恒大海花岛暴雷40天后…

这是有关恒大百花岛的第一篇。

恒大海花岛的重大，有几个数据可以参考一下：

这是恒大第一个成功落地的大型文旅项目，也是全国最大的填海造地项目。

海花岛被拆除的 39 栋楼，体量高达 43 万方，而 2021 年整个海南省的销售面积不过 900 万方，占比高达 5%。

这也是中国房地产事件，甚至是中国经济蒙眼狂飙 40 年后的时代缩影。

无论爆炸与否，都预示着不管是中国经济、中国楼市，甚至于中国政商，都将进入全新的时代。

恒大的巅峰、失落，烟花炸裂之后，空留下一片落寞。

1

失落

恒大海花岛暴雷 40 天后，借着考察我们去了一趟。

这一次去恒大海花岛，完全出乎我的意料，一方面是，海花岛的繁华与成熟就呈现在我的眼前，但是另一方面，繁华背后，足见恒大的失落，以及恒大海花岛的失落。

最让人动容的是，当下的海花岛简直让人 " 心酸 "：

售楼部里，没有一组客户，简易的搭建和宣传，依旧还有一些销售在坚持；

一位村民在牧羊，羊群肆无忌惮的吃草，上蹿下跳，到处都是垃圾和荒草；

最新的海报宣传截止到去年 7 月 1 日，许老板意气风发的站在天安门之上；

所有的展板上都褪了色，也无人管理。

极少有人，有一群羊，没有客户，没有大量的中介，没有一丝人气。



跟当年的万人空巷形成最鲜明的对比。

依旧还有一些房源在坚守，当天我们去看的时候，大概还有 10 个销售左右在案场。目前在售房源中，公寓仅剩下一楼，毛坯 1 万出头，住宅 1 万 6 到 2 万 3，也有 2 万 7 的房源。但是我相信，现在的房源中，能达到 2 万 7 之外的房源还是非常少的。

5 年前的繁花似锦。

5 年后的巅峰坠落。

不知道许老板梦醒时分，作何感想。



2

很大

恒大的规模，超乎你我的想象。

这是恒大海花岛的宣传：

恒大海花岛位于海南省儋州市排浦港与洋浦港之间的海湾区域，南起排浦镇，北至白马井镇，距离海岸大于 600 米，总跨度约 6.8 公里。该岛由三个独立的离岸式岛屿组成，规划填海面积约 8 平方公里，规划平面形态为盛开在海中的三朵花，故取名为 " 海花岛 "。

恒大海花岛总投资 1600 亿，规划有国际会议会展中心、博物馆群、童话世界、水上乐园、海洋世界、国际购物中心、现代酒店群、五国温泉城、华夏影视基地等 28 大业态，由 600 多名世界顶级建筑设计大师操刀设计。

这样的宣传套路，跟碧桂园森林城市如出一辙。

要知道，海花岛的规模非常大，总共是 1/2/3 号岛，规模非常大，仅仅是拆除面积就高达 43 万方，对于一个占地 1.2 万亩的庞然大物，海花岛至少上百栋住宅、上千万方的建筑面积，以及规模更为庞大的 1 号岛旅游项目，目前建成至少 2 项，已经对外开放。

可以对比一下：

陵水雅居乐清水湾：1.5 万亩。

海口的观澜湖：4 万亩。

万宁的中海神州半岛：2.7 万亩。

万宁的华润石梅湾：1.8 万亩。

相比之下，恒大还是一个填海造陆项目，规模更为庞大，这也是恒大一贯对外的口号：

大大大。

仅仅在规模上，恒大绝对是没有对手的。

3

很快

速度超级快。

是我对恒大海花岛的最大的印象。

如果说大只是一种概念的话，那么速度超快是恒大高周转路上的唯一演示。

来海花岛也好几次了，我记得 2018 年上岛的时候，大片的地块还仅仅是一种施工状态，但是仅仅 4 年之后，如果把前后时间加起来，恒大仅仅用了 6 年多的建设时间，就几乎实现了建成、开放、入驻的状态，这样的速度堪称绝版。

我可以跟大家做一个对比：

一个海南西线的楼盘，大多数拿地都是 2010 年，但是施工进度非常非常慢，要知道，这些西线的很多项目，大多数都是住宅项目，很少涉及到配套，比如道路建设，比如商业建设，比如沙滩建设，比如招商引资。

恒大海花岛全国涉及到，住宅反而是最最简单的，反而是填海很难，反而是商业很难，反而是招商引资非常难。

东线的一些深盘，已经是最好的状态：

不管是清水湾、石梅湾还是神州半岛，拿地都是在 2010 年之前，到现在为止开发周期至少都在 12 年以上，才形成了这样的开发规模。但是恒大达到了同样的规模，而且是每年 550 的人流，同样每年销售 100 亿 + 的规模，用了多少年？

