更加聚焦于以大都市圈为首的一二线和强三四线城市。"

可以看到，碧桂园投资布局兼具均衡和精准的特点，而三四线仍是其投资的重要组成部分。2021 年碧桂园 5580 亿元的权益销售总额中，75% 来自五大都市圈，68% 来自三四线城市。

从国家的政策走向来看，新型城镇化依然是中国房地产行业发展的主要推动力，三四线城市所在的县域市场也将担负越来越重要的使命。国家发展改革委印发的《2022 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》提出，今年中国将坚持把推进农业转移人口市民化作为新型城镇化的首要任务，城区常住人口 300 万以下城市全面取消落户限制政策，推进以县城为重要载体的城镇化建设，支持一批条件较好的县城重点发展，更好满足农民到县城就业安家需求和县城居民生产生活需要。

分析人士认为，在核心都市圈及大城市周围，存在着大量经济实力较强、有产业支撑，能够承接外溢人口、房地产市场需求旺盛的县城或县级市，仍蕴藏着房地产发展的巨大机会。

碧桂园集团常务副总裁程光煜表示，碧桂园一直以来秉持均衡精准的投资策略，并不限定于一二线或者三四五线城市。" 碧桂园投资布局始终是市场导向，哪里有市场，哪里有经营的空间，就去哪里经营。" 至于三、四线，依然是国内最大的单一市场，其优势在于经营效率高、货地比高、年化回报率强一些。他表示，将会重点布局城市群、经济和人口比较强、以及供求关系良好的封闭市场。

布局数字化及智能建造，构建未来强大竞争力

信息化、数字化正在给房企带来显著的管理加成，极大提高了业务操作效率。经过多年的发展与沉淀，目前碧桂园已在运营管理、投资研判、建筑设计、项目运营、产品销售、物业服务等全流程多环节大大提升了数字化管理水平。莫斌提出，2022 年碧桂园要加快推进数字化，让数字化成为企业的核心竞争力之一。

作为较早进行数字化尝试的房企之一，碧桂园早在 2019 年 6 月即对外发布了全国直营购房平台 " 凤凰云 "，将找房、看房、选房、购房等买房的各个业务模块都搬上了手机。2021 年，" 凤凰云 " 线上总认购比例已高达 70%。

在规划设计方面，依靠自研的规划智能强排软件，设计师仅花 34 分钟就能生成 62 个满足规范和日照要求的强排方案，而传统人工大约 3 个小时才能设计出一版方案。这在集中供地政策背景下，堪称快速判断地块价值的利器。

当前，传统建筑业正面临成本攀升、老龄化、工作环境恶劣等诸多制约，亟需进行一场深度变革。近来全国多地发文明确规定禁止包括 60 周岁以上男性及 50 周岁以上女性等从事建筑施工作业，未来行业劳动力短缺问题或更加突出。

同时，随着科技创新不断重塑全球竞争格局，国家正在加快实施创新驱动发展战略。在此背景下，碧桂园提出了 " 高科技综合性企业 " 的全新定位，积极进入智能制造等新业务领域。碧桂园旗下广东博智林机器人正在通过建筑机器人、BIM 数字化、新型建筑工业化等产品的研发，探索机器人建房。

莫斌介绍称，目前博智林已经形成了混凝土施工、修整、砌砖抹灰、内墙装饰等 12 个建筑机器人产品线，覆盖了结构施工、外墙施工、地下施工、混凝土修整、装饰装修等多项建筑施工工序。截至 2022 年 2 月底，博智林已有 21 款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖了 25 省超过 350 个项目，累计交付超过 750 台，累计应用施工面积已经超过 700 万平方米。

去年底，碧桂园还在汕头成功使用 8 款施工机器人、6 款运输及上料机器人、5 款集中工作站开展了多机协同装修施工作业，初步构建了完整的全周期施工闭环。目前，碧桂园正积极探索 " 拆解一栋楼 " 的应用试验，希望通过科学铺排施工工序，让建筑机器人像流水线生产一样施工作业，真正确保安全、保证质量并提高效率。

莫斌认为，博智林具有整体解决方案能力、产品快速创新迭代、优秀研发队伍、巨大的内部市场等优势。" 依托子公司在科技智慧建造上的助力，碧桂园内部的竞争力会越来越强。"

他同时表示，愿意以智慧建造同地方政府、国有企业和中央企业合作，参与保障性住房建设，为社会做出贡献。