末日博士鲁比尼：五年前房产泡沫又在重演

 

 

 

 

　　北京(CNFIN.COM / XINHUA08.COM)--世界报业辛迪加网站11月29日发表美国纽约大学教授努里尔·鲁比尼的一篇文章，题为《重回房产泡沫》，摘编如下：

 

 

　　人们广泛认为，是一系列房地产市场泡沫的破裂与随后出现的严重衰退一道引发了2008—2009年的全球金融危机。尽管美国是其中最著名的案例，但是银行监管松懈与政策利率低下的结合，也推动英国、西班牙、爱尔兰、冰岛和迪拜等地出现了类似的泡沫。

 

 

　　现在，在五年后的今天，泡沫泛起的迹象又出现在瑞士、瑞典、挪威、芬兰、法国、德国、加拿大、澳大利亚、新西兰及重返“舞台”的英国的房地产市场上。在新兴市场，泡沫正出现在中国香港、新加坡、中国、以色列以及土耳其、印度、印尼和巴西的主要城市中心。

 

 

　　这些经济体的住房价格正在进入泡沫区的迹象包括：房价快速上涨、房价收入比高且持续上升以及按揭债务在家庭债务中所占比例高等。在大多数发达经济体中，泡沫正在由于极低的短期和长期利率而膨胀。由于GDP增长乏力、失业率高企和通胀水平低，常规和非常规的货币宽松措施所产生的流动性保护正在推高资产价格，而首当其冲的便是住房价格。

 

 

　　新兴市场经济体的情况更具差异性。一些人均收入高的经济体——例如以色列、中国香港和新加坡——的通货膨胀水平很低，它们希望维持低政策利率以阻止本币对主要货币的汇率升值。另外一些经济体则呈现高通胀的特征(甚至超出了央行确定的通胀目标，如土耳其、印度、印尼和巴西)。在中国和印度，储蓄正在被用于买房，因为金融抑制使得居民家庭几乎没有其他可以提供通货膨胀的良好对冲的资产。许多新兴市场的迅速城市化也因为使住房供不应求而推升了房价。

 

 

　　在央行——尤其是发达经济体和高收入新兴经济体的央行——对利用政策利率打压泡沫有所顾忌的情况下，大多数国家正在依靠对金融系统的宏观管理和监督来着手处理正在形成泡沫的房产市场。这将意味着降低贷款在房价中的占比、严格按揭贷款审批标准、限制二手房融资、增加针对按揭贷款的反周期缓冲资本、提高按揭贷款的长期资本费用以及限制以养老金作为购房的首付款等。

 

 

　　在大多数经济体中，由于决策者所面临的政治压力，这些宏观审慎政策的力度不大：当央行或负责金融稳定的监管机构试图消除泛滥的流动性时，居民家庭、房地产开发商等便会大声抗议。他们用激烈的言辞抱怨监管机构“干涉”自由市场、财产权及拥有住房的理想。因此，住房金融的政策经济学制约了监管机构做出正确的事情的能力。

 

 

　　显然，宏观审慎的限制措施无疑是必要的，但是它们并不足以抑制房地产泡沫。在短期和长期利率如此低的情况下，对按揭信贷的限制措施似乎仅能有限地打压借钱买房的动机。更有甚者，官方利率与调控所导致的较高的按揭贷款利率之间的差距越大，监管套利的空间就越大。

 

 

　　例如，如果降低贷款在房价中的占比以及提高购房首付款，那么居民家庭可能有向亲朋好友借钱——或者向银行申请个人无抵押贷款——用于首付的动机。毕竟，尽管一些国家的房价暴涨已经有了适度放慢，但是在正实施宏观审慎的限制措施的经济体中，房价总体上仍在上升。只要官方的政策利率——以及由此导致的长期按揭贷款利率——保持在低水平，这样的限制措施就不会产生它们本应具有的约束力。

 

 

　　但是全球经济中新的房产泡沫也许还不会立即破裂，因为推动它们的因素——尤其是低息贷款和对冲通胀的需要——仍然最大程度地发挥着作用。此外，许多银行系统有了比过去更高额度的缓冲资本，从而使它们能够消化房价调整导致的损失，而且在大多数国家中，居民家庭的住房资产高于美国在次贷泡沫时期的水平。但是房价涨得越高，它们在泡沫破裂时将跌得越深——连带的经济和金融破坏也会越大。

 

 

　　在无追索权贷款使得借款人可以在按揭贷款余额超过房价时放弃按揭中的房屋的国家里，房产泡沫破裂可能会导致大规模违约和银行业危机。而在追索权贷款要求没收家庭收入以强制履行按揭贷款偿还义务的国家里，随着债务偿还(以及最终不断上升的利率)挤走大手大脚的支出习惯，私人消费可能出现暴跌。不管是哪种情形，其结果都将是一样的：衰退和停滞。

 

 

　　我们正在许多国家看到的情形似乎是上一次房地产市场列车失事的慢动作回放。而且与上一次一样，泡沫变得越大，与现实的冲撞将越惨烈。