以后的上海，有钱也很难买到好房

最近很多在上海楼市发生的现象，像一根根条线串联在我面前，展开成一张新的画面。

有几点变化，值得回味分析：

1、新房的刚需盘供应跟上了，但是呈现两极分化。南九亭、安亭这样的地段也能触发积分？

2、2022 年第一轮集中土拍刚落地，没有悬念，市区只有徐汇、普陀、杨浦有 4 块地，占总量的十分之一。

3、二手房，85% 的房子都被挡在核验价之外。

讲真的，毫无焦虑传播的意愿，但是有件事我们必须正视：

以后的上海，可能有钱也很难买到好房了。

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大家应该都知道，上海楼市是典型的存量房市场。

按照总量逻辑来看，上海的存量房大约有 700 多万套，是全球最大的二手房交易市场，每年的交易量大概是二三十万套（ps：净淡市 20 万套左右，牛市 30 万套左右）。

像今年这样的市场，可能会维持在月度二手房成交 1.5 万 -2 万套左右波动，我们取个中位数，那么今年上海的二手成交总量大约是20 万套出头。

至于新房，在上海十四五规划中也提到了，每年 8 万套的供应目标。

底层数据很清晰了，上海二手和新房的成交比大概是 5:2。

但是有个信号，不得不值得我们注意：

总量和成交占比不变的情况下，好地段和好品质的新房、二手房供应开始缩减。

举个简单的例子大家可能好理解，假如说上海楼市是一家餐厅，过去几年每天荤菜有 20 例，素食点心有 8 例。

今年餐厅供应商没什么好食材了，但每天还是能保证出 28 例菜。

菜量没变，但菜品和味道明显下滑。

也就是说，你在这家餐厅吃饭，吃饱依旧没问题，但想要 " 吃好 " 就变难了。

这也就是说，在上海大家依旧能买到房子，新房和二手的供应都足够，但好房子的供应变少了，买到好房子，需要付出机会和运气。

2

先看新房市场。

今年上海的第一批集中供地共有 40 宗地块，市区内只有普陀 2 块、徐汇 1 块，杨浦 1 块。

而临港却有 8 块，占了五分之一的供应。

不难发现，新房市场的增量土地供应几乎都在外围。

去年也是如此，第三批没什么市区供应，而前两批内环 + 中环房地联动价超过 10 万的好地块，一共只有 7 宗。

大家知道去年一整年，内环 + 中外环的新房一共有多少套吗？

6589+9270=15859 套。

外环内的新房，只占全年总量的 3/10。

而从土拍市场传来的共振信号来看，从今年开始，上海的新房市场外环内的房源，只会越来越少。

3

再来看二手供应。

85% 的房子，都被核验价拦住了。

受二手核验价影响，线上看房的模式如今已经走不通了。

交易中心的官方平台 " 网上房地产 "，上海目前在售的二手房数量，大概是 9 万多套。

但各家 APP 通过核验的真房源，有多少？

只有 2 万套左右。

买房人一旦线上操作筛选房源，能看到的房子也越来越少。

通过核验价比例的板块，也越来越低。

而从价格上看，总价越高，通过核验的也越少。超过 1000 万的，10 套里线上能看到 1 套就不错了。

这里再透露一个细节，是我平时采访见到的粉丝——

千万不要觉得上海楼市的行情没之前好，卖房人就会非常急切的抛盘。

现在急卖的房子，只有 2 个原因：

一是急缺钱，企业或生意需要周转资金，这部分占少数。

二是置换客，出发点是置换，卖掉老房子换新房、次新。

所以优质板块的典型小区，真正能以核验价放出来的好房子，非常非常少。

这也会间接导致另一个情况，你看中了一个好板块，但可能买不到好房子。

举几个例子，去年的十月份，其实金九银十已不在，称得上是上海楼市的灰暗时刻。

可就在那个时候，优质板块的标杆二手反而逆势走出了独立行情。

翠湖天地四期，24 万 + 的单价成交。

仁恒滨江园，多次出现 3 房 14 万 + 单价成交，5 房反而 16 万 + 单价成交。

仁恒公园世纪，16 万 + 单价成交，逆势上涨。

百汇园，17 万 + 单价成交。相比去年上海楼市最火的一月份 13 万 +，反而持续上涨。

滨江壹号院，21+ 万单价成交，仅用了 36 天。和上一套的成交价相比，上涨幅度也令人咋舌。

为什么会这样？

第一，优质板块的好房子愈发稀缺，新房二手双向供应缩减；

第二，作为国际大都市，上海的新晋富人企业主，只会越来越多，需求也会同步跟上；

第三，悬而未出的房产税，反而会利好置换链条的顶端。卖掉多套差房子，换一套好房子，动力强劲。

当然，还有一个本质原因。

随着经济增长变慢，如今高技术行业增速是快于普通行业的。也就是说企业主、高新技术人群，收入是跑过大众的。

所以你会发现，无论到哪里，头部的房产越少，越是不愁卖。

不光是上海，在深圳南山、广州珠江新城、广州南沙的明珠湾和南山湾，珠海的横琴，都是如此。

哪怕把视野放在全世界，横向对比伦敦、巴黎、纽约等城市，也都是如此，优质地段的好房子，换手率反而很低。

别问，问就是没有卖的动力。

4

从新房供应来看，现在也不是没有好机会。

如果你积分高，二手多半是难以下手的，那就大胆抓住每次买入好房子的机会。

举个例子，今年第一批新房，虽然好项目的绝对数量少，但套数还挺有诚意的。

上海这一方面还是很良心的，其实很多好项目还想捂，比如说房源拆成几批慢慢上。

但是不好意思，上海 ZF 不给这个机会。

这一批，瑞虹新城全部推完 609 套。这么多套数加上 2.5 的入围比，再加上 91-175 的面积段，今年 1000-2000 万的中高分购房者，难得的捡漏机会。

百汇园虽然没有一次推完，但 289 套加上 2.0 入围比，入围机会比以往都要有希望。

金鼎首府更让人意外，一次性推了 509 套房源，之前所有人都预测分数要看齐金桥世纪上一批的 78 分。

但现在，我认为 70 分入围都是有机会的。

限价的好项目还有，但积分是第一道门槛。

现在的每个优质地段除了钱以外，全部都是高积分甚至满分。

比如今年还有一些好项目，比如天安豪园、保利大宁、保利世博、蟠龙天地、金桥张家浜、复星徐滨、香港置地、苏河世纪等等 ……

谁看了不会心动？但前提是你要能入围。

这也呼应了我开头提到的：以后的上海，有钱也很难买好房。

除非你能赶上这三个现象的其中之一：

第一，新房大批量上好项目是没可能的，中低分只能等捡漏机会，比如上一批入市的鑫耀中城，一期的仁恒海上源，但这样的机会往往可遇而不可求。

第二，分数实在低大概率只能看二手，但二手好房子的放量也不多。要么拼运气房东急卖，要么房地产税终落地。

第三，一二手价差终会拉平，但阶段可能会比较漫长。

所以最近我有个感受也越来越强烈——

基本面不变，上海楼市终会进入一个全新的时代。

我们能做的就是，接受周期的轮回，并积极应对。