取消预售制，这事儿到底靠谱吗？

今年两会，" 废除商品房预售制，实行现房销售制度 "的提案再次摆上桌面。

拿出这项提案的代表，是南方某省住建主管部门的负责人，出发点和专业性毋庸置疑。

其实在此之前，已有委员连续 5 年递交了相关提案。

他们的出发点，都是为了最大程度上遏制居民的购房风险。

可是，取消预售制的呐喊，为啥年年提，年年有？

咱们今天就来盘一盘 …

商品房预售制的前世今生

商品房预售制，几乎和公摊面积同一时期从香港传入内地。

自 1995 年《城市商品房预售管理办法》正式颁布后，开始在全国迅速推广。

2005 年，全国商品住宅现房销售比重尚有 43.4%；

2021 年，现房销售比重只剩下 13%，其余 87% 的房源均采用预售制销售。

也就是说，商品房预售制已然是主流销售模式。

在房屋销售的过程中，房企将建设中的楼盘预先出售给购房者，提前拿到全部或部分房款。

这种玩法，房企当然喜闻乐见——

1）不需要在项目前期大量垫付资金，而且回款周期还能大幅缩短；

2）只要运气不太差，房子还没卖完，现金流就可以回正，到交付时它们早已锁定项目利润；

3）某种程度上说，商品房预售制的存在，相当于变相鼓励了房企的高负债、高周转模式；

现金流的高速周转，对土拍和地方财政也有好处：

实际操作中，很多房企 A 项目刚刚回款，就能去拿 B 项目的地。

房企得以迅速扩张的同时，城镇化进程也能火速铺开：

短短二十多年间，中国楼市创造了众多千亿级甚至万亿级的世界房企；

我们的城镇化规模从 33.35% 成长到 64.72%。

期房销售比重越做越高的核心动力，就在于此。

当然，我国对于商品房预售制准入和资金监管有一套相对复杂的流程。

其一，要想取得预售审批，需要同时满足：

- 四证齐全，即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和建设用地规划许可证；

- 已投入资金不少于工程总造价的 25%；

- 主体结构完工 1/4 以上，部分地区此项有适当宽松；

其二，针对预售资金监管，不同的城市有自己的一套模式，但核心都是围绕预售资金或工程造价的监管。

以预售资金监管为例，具体流程大家可以参考下图：

客观上说，90% 以上的交房纠纷，都与商品房预售制有关：

譬如交房时出现货不对板，回款部分被房企用作拿新地 …

" 十个锅九个盖 " 的情况在牛市周期还能应付；

一旦楼市出现急转直下，骨牌效应在所难免。

2021 年，楼市经历过史无前例的硬核调控后，去杠杆的动作也是此起彼伏。

多家千亿规模的品牌开发商相继出现债务违约，能在三道红线外独善其身的房企成为香饽饽。

统计显示，截至 2021 年底——

郑州未交付的问题项目达 25249 套，占比约 28%，大中城市里列第一；

长沙、昆明、福州未交付问题项目分别为 28139 套、10976 套和 8077 套，占比均在 20% 上下；

重庆、南宁、盐城、武汉等未交付问题项目占比在 15% 上下；

上海、苏州、西安等未交付问题项目占比也接近 10%…

全国 24 座重点监控城市，未交付的问题项目总建面高达 2468 万㎡，约占 2021 年商品住宅成交总面积的 1/10。

光是某大一家房企，就涉及约 70 万套住宅存在无法及时交付的问题。

吃瓜群众只看到了冷冰冰的数字，背后却是数十万鲜活的家庭。

如此大体量的去化房源一旦烂尾，后果将不堪设想。

早在一年多以前，" 昆明 30 户居民住进烂尾楼 "的新闻便曾登上过热搜——

家徒四壁、雨水洗脸、工地水坑打水烧饭、用帐篷抵御阵阵寒风 …

更有业主从意气风发等到两鬓斑白，甚至有人直到离世也未能等到交付。

看到这儿，是不是瞬间懂了，近期住建部会议上为何对 " 保交楼 " 如此三令五申。

" 保交楼 " 已经体现出高超的智慧，因为决策层深知：

现阶段取消预售制依旧困难重重 …

取消预售制，到底有多难？

" 治大国毕竟不是烹小鲜 "，凡事都要尊重客观规律。

取消商品房预售制或许是大势所趋，但就目前来看，你我有生之年不一定能看得到。

1）房源供应或将断档

截至 2021 年底，全国在售商品房中，只有 13% 的房源为现房销售。

一旦对商品房预售制采取 " 一刀切 " ——

那么，待这批现房售罄之后，楼市必将迎来一年半到两年的断档期。

在此期间，新房市场将无房可卖，资金回流和销售端就业都会出问题。

笔者曾追访过长三角地区数个现房销售的楼盘项目——

无论规划现房还是 " 鸽 " 成的现房，都曾不同程度出现过员工批量跳槽的现象。

推广现房销售，对房企最显著的影响在于——

开发周期延长，资金成本预算上升，盈利节点整体后移，既得利润也将被蚕食。

久而久之，广大房企今后的拿地热情也势必遭受打击。

