深圳刚需换房路：赔本80万，想换房差点无家可归

“想在深圳换房，真的太难了！”

在深圳工作十年的教师王沫揶揄。房价起伏、家庭变化、财富积累，不断催生改善换房需求，当下充斥“高攀不起又无法低就”的焦虑。

今年以来，楼市风云变幻，一定程度上影响了购房者对未来房产流动性和现金流的预期。但是，二手房指导价下首付压力倍增，卖房怕踏空，买新盘担心交不了房，是否能够顺利交接过渡，也成了改善客最焦虑的环节。



机构数据显示，2021年上半年购买深圳二手住宅近七成是刚需，刚需人群仍占深圳购房需求多数。对于他们而言，有人认为或许房价还会降，有人在等待“捡漏”的房子，也有不少人因为不确定楼市走向如何遂不敢轻易改善换房。

实际上，从市场经验来看，如果处在房地产上行阶段，卖与买动作要快。而处在下行阶段，观望放缓虽说是多数人的选择，但一味等待或许更会增加购房成本，不论是时间、金钱还是精力。

10年刚需换房难

房企债务危机吓退改善客

自从有了二胎计划，王沫和老公已经在深圳看了半年的房，从二手房到新房，从宝安到坪山，但仍没下决定。

两人在深10年，现住龙华62平的两室，客厅和次卧朝北、卧室朝南，暗卫明厨，而小孩房则冬天冷、夏天热。此外，小区环境一般，周边配套比较少，离儿子上的小学比较远。目前是四口之家，双职工家庭，王沫的母亲平日帮忙照顾老大生活。

一直以来，王沫夫妇二人都有想要二孩的愿望，目前已进入备孕阶段。随之面临的是，更大生活空间的需求以及更为方便的上学条件。



但对于改善型刚需来说，面对最困难的问题就是需要“卖一买一”。王沫说，“改善型刚需比较尴尬，不够钱重新买一套，必须先要卖掉住的这一套，才够钱买新的一套。在先卖后买的过程中，如果把握不好，就会很被动。”

她还提到，尤其是今年上半年，银行放款很慢，没有半年以上，基本上放不了款。另一方面，放款的时间段，房价的变动不好把握。例如刚好卖掉了自己的房子，房价涨了，预算又不够了，容易踩空。另外，换房常常会有一段“真空期”，住的房子已经交了，而新的房子还没到手，这段时期是比较为难的。

王沫最近向中介咨询了一下，了解到目前二手房行情不大好，之前她住的这个小区单价还能卖到5万以上，但现在按指导价最多能到4.5万左右。这样算来，王沫目前的这套房子最多成交价能到280万左右，如果短期内顺利卖出的话，得到的首付款加上自己的存款大概能腾挪出换房的首付款在200万左右。

不过，后来卖房的事情进展很顺利。９月初，王沫把房子都卖掉后拿到卖房款。一家人在龙岗租了一套大三居。

最近，某品牌开发商在坪山的新盘，94平的3室，总价在370万左右，成为了王沫的重点关注对象，“我最看重的就是在深中坪山创新学校附近，另外其他基本配套也有，第四人民医院、16号线距离适中，燕子湖环境也可以。”

然而，最近听说该房企陷入债务危机，王沫担心此事对楼盘交付带来不确定影响，因此还是决定放弃了。“本来还想趁着新盘行情不错就打新，但是预售的楼盘现在风险比较大，我们还是决定考虑现房、二手房了。”对于像王沫一样刚需型的改善家庭来说，确定能住的房子才是对未来计划最好的保障。另外，数个超级网红盘也因摇不到而失之交臂。

但是，之后王沫的看房经历却越来越不顺利，看到的合适的房源慢慢开始超出他们的预算，夫妇俩人急得睡不着觉。

“打拼了十年，手里拿着几百万，换房换到无家可归了！”王沫心里既愤懑又着急。

其实，在深圳楼市里，最惨的就是像王沫一样的改善客。他们卖掉手里房子，却摇不到新房或担心期房烂尾，也买不到合适的二手房。

他们真的不是炒房客，只是想换更好的居住环境，或者是为了孩子换更好的学区。

首套房赔本80万

两年看房近280套再次上车

据乐有家研究中心数据显示，2021年上半年购买深圳二手住宅的置业者中，68%为刚需客户，21%为改善型客户，仅11%的投资客户。



深圳置业者卢翔就是21%中一员，而同样看重教育资源的他，看房之旅虽比王沫久一些，却已换到心仪的第二居所。

“我们从2019年就开始看龙岗深中附近的房子，但那时周围价格很贵，一房、两房动不动就两百万起，当时预算有限，所以一直没买。后来2020年，疫情反倒又带起了一波楼市行情，价格还在不断涨，就更不敢看了。而今年以来，各种楼市的调控、深圳的大学区制度、房企暴雷、房产税等消息，深圳的房价竟然渐渐回落了。”卢翔回想了一下自己的换房历程，不免感叹着事情的变化无常。

卢翔说，自己的看房过程持续了很长时间，从2019年10月一直到今年5月，将近两年。

“我们几乎每个周六都会出门看房，也就中间疫情初期、天气恶劣的时候没有看，一开始还是只有老婆陪我，后来有了孩子三口一起看。”他算了下，每个周六大约看3套，近两年时间大约看了280多套，覆盖差不多70多个小区。

在看房过程中，因为工作原因，卢翔需要把在老家的父母接过来一起住。而原来的房子太小了，他只能找一个大一些、离上班近一点房子临时租住。卢翔认为，把要卖的房子空置出来，而且不对外出租更方便中介随时带看。“从中介的带看情况来看，我们这套房给的推荐力度确实比小区同户型的大，曝光度高了，机会也就多了。”

实际上，卢翔原来在宝安53平的2居室，早在2020年末就有机会卖出，那时总价最高曾达到180万，但他预期还能再涨就没同意。

但没想到，2021年初突然发布的二手房指导价，让卢翔的希望彻底破灭。“太后悔了，当时要是卖了也不至于亏80多万。”据了解，卢翔小区所在的二手房价格调整为1.9万元每平米，比市场最高低了近一半。

这一下让卢翔清醒了，房地产环境要开始改变了，尤其是深圳，房价上涨的可能性不再。“有个从事房地产行业的朋友说，二手指导价可能只是这波楼市调控的一项，也许还会不断加码，除此之外，未来可能存在的征税也增加了不确定性。”种种迹象，让卢翔加速了换房日程。

卢翔此前的那套二手房，虽然最终还是以110万成交。但十分幸运的是，房价的差价卢翔在股市里找了回来，翻了5倍。

此后的一切都很顺利，卢翔一家最终购置了位于龙岗坂田的一套四室大平层，建面约170平，总价1005万左右，首付要5成，每月需还3.5万的月供，尚可还在卢翔的支付能力范围内。

卢翔也看到了前不久的新闻，连最值钱的二手学区房价格都在降。例如百花片区的国城花园44平房源业主主动降200万，南天二花园的一位业主将88平的挂牌价从1950万改到1700万。



综合全国各地的楼市环境来看，卢翔更加感觉到，自己买定离手的决定是正确的。

新换房子的房产证办下来的那天，跟朋友在新家举行了庆祝仪式。在卢翔看来，虽然自己不是深二代，但想让自己的孩子成为深二代，房子仍然是能留给他们最好的资产。

不难发现，改善型刚需换房对于大多数人而言，不仅是居住空间、生活环境的改变，更是一次调整家庭资产结构的机会。而在当下，平稳过渡显然成为了上策之选。