为什么有的老破小的房子可以卖得那么贵?

来源: 2022-01-12 22:17:33 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (13610 bytes)

我一直有个困惑

就是明明看起来那么普通的房子,为什么价格却可以那么贵

我更困惑的是,为什么同一片的小区,配套都一样,外面看起来都一样的破,但其中偏偏就有一个小区要卖的更好

我感触最深的一个例子,就是浦东金桥的「伟业金锦苑」

这周边围绕巨峰路地铁站,和那个已经动工的嘉里城,有好几个 20 多岁的老破小,我选了两个

对比起来,「莱阳新家园」的立面还更好看,「东陆新村六街坊」的立面也重新粉刷过,唯独「伟业金锦苑」老远看,墙面还有一个大补丁

但偏偏这个看起来最破的「伟业金锦苑」走出了自己的独立行情,不仅比周边贵,在去年市场起伏不断的时候,它的价格也几乎岿然不动

所以这样的老破小到底凭什么

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有一种被叫动迁房的商品房

「伟业金锦苑」能跑赢周边,首先一点就是它是动迁房

这意味着你买它的时候只要交 1 个点的契税

千万不要小瞧这点,我以前看中了一套 3 楼的 78㎡两居室,户型方正、2 年内精装,哪哪都好,但税费 35w,听完就果断放弃

税费是要真金白银交出去的,一点杠杆都没有,不是房子好上天,没谁会愿意交 30-40w 的税费,所以税少是香的

不过被叫动迁房的坏处在于,房屋质量堪忧,居住氛围差

这简简单单不涉及的价格的几点,看上去没有伤及要害,但真住进去就要了亲命,那种波如蝉翼的墙壁隔音奇差,卧室有点动静,站在客厅能听的一清二楚

窗框、门框也粗糙,厉害的时候,有些窗框都不一样大,总之租过住过就知道,动迁房的品质很有限

所以动迁房并不是「伟业金锦苑」能跑赢大盘的真正原因

真正的原因是它既是动迁房,又是商品房

市场上有一种房子很有意思,就是你看着房产证上写着动迁房,但实际是按照商品房规格来建的

这种情况一般是当年动迁的时候,动迁房不够用了,然后政府征用了附近的商品房,或者说原本小区就是按照商品房的规格来盖的,后期被转用做动迁房

「伟业金锦苑」就属于这种情况,被动迁征用的商品房

所以你看伟业二村和一般动迁房小区的墙体对比

还有楼栋距,阳光完全不会有遮挡,哪里像动迁房小区

伟业金锦苑二村,冬至日日照情况(上午)

