亏了500万！“中国最惨买房人”到底犯了哪些错？

亲，买房吗？3 个月亏 500 万那种。

最近的新闻 " 中国最惨买房人 "，想必你也听说了。

96 年生的姑娘小伍，满心欢喜，掏出 775 万现金在上海买房。一顿操作猛如虎，如今只剩 275。

法院二审已判决，板上钉钉。梳理因果，竟是因为银行放款迟了几个月。

一大批吃瓜群众震惊了：

银行贷款批得慢，这也能怪买房人？！

这是真的。普通人买房次数少，真的不知道，一间二手房的交易过程，居然埋藏如此多的陷阱，步步惊心。

天真烂漫的小伍，毫无机心地闯了进去，被吃得渣都不剩。

这事儿，在法理上或许无懈可击。但在道德情理上，却给了所有中国买房人心头撞了重重一锤：

买房，务必当心！！！



我先给你们捋一捋，这事的时间线。

2020 年 5 月，小伍看中了上海黄浦区一套 180㎡的二手办公楼，准备豪掷 1550 万拿下。

姑娘应该是个有钱的家庭。一通商量后，她跟房东签了房屋转让协议，先交了 100 万定金。

同月，双方又签了一份补充条款。约定小伍要在 6 月 30 日前交齐 745 万的首付和 60 万的装修补偿，同时要在 8 月 30 日过户前，通过银行贷款完成剩下的 745 万房款。

注意，这一步就已经埋下了两个重大错误，后续再提。

2020 年 6 月，急吼吼的小伍提前收了房，搬进去，开始换装修。

2020 年 7 月 13 日，在拖延了 13 天后，小伍交齐了 745 万的首付款。

2020 年 8 月 30 日，到了约定过户的日子，但小伍申请的银行贷款 745 万迟迟没有批下，形成 " 实质性违约 "。

2020 年 9 月 30 日，房东提出申请跟小伍解除合同，要她归还房子，同时赔偿房屋总价 20% 的违约金，即 310 万，以及房屋装修损失 180 万，共计 490 万。

小伍当然是不干了。房子都拿到手了，还会怕你？她一直拖着。

2020 年 10 月 29 日，时隔两个月，银行的审批终于下来，小伍拿着 724 万想跟房东继续履行合同，被狠狠拒绝，还被告上法庭。

结果，进入漫长的打官司阶段，一审、二审判决，小伍都输了。

——不仅要赔上 310 万的违约金，还有 180 万的装修费，以及案件受理费 4.6 万，共计 494.6 万。

不仅如此，卖家对一审结果居然还不满意。提出小伍还要支付逾期付款的赔偿金 77.5 万，以及 1000 元 / 天的房屋占用费。

最终，2021 年 12 月 1 日的终审判决，小伍赔偿 310 万的违约金，还有 180 万的装修费不变，不过案件受理费从 4.6 万降至 2.7 万。



仅仅减少了 1.9 万，这就是小伍所能挽回的全部损失。

回过头来看，从双方签合同到实质性违约，仅仅 3 个月的时间，就奠定了小伍惨败的结局。

为什么会这样？



很多网友说，小伍 " 太冤了 "。

毕竟，谁又能控制银行的放款速度呢？

热搜上，网友们一窝蜂炸了，纷纷质疑背后是不是一种新套路。



不过，法院的判决不可能无缘无故。事实上，法院也只能遗憾地宣布，他们爱莫能助，无能为力。

因为，双方的合同上明明白白地签订了两大条款：

1. 乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，或乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同 ......乙方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款 20％的违约金；

2. 若因乙方违约导致买卖合同无法正常履行，乙方应在解除合同 7 日内将该房屋恢复原状或赔偿甲方房屋装修费 180 万元。

简单来说，就是小伍如果没法在规定时间内给钱，房东就可以单方面解除合同，并要求巨额的赔偿金。

在这个条款里，银行的放贷速度完全没有放在考虑范围内。

这也难怪终审判决书中这样写道：

" 贷款延期获批的原因和房东无关，和小伍本身的资信能力等可能也无关 ...... 但是，法院认为，作为适格的民商事主体，对于在交易中可能产生的风险，应已明知 ......在最终并未能取得本案房东谅解和许可的前提下，相应的违约责任小伍是无法免除的。

