深圳豪宅的宿命：转介、打折、降价

华润在深圳的口碑一直不错，像屹立在深圳湾的 " 春笋 "，大家对于它的评价，尽是赞美。

曾经和一个朋友聊天，问及买了哪里的房子，他毫不犹豫地回答我，是华润的。从他的眼神和语气里，我看到的是一种自信与骄傲。

可华润毕竟不是神，总有拉低好感的时候，而这一次，华润城一事确实拉垮了。

1走下神坛的华润城

华润在深圳的代表作之一，华润城。

这个项目想必不用过多介绍了吧，不仅深圳人耳熟能详，就连全国人民都知道深圳有个华润城。

2020 年 11 月，华润城一期入市，万人争抢。而这一次，也将华润城推向了顶峰。

凭借" 躺赚 500 万 "" 代持 "这样的关键词，华润城迅速走红，被全国各大媒体报道。这或许是历年开盘以来最为 " 风光 " 的一次了。

我清晰地记得，平时一个不怎么关注房产的朋友，也突然跑过来问我：" 听说深圳有个躺赚 500 万的项目？"

可见，那次事件的传播影响力有多大。

转眼到了 2021 年 12 月，华润城润玺二期入市，推售 1024 套房源，仅 1486 批客户登记，不需积分。

结果也不出意外，辛辛苦苦卖了一整天，没能日光，当天还剩下 200 套左右房源。显然，华润城万人抢房的盛况不再了。

笔者认为，华润城润玺二期不需积分，无法日光，其实也不是什么丢人的事儿，市场那么冷，还能去化 80%，也还算可以了。

可显然，华润城着急了。以至于后面的这波操作，让人觉得很是迷惑。

近日，华润城润玺二期开启全民营销，据了解，项目还有少量 120 平住宅在售，全民经纪人推荐新客户购买，可获得税前 5000 元 / 套奖励。



套均总价上千万的豪宅，一个平方就 13 万，仅奖励税前 5000 元 / 套，这确定是全民营销吗？福田罗湖的转介项目佣金随便一套十万起步，比如同样定位改善、豪宅的富通九曜公馆转介点数 1.5-2% 不等，一套几十万佣金，谁更有诱惑力？

如果华润城认为自己的产品很好，不需要靠高佣金来激励，目的只是推动圈层客户购买，那么问题来了，买得起千万豪宅的买家，岂会因为你这税前 5 千块心动？

其二，这让开盘期买了的业主会怎么想？心理层面上，已经掉价了。因为在购买了华润城二期的业主心里，华润城是最好的，网红品质盘，完全不需要转介，而今启动全民营销，看来是真卖不动了，业主心里可能会感到不值，甚至后悔当初的选择。

其三，这种行为举措，一定程度上累计了负面情绪，且接下来待开的 4 栋是 120 平户型，现在剩下的也是 120 平，这些都或将直接影响华润城润玺二期最后第 4 栋的销售。

总而言之，这次华润城的营销称得上是杀敌一百，自损三千，看似机警的操作，实则打了一副烂牌。

相比华润城润玺二期 " 心机 " 营销，距离 14 公里外的富通项目却要诚实的多。

2拼命卖房的富通

2021 年 11 月富通上舍入市，初来咋到，拿出 66 套住宅小试牛刀，结果仅 8 人认筹登记，这个结果冥冥中注定了去化，据了解，开盘当天仅有 1 人签约认购。

随后，富通快速反应，启动9 折卖房 +1% 佣金中介带客，根据楼盘备案价，9 折后至少降价 120 万 / 套。

但即使这样，楼盘去化效果仍然有限。

富通相信只有 " 卖不出的价格，没有卖不出的房子 "，接着又推出8 万 +/ 平的工抵房，相比 11.4 万 / 平的备案均价，降了 3 万 / 平左右，以一套 116 平户型计算，总价直减 348 万。

2 个月过去，富通再入市。2022 年 1 月，富通开出富通九曜公馆，打出的招牌是 "看高尔夫景观 + 城市中心景观"。

除了有景观优势，富通在价格上也学乖了，前面入市的富通上舍备案均价 11.4 万 / 平，结果各种打折；这次富通九曜公馆备案均价 10.9 万 / 平，相比之前降价 5 千 / 平。

但需要注意的是，富通九曜公馆是毛坯交付，而富通上舍是精装交付。

根据消息，本次富通九耀公馆开盘也开启了优惠，按揭 96 折，全款 95 折，折算优惠 37 万 -234.5 万 / 套。此外，楼盘已启动中介带客，佣金 1.5-2% 不等，成交佣金介于 10-90 万之间。

种种操作之下，本次九曜公馆 283 套住宅，吸引105 批客户认筹登记，这个人数，至少比上次好。最后实际能去化多少，笔者持悲观态度。

富通九曜公馆相比前面入市的富通上城，名义上价格降了，产品更优了，但实际对比发现，可能并没有大家想象的那么美好。

1、价格层面，富通九曜公馆备案均价 10.9 万 / 平，富通上舍均价 11.4 万 / 平，看上去价格相比降了 5 千 / 平，但九曜公馆是毛坯交付，而上舍是精装交付；降下去的 5 千 / 平，实际就是装修费，这样来看，两者价格相差不大，九曜公馆无价格优势。

2、景观层面，九曜公馆打出的是看高尔夫景观 + 城市景观，看城市景观是真，但高尔夫就没那么容易了，本次开的九曜公馆 1 栋，前面有 2 栋和酒店公寓楼栋的遮挡；真正接近高尔夫景观资源的是 2 栋，1 栋的高尔夫景观资源有限，且只能部分户型可看。



其次，值得提醒的是，高尔夫球场或将被收回，这在 2018 年就曾被官方提及，深圳高尔夫俱乐部球场用地使用权将被无偿收回，将纳入香蜜湖片区规划一并考虑。未来或将不再有高尔夫景观。

3、产品层面，本次九曜公馆推出的户型多样，83-360 平，但主推的是 96 平，122 平，360 平，但户型的实用率都不高；

比如 96 平户型，套内只有 71 平，122 平，套内只有 90 平，360 平，套内只有 256 平。



结语

冷市之下，并无新鲜事，" 凉 " 依然是主旋律，即使是华润城这样的网红盘，可惜了华润城润玺二期捏的一手好牌，却在不恰当的时间打出一副烂牌模样，营销也是让人大跌眼镜，但价值犹在，刚需改善投资仍可选。

屡次碰壁的富通，越失败越勇敢，目前开出的楼栋都是些歪瓜裂枣，王牌 2 栋还没拿出来，个人认为，还可以等。