再现维权潮，2021年深圳的房子有多差？

2021 年的深圳楼市，犹如过山车，可谓是跌宕起伏。

成交量的走势，从上半年的火热再到下半年的淡市，按股市行情的黑话来说，是典型的 " 高开低走 " 的姿态。

而深圳人买房，也经历了从年初的打新焦虑，选房选不到，再到年中的刚需不敢入场，有钱人不想出手，到如今的新盘集体卖不动，频繁转介、打折送礼。

俨然，今年已经成了很多深圳人买房举棋不定的一年。

但即便已经上车的业主，有不少今年也依旧不能尘埃落定，不是奔走在维权的路上，便是困于开发商们的推诿之中。

很难想象，上千万的豪宅业主，在买房的路上竟也难幸免于开发商违规搭建、货不对板、质量堪忧等问题。

关于这一年，这些业主都经历了什么，在即将与 2021 年说再见的时刻，波荔整理了关于业主们买房的维权图鉴，给尚未上车的深圳人们一份上车避坑手册。

1豪宅质量翻车，时有发生

在深圳，豪宅向来不缺故事，买了豪宅的业主们也一样，即使花千万也能碰上幺蛾子，一不小心翻车都是家常便饭的事。

按波荔一位老相识的话来说，不买房可能永远都无法体会什么是 " 被扒了皮，还只能裸奔 "。

今年以来，深圳翻车维权的豪宅不在少数，其中不乏大品牌、大央企、好地段的现象级楼盘。

比如福田万科臻山府三期，在业主不知情的情况下，家外墙的位置就被安排得明明白白，容易导致火灾的铁皮烟道直通到住宅楼顶。

在外要忍受二手烟，回家要忍受楼下炒菜的油烟蹿窗户边而过。

花了上千万，却给我安一个烟管？换谁受得了？

容积率还从 5.0 变到 5.8，小区四个角盖了四大间商墅，小区宝贵的绿地面积被占用了。

当初开盘，总价 1472-3254 万元 / 套，半小时去化 96%，接近售罄，成为当时卖的最火的楼盘。

周边的豪宅安峦公馆政府指导价为 12 万 / 平，锦庐花园和天健公馆的政府指导价为 13.1 万 / 平，品质也不差，凭什么我家没收房就这么拉胯。

真是仕能忍，土豪不能忍，于是 2021 年 6 月，业主们在和开发商协商希望能拆除违建加装烟道，对违建商墅进行整改无果后，只能选择维权曝光。

再比如南山区留仙大道的宝能城，还未交付就要开始维权。

官方卖楼时宣传 "2:1 车位比配置 "，但 8 月底即将交楼之际，结果小区物业公示，负一层 445 个打包卖，负二层 100 个停车位变作幼儿园临时车位，剩余负三层小区业主买月卡才能用。