更重要的是，两个卖家从一开始就盯紧了小伍这块 " 肥肉 "。交易全过程，他们都请了律师参加，这是不寻常的举动。

" 从该案的两次审判过程来看，卖方律师对合同的签订、履行和争议都是全程参与，打下了很好的基础，是卖方胜诉的关键；相比而言，买方在答辩及举证时，未充分表达继续履行合同的必要性，这是值得反思的问题。"

一边是熟读法律，有律师全程参与的房东，另一边是啥都不懂，" 人傻钱多 " 的年轻人，胜负的天平从一开始发生了倾斜。

以有心算无心，这个初入社会的小姑娘，怎么敌得住如此专业的陷阱？



复盘一下小伍的故事，她犯的错误非常明显，也让自己陷入越来越被动的局面。

第一，对合同内容漫不经心，甚至可能根本没有仔细看。

小伍显然没有预料到，合同中约定的付款时间，会具有如此巨大的杀伤力。

同时，合同还给予了卖家一个最重要的权利：主动解约权，并约定了明确的违约责任。

这其实是很多买房人，都会犯的错误。

毕竟，中介递过来的合同，往往都是 " 标准版本 "，印刷体白纸黑字，很多人会想当然地以为，这些条款都是理所当然的。

其实根本不是。

比如对付款时间的约定，可以预留更大的弹性，也可以银行放贷造成的违约责任，减少比例。

第二，小伍急于收房，缺少风险意识。以为拿到房子就万事大吉，忙着开始装修。

其实，收房是最不需要着急的，除非卖家愿意提前无偿交付。在这个案例中，小伍的损失有 180 万是合同约定的装修赔偿金。

如果没有急吼吼进场装修，这笔赔偿根本就不会产生。

第三，小伍根本就不熟悉二手房交易的流程，缺少专业的指导。

一个非常明显的 Bug 就是，二手房交易在付完定金后，按揭公司、银行就可以介入评估材料了。

必须等到银行出具了 " 同意贷款书 "，双方才能进入交首付的环节。

而且，交完首付的同时，双方应同步进行房产过户。银行贷款的发放，将直接发放到卖家账上，整个交易才算完成。

当然，最根本的原因是，小伍作为买房人，还是低估了人性的黑暗一面。

首付的 775 万，她也根本没有通过第三方监管账户，而是直接交给了卖家。

对于心怀鬼胎的对手来说，这等于是把主动权完全让了出去。

等到小伍身陷违约，法院判决后，卖家根本不愁拿不到赔偿金，只需退还尾款。

有经验的律师就知道，这等于已经把调解谈判的空间，压缩到几乎为零。

小伍，真的是太惨了。



这个故事，对初入社会的小伍来说，是沉重的一课。

碰上不靠谱的中介，谈了个心机深沉的房东，签了个不公平的条款，又碰上一家放款慢的银行。

将近 500 万的学费，这个学习成本可太大了。

事实上，去年房贷收紧以来，类似的境况很多买房人都会遇到。

对于普通人来说，一定要意识到：

银行的房贷放款速度是不可控的，必须建立风险意识。

根据贝壳研究院 72 城数据，2021 年年中有 46 个房贷的放款周期延长。

很多南方城市放贷周期都在 100 天以上；比如广州，放款周期也从原来的 14 天延长至 98 天。



银行这边卡死了，不止是二手房房东会发难，就连卖新房的开发商都可能搞事。

去年 7 月，广州某开发商就对一位业主发出解约函，要求其三天内去办理解约手续。

问题在于，这位业主早就交了首付款，是贷款没有批下来导致的违约。



因此，对于普通买房人来说，在一开始签订合同的时候，有以下几种做法：

1. 尽量不要约定房款尾款的支付时间；

2. 在交付定金 / 诚意金后，立刻进入银行审批环节，拿到同贷书再交首付；

3. 了解清楚银行关于放贷的大概时间，协商并预留好足够的付款时间；

4. 务必约定房屋尾款的支付时间以银行贷款发放的时间为准。

如果上面几条比较难协商，也可以争取在备注条款中写明，如果购房人并无过错，因银行原因发放贷款拖延，购房人不承担违约金。

当然，最重要的，还是找个专业人士或律师帮忙过一眼——

几百万、上千万的房子，也就不要心疼这几千块的律师费了。