千万豪宅一房难求!单价15万以上顶豪成交翻一倍

来源: 2022-01-02 21:23:03 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (7491 bytes)

2021年市场下行过程中,豪宅成交表现给楼市画上了浓墨重彩的一笔。

这一年,在内因、外因的结合之下,整体市场一路下行,豪宅市场却一片“繁荣”。CRIC数据显示,北上广深杭等10个城市单价5万元/平方米以上豪宅共成交22057套,同比增长74%;总价1000万元以上新建豪共成交41018套,其中一线成交30916套,皆创历史新高。

过去一年,总价3000万元以上和5000万元以上豪宅成交总量较去年分别增加6%和31%。其中,5000万元以上豪宅增速较高,全年共成交676套。单城市来看,上海豪宅成交量占总成交的44%,共成交299套。

2021年,一线城市二手“千万豪宅”成交18383套,处于历史高位,这一数据仅次于2020年。

综合来看,整体市场呈现价格越贵越好卖,涨得越高的局面,实际上,今年豪宅火爆,一部分是“虚假繁荣”,在巨大价差吸引下,投机套利进入豪宅市场,在“房住不炒”的大环境下,建议适度放开豪宅限价,让自住需求的客户首先得到满足。

单价15万元以上顶豪成交翻一倍

从单价来看,2021年,单价10万元/平方米以上豪宅共成交14633套,同比增加79%。深圳、三亚、青岛和南京成交同比涨幅超200%。

深圳、北京、上海高单价豪宅成交保持高位运行。其中深圳单价10万元/平方米以上豪宅成交4804套,同比增加264%,北京成交2053套,同比增长157%。上海单价10万元/平方米以上豪宅虽同比增速仅为20%,但成交套数最高,共成交6887套,比深圳多出近两千套。

三亚、青岛和南京高单价豪宅成交规模倍增。单价10万元/平方米豪宅,三亚共成交118套,同比增长392%,青岛和南京分别14套和4套,同比增长均超250%。

单价15万元以上顶豪成交数据亮眼,全国共成交925套,分布在上海、苏州、北京、深圳和广州五大城市。且增速是最高的,比2020年增加了105%,其中上海市场2021年15万元/平方米以上的豪宅成交403套,占据成交总量超四成。

苏州2021年单价15万以上的豪宅成交61套,一跃成为仅次于上海的城市,力压北京、深圳和广州。

上海、北京依然是顶豪聚集地

那么,顶级豪宅市场呢?

从成交情况来看,上海、北京依然是顶豪聚集地。2021年总价3000万元以上顶豪成交套数皆超600套,稳居顶豪成交榜前两位。

值得注意的是,上海3000万元以上豪宅共成交955套,同比下降22%,主要还是受限价、限签政策影响,新房集中供应后远郊区域的刚需盘供货节奏明显加快,核心区位的顶豪项目则较难拿到新的预售证,推售时间节点被迫向后延期,网签备案也时有停滞。

总价5000万以上豪宅的成交增速很高,合计成交676套,比2020年增长了31%。

其中,2021年,上海5000万以上总价成交房屋299套,同比增长18%。成交量排在首位。北京5000万以上总价成交255套,同比增长57%,仅次于上海。而深圳在调控政策的严压下,仅成交41套,同比下降15%。

值得注意的是,青岛2021年5000万以上的豪宅成交11套,还比南京高一套,为近3年首次进入“两位数”成交的城市。

从单价15万元/平方米以上顶豪成交数据看,上海共成交了403套,同比增长33%,与此同时,占全国15万元/平方米顶豪成交总量的43.6%。

举例说明,10月15日上海翠湖五集开盘,推出106套房源,总价4000-9000万,总认购468组,当天售罄。

12月8日九庐(陆家嘴滨江苑)开盘,推出152套房源,总价段920-6600万元,还有2套总价1.4亿元的顶层复式,总认购679组,触发积分98.4分,同样当天售罄。

与一手豪宅的火热相比,核心城市二手总价1000万元以上的豪宅今年成交5150套,比2020年下降19%,但仍然处于高位。

虽然豪宅市场一片繁荣,但是在明显但价差下,很多人选择买一手房而不愿意买二手房。

豪宅价差导致“虚假繁荣”

从核心二三线城市总价1000万以上豪宅成交来看,2021年成交量也明显高于前几年,达10102套,为2011年至今首次突破1万套,热度空前。

“价差越大越好卖”是本轮豪宅市场“一房难求”的重要原因。我们从豪宅客户群可窥探一二。

今年豪宅客户中,涌入大量投资客。其中包括一部分“打新炒房”族。

以杭州臻奥院为例,有一期楼盘于2021年8月13日开盘,当时预售价格48100元/平方米左右,周边二手不少挂牌价都在每平方米单价10万—12万之间。

较大的价差之下,该项目最后中签率极低,入围人数2471组,中签率仅为3.3%。

除了投资客之外,豪宅客群还出现 “社保巨子”的专属名词,这类人什么职业都有,既有企业高管/股东/董事、专家学者、律师、医生等高端人群,也有普通的工薪阶层,他们的共同特点是社保从2003年缴纳到现在,基本上都没有断过。

这类人的年纪在45岁—60岁之间,问他们为什么来排队?不少人说,就是为子女来买房。实际上,这就导致部分积分不够的豪宅“刚需”一族,转买二手。

以上海为例,部分单价10万-16万元/平方米的二手豪宅下半年房价较上半年涨幅多在10%左右,部分单价超16万元/平方米的二手豪宅房价下半年涨幅均在10%以上,其中翠湖天地(四期)最高涨幅达14.87%。

今天的豪宅市场和前几年的豪宅市场发生了非常大的差异,因为有了摇号、算分、社保,这些复杂的计算方式,加上市场上一二手房的价差,导致越来越多的普通民众都参与到买房中来。

豪宅是保值的吗?就一定值得购买吗?

二手房方面,上海5000万以上成交仍是最高,为134套,同比增长20%,北京第二,深圳第三,与其他城市都保持一定的增长不同。

值得注意的是,顶级豪宅的市场出现了一些波澜,深圳5000万以上的二手房成交出现了大幅跳水,仅为16套,同比跌幅高达74%。

九个字足以说明顶豪市场的现状:有价差,买不到,难卖掉。

但是,这仍然一定程度说明了投资渠道的匮乏。

也许,深圳今天的豪宅市场,也就是其他一线城市明天的豪宅市场。买豪宅的目的,慢慢从居住变成了“投资”后,这个市场还会好吗?在“房住不炒”大环境下,这个答案一定是否定的。

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