钟伟：为什么我们不愿直面那些楼市常识？

某些打拍子喊口号式的歌曲之所以得以流行，并非因曲子多流畅优美，而是匹配了公众如此这般的音乐审美。同样地，一些中国经济和楼市问题的段子手式解读，也并非其含有多少逻辑和理性，而在于迎合了广泛的牢骚情绪。

2017 年 3 月，以 " 房住不炒 " 为核心，展开了建立楼市长效调控机制的持续治理；2021 年下半年，中国楼市调整明显加速。

以此短文，我们用尽量浅白的方式，直面三个常识问题：

一是中国房价为什么贵？

二是现在房子是过剩还是不足？

三是地产是否构成金融泡沫？

房价为什么高？

大多数国家可能都苦恼于高房价，中国也不例外。但中国高房价的根源有其特殊性，即房价的含税费率非常高，至少在 50% 以上，如果 70 个大中城市的商品住宅价格在 1 万元 / 平米，则其中至少 5000 元是地价及各项税费。剩下的一半才是建安、配套、财务成本和开发商利润。

中国 GDP 的含税费率略高于 20%，通过 GDP 含税费率可观察到地方 GDP 的掺水程度，地方政府 GDP 含税费率越低，其 GDP 掺水越厉害。烟草专卖等的含税费率最高，据说 2000 多元一瓶的白酒，其酒体及包装物成本不到百元，余下的都是巨额税费和企业利润。高房价根源在于高税费，把房屋做成类烟草产品了。

那么，为何房价的含税费率如此之高？

这可追溯至28 年前的分税制改革，地方和中央财权事权框架的重塑，一度使地方几乎失去了主体税种，2003 年之后逐渐推开的土地招拍挂制度，极大程度地补充了地方财力，甚至渐有 " 土地财政 " 的戏称。

2003 年至今，地方财政累计约 210 万亿元的支出中，约 1/3 依赖和房地产相关的税费，可用地方财力对土地税费的依赖度则更高。换句话说，脱离了土地财政，很难想象地方政府在过去十多年能支撑下来。

因此，中国高房价根源在于高税费率，高税费率的根源在于土地财政。脱离了土地财政，地方政府很难有足够财力去支撑基建配套投资和产业园区投资。

如果要再努力探寻高房价的其他因素，或许可归结为居民的高储蓄率。同样两个月薪万元的年轻人，每月积攒 3000 元的节俭者，显然比每月存不下钱的 " 月光族 "，能更快地接近获得 " 房奴 " 资格的门槛。

这些年轻人在购房时能不能得到父母的资助也很关键。可怜中国父母和孩子，他们以不及欧美 1/5 的收入，创造了逾 30% 的储蓄率。而西方家庭储蓄率通常低于 10%，父母也几乎绝少资助子女购房。

从这层意义上说，不宽裕的国人以家庭组团式的节俭，托举了中国房价。

现在看来，房地产开发已高度内卷化，开发销售毛利润率已降至 15%-20%，开发商也从中国富豪榜退潮多年。近年来就业和收入的艰难使居民储蓄率锐降，" 五个钱包 " 尽显囊中羞涩，水落石出的是，高房价直指高含税费率，并暴露土地财政难以为继的尴尬，解铃还需系铃人吧。

房子究竟够不够？

有数据告诉你说，中国城镇居民人均居住面积约 40 平米，如此三口人大多住在宽绰的 120 平米之家了？数据与常识不符。有学人在开发商供职时，以诸多研究反复证明房子不够，离职了即改口称房子已普遍过剩。此一时彼一时的风向转得让人无所适从。

房子够不够，并不复杂，看三个因素。

第一个因素是，2000 年以来，中国人口从 12.6 亿增至 14 亿以上，净增 1.5 亿人。

第二个因素是，20 年以来，城镇人口增逾 5 亿人，我们经历了一波城市化城镇化的狂飙。

第三个因素是，2003 年之前建成的老破小房屋，确实绝大部分已不适宜居住。如果你用心在城市逛一逛，不难发现，大部分城市会有老旧城区、老破建筑、边缘化地带中老居民构成的 " 昨日之城 "，许多建筑已成危房，或接近建筑寿命。走在这些黑灯瞎火、人气衰败的废墟之地，我常常心怀悲凉，城市繁华的新中心已在远方，老旧城区的拆迁改造太过昂贵复杂，甚至连打工仔都不会租住在此。这些曾装下了约 5 亿城镇居民的老旧建筑，至少有一半以上已不适合人居。