然后一个快 20 多年的房子居然还有配套

© 链家

所以这一类房子,就是有动迁房的优点,却没有动迁房的缺点,既税费少,又完美规避了质量差问题

这也是为什么「伟业金锦苑」,在同样交通、商业配套情况下,单价就是贵 1-2w,而且不管外面行情起起伏伏,它的价格波动都是最小的

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这一点如果要展开的话,可以考虑下它的动迁时间

「伟业金锦苑」差不多是2003 年的动迁房

跟这个拆迁年份、拆迁政策有关,虽然是动迁房,但是不存在一人有很多套的情况

所以你看到伟业虽然也是动迁房,但小区 4000 户业主,自住率差不多达到 80% 以上

这一点相反的例子,就是浦东高行板块的高行绿洲,「高行绿洲」是2010 年动迁的

这一年是动迁政策大年,基本拆了之后,原地拿房,像高行绿洲,基本都手握 2-3 套房,多的 3-4 套并不鲜见

所以在这你能看到一家 3 口月收入加在一起还没 1w,但是租金就有 2-3w

这么多房子,户主肯定住不过来,那就出租

如果一个小区租户占比达到 30-40%,甚至 50% 的时候,物业就会非常难管

一套房经常被隔断成好多间对外出租,厨房、卫生间经常是这种毛坯状

© 链家

单元楼里的楼道和墙壁经常会遭殃,公共设施损坏严重

所以在考虑这类小区的时候,再多问中介一句,是什么时候动迁的

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还有那种被拿来当示范区的老破小

我们之前在踩盘彭浦新村原拆原建问题的时候,在那周边发现了一个小区

门口看就普普通通的上世纪公房,但是一看价格,它最贵

整个彭浦新村,只有一、三、五、七,4 个小区,彭一小区 1 个多月前刚被拆掉,剩下的都分布在附近,而且都对口彭一小

这样的情况下,彭三就能卖最贵

走进去你就知道为什么了

不同于其他彭浦小区,墙壁斑驳、哪哪都旧旧的,这里道路拓宽,街面整洁,多了很多便民设施,像下面这栋楼后面,就有一个完整的被规划过的绿地

而且也不会出现其他老破小那样人车抢道的情况,因为整个小区还重新做了地下停车空间,什么概念,老破小也有了地下停车库

更夸张的是,图书馆、学校都放进来了,走到小区后面还有社区食堂和警局

为什么彭三小区可以这样

它跟其他老破小不一样的地方在于,它比较幸运,它被挑中成了 " 彭浦 N 村 " 系列里的示范区,来进行老旧小区改造

所以卖相上更好看,社区功能也挖掘出来了,而且房子本身也进行了改造,增加了独立厨卫、外加将近 4㎡的阳台

这样的小区能和周边老破小价格一样么,所以同样是老破小,彭三小区就走出了自己独立行情

这样的情况在上海并不是个例,比如同样是老旧小区改造的长宁区新泾六村

外表看上去,也是建于上世纪的老房子,但是里面道路重新做了规划,人车分流

为数不多面积不大的空地也被拿来做配套空间

© 上海长宁

连楼道里面都被规划成这样

跟彭三一样,新泾六村也是 " 新泾村系列 " 的幸运儿,道路、楼体、公区,甚至下水道都被重新规划,明显更好住了,自然价格也更贵了

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还有一种贵,居然是因为好物业

这里要提到一个有点神奇的小区「金桥湾清水苑」

它的价格也是周边同类型房源中最贵的

走在这个小区里,你会感受到一种细致,倒不是房子多新、配套多好,而是干净

带我看房的中介小姐姐跟我说,这周边几个小区她都经常来,这里的环境是最好的,什么都要做的更好一些,地面更干净、绿化更整齐、住的更舒服

就是一般老破小的路年久失修无人打理,而且经常会在小区路面看到 " 黄金 ",但是有的小区就会被打理成这样

这样的街面

© 链家

这样的绿化

© 链家

这样的小广场

© 链家

楼再破,也要想办法让它看起来温馨点

© 链家

这背后都离不开一个很重要的因素,就是物业

在我们印象里,老破小的物业,基本就是一个门卫代替所有,但这里不仅有物业,而且还挺厉害

这里的物业叫安居,并不是背靠开发商大型物业

可就是这样单打独斗的物业,能够在众多房企物业拆分上市不断扩大规模的背景下,依然能够存活下来,那一定得有点真本事

这点让清水苑和周边同类型房源一下就拉开了距离,也自然要比周边小区口碑更好,卖的更好

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还有一种小区也挺特别的

就是特别受欢迎,市场好的时候,别的小区成交个位数,它能成交两位数,市场不好的时候,它依然有成交

比如普陀长征板块的真源小区,2021 年一年成交了 95 套房子,平均每个月成交 8 套

别的小区成交 2-3 套就不错了,这里每月的网签有 8-10 套,市场再差它也有成交,成交量基本区域第一

它受欢迎的原因也很特别,绝不仅仅是价格

它可选择范围特别大,300 多 w 的一房,也有 450-550w 的两房,最高的也有 1000 多 w 的,这个跨度购买群体非常多

不过更为关键的一点是,这个小区建设年份

真源小区分 4 期建设,1 期 1997 年、2 期 1998 年、3 期 2000 年

2000 年之后,发生了两个大改变

2000 年之前,盖的都是小户型,2000 年之后,盖的都是大户型,100-200㎡的样子,最小的也要 80 多㎡,小区整体氛围渐渐发生改变

另一个大的改变就是住宅市场政策的变化,对于真源小区来说就是它真的开始走真正意义上商品房的路线

所以你会看到一个看着像老破小的小区里面竟然了做了水景

还有这样的绿化和配套

小区很大,但是干净整洁,居住氛围好

这也是它被人说性价比高的原因,卖的也比周边好

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今天写这篇主要想跟大家分享一件事

老破小在我们看来,是不能轻易触碰的,但即便如此我们也不能一竿子打翻所有

任何一个业态、任何一个品类里面,都有值得去发掘的好小区、好房源,就是你好好去找,一定能找到更好一些的房子

但前提是,你得走出去看

以上就是我这两年踩盘遇到一些老破小个例,拿出来跟大家分享下,如果你也有这方面可以分享的案例,我们评论区见

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