去年 11 月花总价 2121-3529 万 / 套，这让买房奔着高车位比去的业主情何以堪？

而且在业主车位维权够心塞的情况下，接着又爆出楼下幼儿园隐藏的一处隐秘通道居然是违建，还是一处娱乐 " 会所 "。

这都不算最让业主堵心的了，毕竟很快幼儿园旁违建的娱乐会所被推平。

真正让业主 " 堵上加堵 " 的是，项目西区 2 栋得延迟交楼 3 个月；1 栋、3 栋的延迟交楼 2 个月。

说好能如期住上豪宅，结果只能进入入住等待状态。

虽然这些千万级的豪宅维权过后，都有不错的进展，但对业主来说，还是少不了一番折腾和堵心。

7 月份万科臻山府三期开发商同意立马拆除 A、C 两栋高空烟道，宝能城停车场管理方案 " 一日游 "。

所以说，不交房，不看工地，都不知道自己买了个什么 " 新鲜萝卜皮 "。

买了房，还得时刻蹲点监工，时时观察家附近环境。

2品牌之大，货不对板亦有一二

招商名头大不大？深业实力强不强？中海开发牛不牛？

如果买房，一定有人说要选择大品牌的开发商。

因为选择实力强的开发商，按期交工有保证，配套学校资源比较好，小区物业通常比较靠谱，建设房子也更注重品质。

所以，大家对这些品牌有信仰。

但大品牌不一定等于高质量，货不对板时有发生，即便处于深圳黄金地段的项目。

比如，作为龙华标杆式楼盘的中海汇德理，2020 年开盘之初有 " 革新龙华天际线 " 的称号，开盘均价 7-7.9 万 /㎡。

结果选房业主今年 6 月发现装修与宣传用料货不对板，选择投诉维权。

比如位于宝安区招商臻府，开盘总价 948-1478 万 / 套，11 月开放日上演 " 照骗 "。

房屋装修与样板房差异明显，实际房屋装修的踢脚线、瓷砖、燃气管道、衣柜封条等与样板房的明显不一致。

再比如位于南山区的深业鹤塘岭，去年 12 月开盘，备案均价 11 万 / 平，总价 895.3-2046.5 万 / 套，6 小时被选光，提前交房却未完工。

业主收房只能收到一个毛坯工地，交房品质与宣传效果大相径庭。空中花园、地下停车场、公区软装布置等，都与宣传效果不符。

虽然这些大品牌最后，都统一积极回应，发表声明或公告，但也要警惕豪宅、大品牌也有货不对板的可能。

买房的时候，既要选择大品牌，又要警惕盲信大品牌。

中海 9 月发布公告声明 " 有个别业主曲解买卖合同约定的交付标准 "，业主可选择解约。

招商臻府 12 月 25 日，针对工地开放日后业主提出的问题和建议，逐条予以回复。

3乌龙之事难免

如果说深圳楼市 2021 年最乌龙的事件，莫过于宝安网红盘万丰海岸城臻园、以及前海润峯府了。

作为两个现象级的楼盘，还未开盘，市场便紧紧盯着。

前者今年 10 月开盘，备案单价 5.2-6.43 万 /㎡，总价 429-877 万 / 套，后者今年 12 月开盘，备案单价 9.93 万 -13.6 万 /㎡，总价区间 1099 万 -2052 万 / 套，都是 " 日光 " 的项目。

但两者在开盘的过程中，闹出了 " 户型放错 "、" 认筹阶段摇号出现重号 "的乌龙。

万丰海岸城臻园，选房前无样板可看，连宣传的样板照片都没有，开 " 盲盒式 " 选房，业主签约即维权。

在部分业主选房后发现，2 栋一、二单元 01 户型以及 02 户型竟然被搞错。

而前海润峯府则在公布 " 选房顺序公证摇号 " 结果后，被购房者发现摇号池中出现跳码、重码的现象。

如 1261 号跳到 1263 号，1271 号直接跳到 1273 号，1279 号同时摇到 A1173 和 A0650 两个登记号等。

于是 12 月进入选房排序的意向业主们，进行了连夜维权。当日深圳市前海公证处官方很快发布最新的公告进行更。

出现这样的结果，在深圳新房市场上是非常少见的，但 2021 年却在短短两个月内，出现了两回。

4维权之下，真正的导火索

事实上，这些新盘项目，只是深圳维权谱子里的冰山一角，还有更多的问题小区，要么选择息事宁人，要么就是维权无门

比如今年 10 月份深圳坪山区花样年好时光项目，被爆停工，后又辟谣。

这些维权项目，问题虽然百出，但明显可以看到，今年下半年，维权的数量有扎堆现象。

梳理深圳全年的维权事件，据不完全统计，2021 年深圳已经不下 14 起。

通过观察可以发现，质量问题的案件尤为偏多，特别是 12 月份就集中出现了 3 宗。

在梳理的维权项目众中，超过半数楼盘被维权的起因都是工程质量问题。

如万科臻山府三期、坪山泰禾金尊府、尖岗山一号、招商臻府等。

被维权的对象既有知名房企，也有深圳本土小房企；既有毛坯房，也有装修房；既有城市中心地段，也有偏远城郊地段。

这在人均房产百万的深圳，问题住宅扎堆显得尤为突出。

当前连大品牌都陷入住房质量维权的漩涡，可见问题的普遍存在，以上的盘点恐怕只是整个行业的冰山一角。

早在 2018 年，曾有地产业内人士在博鳌房地产论坛上公开表示，" 近两年的房屋质量是最差的，两年质量维权会井喷涌现 "。

如今看来，多少有点一语成谶，今年表现得尤为集中。

所以透过现象看本质，实际上这两年是房企极为艰难的一年。

抛开疫情因素，受 " 三道红线 "、" 两道红线 " 影响，流入楼市的资金被严格限制，房企资金承压，正常交付、质量保障开始变得困难起来。

另一方面，开发商利润受到限价的影响。

拿地限价，导致开发商原本的利润率被挤压，在保证利润率的前提下，部分新盘就会以建筑质量作为代价，获取利润空间。

去年深圳新拍的住宅用地大部分都实行限价拿地，" 竞地价、竟配建 " 的模式，导致开发企业的利润空间被压缩。

而去年所拍下的地块，除了深铁珑境，全部已经在今年入市。

如华润金地联合拿下的前海地块，建成的商品住宅毛坯限价 10.71 万 / 平；中海拿下的民治地块，建成的商品住宅毛坯限价 6.72 万 / 平；安徽安联拿下的光明地矿，限价 4.91 万 / 平。

今年深圳所拍的地块，也进行了严格的限价，如南山桂湾街道前海中冶大厦西北侧的地块，T201-0168 地块及 T201-0157 地块，商品住宅毛坯限价9.2 万 / 平，但地块附近的项目天健桂悦府今年 1 月开盘单价区间在 9-12.2 万 /㎡。

所以，在限价制度下，开发商的利润空间受到压缩。

也就是说，事实上近两年维权的新盘，除了和开发商监工用心与否有关，更多时候反映出来的是房企以牺牲房屋质量为代价，换取项目的竣工速度以及利润。

这两年选择新房的购房者，一定要关注开发商情况。

小开发商的房子慎重，大房企谨慎，以免交房之后出现各种堵心问题。