以上三项相加即 9 亿人，这些人至少需要 3 亿套住宅。

满打满算地，开发商累计提供了约 2 亿套商品住宅，另外就是棚改和保障房，合计住宅供应总量约 2.7 亿套。房子够不够，不同人出于不同认知和目的，会给出千差万别的结论。我以为房屋供求总量紧平衡，结构有失衡。一二线仍然不够，四五线甚至更下沉则越宽松甚至局部过剩。

令人啼笑皆非的一个故事，就是 7 套房子论。该说法声称，等爷奶公婆辈、父母辈离世之后，现在的孩子们将户均拥有 7 套房子。解构一下，假设爷奶辈 75 岁，父母辈 50 岁，年轻人 20 多岁，"7 套房论 " 的意思，其实就是 25 年后爷奶辈尽皆离开，留下 4 套房；50 年后父母辈尽皆离开，再留下 2 套房，加上孩子已有的 1 套，7 套！这无非是说，25 年内中国丧失 4/7 的人口。26～50 年内再丧失 2/7 的人口，最终 50 年后中国仅剩 2 亿人口；也无非是在说建筑不老，50 年也不成垃圾。中国房子够不够，千人千说，但 "7 套房论 " 可能太过拉低灵长类思维下限了。

楼市酿成金融泡沫？

许多热议指出，中国房地产可能要挟了中国经济，可能酿成中国金融的系统性风险。考虑到建筑建材、开发物管、家居家装等从业人员近 7000 万人，考虑到房地产及其相关产业对 GDP 增长的贡献率，无疑房地产将很大程度上影响经济增长。而房地产和金融稳定，则更引人注目。

但此事本质上也没有那么复杂。

我们可以将涉房融资分为对购房者的融资，和对开发 / 建筑等企业的融资两大块。中国购房者是很弱势的，能不能有资格购房，能不能申请到贷款，能不能摇号选上中意的房子，都是听天由命的事情，将来要不要缴房地产税，也未可知。

许多人觉得节衣缩食为买房，委屈，其实全球皆如此，月薪买表，年薪买车，终身辛劳买房。目前中国家庭欠银行约 70 万亿，人均 5 万元，不可谓不沉重。但其中房贷约 40 万亿，增长温和；另外 17 万亿和 13 万亿为个体工商户贷款和消费贷款，恰恰是后两项在近三四年增长迅捷。

目前中国首套房首付比率不会比 30% 低，其余购房实际首付比率不会比 50% 低，以每年发放的按揭贷款加公积金，除以年内成交的新房和二手房，中国购房者的杠杆很难超过 50%。

这折射出在中国做 " 房奴 " 的门槛何其高，非极端情况下银行承担的断供风险并不大。富人理财、穷人借贷、中产供房，似乎是三大刚需。

那么借给开发商、涉房相关产业的贷款或融资有没有风险？有的。但并没有传说得那么险恶。

一是房地产开发是讲究周转率的，以商品房年销售额的 1.5～2 倍去估算涉房实际融资余额，可能更接近真相。

二是地产企业资产负债结构相对简单，尤其是土地储备和在建项目占资产端主角，加之苛严的账户管理，开发商容易被金融机构拿捏。

三是对开发商压降杠杆，人人喊打敢打也已多年。如果不走 " 五龙治水 " 的合成谬误之路，地产金融避免成为灰犀牛风险的机会是比较大的。

一些知名企业家不断说，中国经济不能再走修桥铺路盖房子、喝酒吃药拼教培的老路了！要高新科技不断创新。确是良苦用心。事实则是，即便欧美，也是居民衣食住行的传统消费、各类造城铺路的传统产业，挑起了 GDP 增长 80%～85% 的大梁，产业转型创新终究总是少数企业、企业家和优秀人才的选项，并且是要承受时间和市场煎熬的未卜选项，而难以成为普罗大众的选项。

楼市是否要挟了经济，酿成了系统性风险，终究是个能否理性地给房地产一条生路的事在人为的事情。

为什么我们不愿意直面楼市的一些常识？也许就在于有意无意地淡化甚至回避问题，寻找一些为自己开脱痛苦的简单借口。近年中国楼市让人悲摧，很大程度上是中产们职场内卷、挣钱艰难、就业不易所致。房价持续上涨让人痛苦，并不意味着房价下跌就能让人愉悦，房价普跌甚至可能造成更大痛苦、更多难以预知的社会问题。

力避政策和市场或黑或白的极端化，寻求楼市的良性循环和健康发展之最优之策，已日益迫切。