惠州“救市”！又气又好笑

惠州，开始 " 救市 " 了。

近来，惠州出台关于《促进大亚湾区住房消费健康发展若干措施》意见函。内文共提及了 6 点——

1、人才购房补贴：博士 250 元 / 平、硕士 200 元 / 平，本科 150 元 / 平，大专 100 元 / 平，补贴上限为 144 平；

2、团购享 8 折优惠：不低于市场备案价格 80%；

3、车位去库存；

4、契税补贴：首次在大亚湾购买商业和办公用地，契税补贴 30%；

5、加大公积金支持力度；

6、放宽入户政策。

这份文件，说是促进住房消费，然而这个优惠力度，又难以下手。就拿人才购房来说，博士生补贴 250 元 / 平，按照最高 144 平计算，总价不过才3.6 万，对于一套总价上百万的房子来说，这个补贴太抠搜了。

其次这个数字，250 元，又气又好笑，虽然官方不一定有那个意思，但被众多网友吐槽，" 一平 250 用意很深啊 "" 博士来大亚湾就 250"......

还有车位，至今还没见过哪个城市要去车位库存的，而惠州特意点名要去车位库存，确实有够奇葩的。

简而言之，这些政策都不痛不痒，想借此去化库存，我表示深深地怀疑。

但为什么还要这么做？个人认为，它的指向性意义已经大于实际意义。

一方面，这是一种试探行为，试探市场的反应（可能怕收不住），所以这个政策是保留地实施，尺度不大；另一方面，这背后反应了惠州的真实市场，已经到了需要救的时候了。

1经不起敲打的惠州

早在 2021 年 7 月末，惠州曾被中央点名批评，理由是当年度上半年新房价格和住宅用地价格增长过快，预期不稳。

同年 8 月初，惠州勉为其难为自己拷上枷锁，开启局部限购，大亚湾、惠阳限购一套。值得提醒的是，这个政策漏洞十分明显，比如外地人如果在大亚湾、惠阳没有房，不管外地是否有房，仍然可以购买一套，也无需看社保。

可即使是这样，这已经算得上是惠州历年来最严厉的政策之一了。

开启限购之后，惠州楼市一路下行。在 2021 年的上半年，除春节月份之外，每个月的新房住宅成交都在 8 千套以上；直到 8 月限购政策出台，成交量急剧下滑，8 月成交 6647 套，10 月更是跌到了全年最低点，4486 套。

再从全年的数据看，2021 年惠州新房住宅成交共99879 套，相比之前减少 3-5 万套，创下近 5 年来的最低值。

之所以产生这种性现象，主要有两点——

1、政策端。限购政策的影响是直接的，比如 2021 年 8 月出台限购政策，以新房签约 1-2 月的滞后性计算，9、10 月的成交量就是真实的政策带来的杀伤力，10 月 4486 套，跌至谷底。

除此外，惠州房贷利率非常高，根据贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，2021 年 5 月，惠州首套房贷利率为 6.5%，二套为 7.0%，利率水平和上调幅度在所有城市中均排名第一。

截至 2021 年 12 月底，从粤东世联行累计近 70 个在售楼盘样本来看，在新房市场方面，惠州主流银行首套房贷利率为6.0%-6.7%，二套房贷利率为在6.2%-7.5%。

还有就是放款时间，有网友反应，去年惠州的银行放款时间少则 3 个月，多则半年，有的甚至不作时间承诺。

房贷利率居高不下，放款时间持续延长，这都在间接地影响购房者的情绪。

2、市场端。惠州就是深圳带动的市场，深圳客在惠州购房的占比非常之大，根据乐有家数据统计，2021 年惠州购房者占比，深圳客占到 58%，而惠州本地客仅 20%。

深圳楼市现在是什么状态大家都清楚了，深圳都凉了，惠州还有什么可折腾的呢？

2惠州，能不能买？

除了大亚湾的这份 " 促进住房消费 " 文件，惠州的房贷利率也在下调了。

据惠州日报报道，央行 1 月 20 日下调利率后，惠州市多家银行住房按揭贷款利率也已进行相应调整——下调上浮基点，惠州房贷利率全面重回 "5 字头 "。

当下，惠州的首套房贷利率最低已降至5.2%，二套最低降至5.35%，另外放款速度也较 2021 年有所提速。

如此政策之下，很多人会产生疑问，惠州到底还能不能买？

个人认为，投资不合适。

1、供应量太大。

惠州每年有巨量的新房供应，2021 年预售面积达到 1297 万平方米，深圳是 600 万平方米（约 6 万套），不及惠州的一半。

据世联行不完全统计，2022 年惠州市新建商品房潜在供应量预估1065 万平方米。

市场冷淡 + 超大供应，可以预见，2022 年，惠州楼市的内卷会更加激烈。

2、上涨预期弱。

因为大量的供应，惠州新房价格一直比较稳定。

据乐有家数据统计，2017 年惠州新房住宅价格为 1.07 万 / 平；2018 年，为 1.08 万 / 平；2019 年，为 1.08 万 / 平；2020 年，为 1.15 万 / 平；2021 年，为 1.16 万 / 平。

卖不完的新房，价格又稳定，所以惠州的二手房很难有市场，目前链家网数据显示，惠州二手房挂盘5.6 万套，随着新房的交付，未来二手房挂盘量只会增加，不会减少。

在这样的市场里，想靠买房投资挣钱，一坑一个准。

3、产业薄弱。

惠州的产业结构多为制造业，少高新技术、科技、金融类产业。产业即意味着购买力，产业薄弱从根源上也决定了惠州的购买力普遍不强。

显然，惠州也有意识到了这点，所以在此次救市政策中，提及对首次在大亚湾购买新建商业用房、新建办公用房的购房者，按所交契税的30%比例给予财政补贴。有鼓励大家去大亚湾开公司的意思。

从自住的层面讲，倒没那么复杂，有些人是被迫无奈，有些人是为喜欢买单。

但说实在的，居住惠州，工作深圳，是一种不太实际的想法，这种跨城通勤上班，无论是自驾或是利用高铁出行，对于大部分人来说，都不现实。时间成本、精力成本，都是不可估量的。

如果实在要买惠州临深，仅从自住的角度讲，建议可以先在惠州临深租个房子，感受一下居住通勤，3 个月后，如果你还能坚持自己的想法，再做打算。