2）倒逼一二手房价继续上涨

一旦新房市场供应中断，供需矛盾必将进一步加剧。

最明显的，莫过于新房根本摇不到，大把大把的购房者被挤到二手房市场去。

新房市场形成的恐慌将大概率在二手房市场继续蔓延，价格就这样被推高了。

北上广深核心城区的存量房源，相当一部分年事已高；

但由于这些城市及其中心城区板块，自身具有不可替代性和不可复制性——

因此，这些房源依旧保持着相对乐观的增值预期和流动预期。

价格之所以能穿越房龄和体验，是流动性紧缩造成的一大后遗症。

如统一现房销售，开发商的销售节点、回款节点以及交付节点均要后移。

类似北上广深的那种流动性紧缩，完全有可能在全国范围内复制——

下游市场动荡不仅会将调控成绩瞬间归零，甚至可能形成新一轮报复性反弹。

显然，这与房住不炒的出发点是严重背离的。

3）房企债务或进一步加剧

2020 年下半年，" 三条红线 " 横空出世。

截至 2020 年底，全国 60 家上市房企中——

零踩线的共 22 家，踩一道线的房企 23 家，踩两道红线的房企 6 家，三道红线全踩的共有 9 家。

其中，35 家房企剔除预收款项后的资产负债率超过 70%；

15 家房企净负债率高于 100%；

另有 12 家房企现金短债比小于 1。

目前，全国已有多家千亿级房企出现债务问题，其中美元债更是违约重灾区。

统计显示，光是涉及美元债违约的房企在售项目就有约 7.5 亿㎡。

若采用现房销售，开发商的回款周期将从目前的 9-12 个月延长至 3 年 -3 年半。

已经面临债务问题的房企将进一步雪上加霜。

如此一来，加快工程进度，很可能就成了提高资金周转率最有效的方式。

若真到了这一步，工程质量的问题、违规施工的问题，也会跟着接踵而至 …

现如今，郑州、武汉、长春、南宁等城市，已售未交付项目体量明显偏高；

若贸然推进现房销售模式，短期交付风险必将陡然升高。

2021 年底，上述城市已售但未交付项目数量均超过 200 个，涉及总建面均在 5000㎡以上。

政策摩擦中，若有房企倒下去，便再无站起来的可能。

现阶段，如何避免买到烂尾楼？

取消预售制的出发点绝对是好的，但对于普通购房者而言，有这个功夫真不如多琢磨琢磨如何避免踩坑。

当前的主流对策主要有两个——

1）远离交付风险高的城市

通常而言，若尚未交付的问题项目套数比重若能控制在 10% 以内，说明这座城市大致还是安全的。

像北上广深，当前尚未交付的问题项目总套数都在这个安全线以内；

二线城市中，杭州、南京、成都、青岛、常州等，类似问题项目的总套数普遍保持在 5% 以下。

许多头部城市考虑十分长远：

无论是核心产业新城还是热点住区，一旦有烂尾苗头，对整个板块的招商或土拍都会造成消极影响。

如若处理不善，坏运气很可能像瘟疫一般蔓延。

二线城市中一些规划高端、落地拉胯的板块就是这么来的。

另一方面，这些城市的地方财政与政企合作机制也更为完善；

配套好且后期仍有大量潜在地块的区域，对于烂尾楼的容忍度更低。

即便出现问题项目，往往也能通过合理干预，让更具实力的房企补充进来。

此外，这类城市的业主往往卧虎藏龙，维权意识更强烈，且维权渠道更多元。

2）务必看清房企债务背景

如果一定要在问题房源较多的城市置业，那就务必着重审视开发商自身的债务情况。

过去一年多的时间里，有两件事大大增加了房企债务的透明度：

一是 " 三条红线 " 问世，二是 " 国进民退 " 频繁霸榜集中土拍。

按照央行和银保监会等机构针对房地产企业提出的指标，三条红线即——

- 剔除预收款项后资产负债率不超过 70%

- 净负债率不超过 100%

- 现金短债比大于 1

红线嘛，当然是踩的越少越好。

一般而言，踩一条线的 " 黄档 " 房企和一条都没踩的 " 绿档 " 房企安全性明显要高得多。

2021 年的集中土拍，我们还多次听到了 " 国央企、城投系兜底 " 的新闻说辞。

这些企业的债务违约风险通常要低得多。

2021 年末到 2022 年第一季度，决策层与监管层频繁 " 暖吹风 "；

今年的市场形势与房企营商环境也大概率会好于去年。

一个简单的判断就是——

如果一家房企目前还未出现严峻的债务问题，那么大概率这家房企（至少在此轮周期内）就是没问题的。

" 取消商品房预售制，实行现房销售 "的提案，不知让多少人感动不已。

但即便有一天，这种玩法真的寿终正寝，恐怕也是很久很久以后的事。

当前，经历过分化后的楼市，来到了一轮新的回暖期。

但 " 房住不炒 " 的原则不会更改，楼市的分化也不会停歇——

无论一座城市的问题房源无论是百分之几，对于个体而言，只要买到，那伤害值就是百分之百。

越到这种时候，越要守护好资产的安全性与流通性，在此之上谈受益才有意义。

楼市，正在与天气一道回暖，愿自助者，天助之。