从溢价900万变成没人要，这个市场发生了什么？

上海、深圳、杭州，法拍房都凉了。

刚刚过去的周末，上海普陀区古浪路 288 弄中环名品公馆的 10 套千万级别豪宅在二拍中全部低于评估价成交。

来源：阿里法拍

在法拍房市场，一次性上架 10 套千万豪宅的情形并不多见。在第一轮拍卖中，这 10 套房源集体流拍，部分房源甚至无人报名参拍。拍卖资料显示，此次的 10 套房源位于中环名品公馆 10 号 23、25、26、27、28 层，面积均为 176.94 平方米。根据过往中环名品公馆的销售宣传来看，10 号楼为该楼盘的 " 楼王 "，176.94 平方米的大平层是最后的 " 王炸 " 户型，极受购房者关注。

2020 年年中曾是上海法拍房 " 捡漏 " 最火热的时期。根据上海国拍统计，当年 8 月上海成交的住宅类法拍房中，有 64% 的标的以高于评估价成交。" 捡漏 " 的希望在众多买房者争抢之下破灭，只成为以高价 " 打破限购 " 的渠道。2021 年 1 月，上海法拍房纳入限购。

无独有偶，几天前杭州成交了 4 套千万级法拍房，也全部低于评估价。

杭州这 4 套法拍房包括大平层、改善性住宅、高端中式合院和湘湖畔的老排屋。其中杭州市西湖区枫华府第一套住宅，建筑面积 176.53 平方米，评估价格为 1140 万元，最终以 934 万元成交，低于评估价 206 万元；余杭区西溪山庄观翠苑一套房源以 1050.87 万元成交，低于评估价 420 万元。

遥想去年同期，杭州申花板块沐风宜和雅园一套 217.45 平方米的合院，起拍价 2485 万元，评估价 3103 万元，经过 203 轮竞价，最终以 4000 万元成交，折合单价 18.4 万元 / 平方米，溢价近 900 万元。

而深圳现象级网红盘华润城的一套法拍房，经过第一次流拍后，2 月 10 日第二次拍卖起拍价直接下降 278 万元，最终这套约 88.17 平方米的房源以 1199.65 万元接近指导价成交。

据央视财经报道，近几年上海平均每年法拍住宅的数量大约在 2200 套，流拍率 15% 左右。2021 年全年，上海法拍房折价成交约占 54%，溢价成交占 46%。这意味着 " 捡漏 " 成为当下法拍房市场的主流，曾经的超高溢价、哄抢法拍房可能近期再难见到。

上海中原地产市场分析师卢文曦对记者表示：" 法拍房一直不是交易主流，无论是否遇冷，都不会改变其在交易结构中的地位。"

法拍房遇冷，其背后是投资炒房热的退烧。

另一方面，交易风险也成为大多数人担心的原因。" 一些价格便宜的，说不定背后还有其他看不见的风险。法拍房多数是因债务关系而产生的，高总价房源是否划算要综合评估。总体来看，对于行家里手，法拍房是有捡漏机会的。" 卢文曦说。

2022 年 1 月 1 日起施行的《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》明确指出：人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

除前期已经出台法拍房限购的城市外，全国所有地区不具备被拍卖房产所在地购房资格的购买人无法参与法拍房竞买，通过买法拍房钻限购政策漏洞的办法行不通了，法拍房降温也成了必然趋势。

那么，在法拍房价格低空飞行的情况下，个人买家出于自住需求是否能够捡漏？卢文曦认为，法拍房和二手房有些类似，买卖靠 " 缘分 "，对于个人尤其是普通买家而言，最好不要轻易选择法拍房。如果实在喜欢某套房源，一定看清楚房屋实际状况，有没有人实际居住，有没有租赁合同等等，以免发生买到房不能入住的情况。