短短 6 年。

周期就至少缩短了至少一半。

尤其是海花岛周边的配套，更是非常缓慢。

在恒大海花岛的周边，原来就有非常多的楼盘，同样做了一些配套，但是我们来对比一下周边的配套如何：

这是恒大海花岛之外的配套：





这是恒大海花岛已经建成的宣传片的配套：







看完这样的对比，我不知道各位什么感受，我从中深深感受到了一种恐惧，一种速度太快的恐惧，一种将造城看成了一件比拼速度的事情。

这样的速度，让人极度恐惧。

因为背后，永远牵扯到两件事，一件是必须需要稳健的现金流，一件是必须需要扎实的工程质量。

我相信，这两点，没有人会同时兼顾。

4

很全

在上面已经提到了，恒大海花岛的配套已经相当齐全了。

有一个数据是：

从去年试营业开始，海花岛目前已经接待游客超过了 550 万人。

对，你没看错，是 550 万人。

海花岛是世界上规模最大的文旅综合体，建有全球规模最大的会议中心、全国规模最大的免税购物中心、全国主题最丰富的博物馆群、最具中国文化特色的童话世界、米其林餐厅最多的风情美食街等。

也许你对于这句话没有什么感觉，我来告诉你，这样的配套不要说海南，在全中国都是极为稀缺的，而且真的全部建成了。

你可以想一想：

你在海南买的房子，配套需要多少年？

你在任何一个城市的新区，配套成熟需要多少年？

你在任何一个万亩大盘，配套成熟需要多少年？

90% 的城市，90% 的新区，90% 的楼盘都做不到，都做不到这么快，但是恒大做到了，恒大海花岛做到了，这一点极为牛逼。

而且你要知道，建成不是关键，开门营业才是最关键的，有多少所谓的旅居度假大盘，有多少所谓的旅游度假区，开业就是死，我相信这样的事情极为普遍吧。

对，上万亩的度假景区，开业就死是一种常态。

但是恒大海花岛打破了这种常态。

5

我相信，你现在的想法一定是：

百夫长这个吹货，还在给海花岛吹着呢？

怎么可能！我怎么可能吹！

我之所以在前面花费这么大篇幅给你去描述恒大海花岛的牛逼，规模如此庞大，速度如此之快，配套如此之全，就是为了非常清晰的告诉你：

急速扩张的背后，也压垮了恒大。

有一个常识一定清楚，这么快的速度，这么庞大的施工，如此短时间的要求，能让这些最牛逼的东西全部放在一块，能实现这一点只有一个条件：

钱给到位。

只要做到了这点，那么海花岛的高周转就可以一直实现下去。

最关键最牛逼的在于后边：

恒大可以通过涨价源源不断的实现高溢价。

这是其一。也是第一波钱。

一旦建成，1 号岛就可以成为恒大最大的现金奶牛，每年动辄都是上百亿的旅游营收。

这是其二。这是第二波钱。

所以，不论是第一波钱，还是第二波钱，都是大钱，都是天量的钱，只要能保证这些，那么前期天量的投资就必然能实现，当然了，这是最好的结局。

很遗憾，恒大垮了，恒大遇到了最严厉的市场环境。

全国经济都自身难保，更不要说恒大了。

从自掏腰包 70 亿救恒大于水火，到元旦夜号召全体恒大员工誓要保交楼，甚至在 1 月 3 日晚，恒大童世界集团通过官微发布了《致海花岛业主的一封信》，第一次对限期拆除事件作出的回应。有一些数据值得关注：

1、已经交房 60567 户 + 未交楼 628 户。

2、39 栋楼，涉及 328 套房，共 43 万方，涉及货值至少 70 个亿。

3、海花岛规划总投资 1600 亿，已累计投入近 810 亿。

4、1，2，3 号三个人工岛，2013 年开始填岛 7.8 平方公里，可供 11 万人口居住。

6

这是之前恒大遇到的问题：

恒大汽车项目，投 500 亿，亏损近 200 亿，恒大冰泉项目，包装水最后亏了 40 亿，恒腾网络血亏 85 亿退场，恒大文化亏了 6 亿，恒大足球俱乐部，巨亏 100 多亿。

好像，还能扛过去。

但是看看现在遇到的问题：

2021 年 1~7 月，中国恒大权益销售额 3805.6 亿元，房地产行业第一，但恒大爆雷后，销售每况愈下，8 月 464.7 亿销售额，9 月仅 90.9 亿销售额，环比暴跌 80.43%，10 月更是仅 28.9 亿销售额，环比下跌 68.21%。

巅峰期，恒大月销售额差不多 600 亿。

一上一下，差距太大。

以前能扛，现在怎么扛过去？

为什么恒大要寻求政府支持？

为什么恒大必须实现保教楼？

为什么恒大必须保证 XXXX。

当我们深层次去分析的时候，你一定会发现恒大的问题，永远不只是恒大的问题，而是一个系统性的问题：

当中国经济遇到高杠杆、大泡沫。

恒大遇到的问题，房地产遇到的问题，以及整个经济遇到的问题，必须去杠杆，去负债。

包括这两年恒大自己做的粮油、足球、保险、造车，以及万达、海航、阿里等迈出了最夸张的步伐，他们都想用几十个亿的现金，去撬动几千亿甚至上万亿的资金体量。一旦这样，就必须面临一个问题，如果资金段了，谁来负责？

这是一个最简单的问题，而且他们都非常清楚：

如果高周转可以一直下去，那么挣钱永远是自己。

如果高周转一旦玩不下去，那么填窟窿的一定是政府，一定是大量的普通人。

好一招移花接木、转移矛盾啊。

这样的故事，怎么能不找骂呢？

7

恒大海花岛就如同一朵绚烂的泡沫，如梦而起，随梦而灭。

如果许老板有知，他一定会非常懊悔，当时为什么要说海花岛是梦境呢，为什么不说是高人指点呢。

毕竟，不管做什么梦，这个梦总是要醒的。