融创为何提前终止与万达的“世纪大交易”?

来源: 2021-10-04 22:41:57 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (13814 bytes)

融创与万达四年前达成的“世纪大交易”,如今已和平终止。

9月10日,万达酒店发展(0169.HK,下称“万达酒店”)发布公告称,收到来自融创中国(1918.HK,下称“融创”)的通知,受新冠疫情的影响及融创商业战略的调整,将终止与万达酒店签署的酒店管理协议。

6天后,万达再发公告,称双方就此事达成一致,融创中国将向万达支付1.33亿元作为终止补偿,以及向万达支付6859万元,结清应付账款。

有接近融创的知情人士向《财经》记者透露,融创已经确认将21家酒店业务交给华住打理。但截至发稿,融创和华住方面未回复《财经》记者的求证问询。

融创手中的这21家酒店与万达渊源颇深。根据公告,这21家酒店有19家正在运营,两家在建。已建成的19家酒店分别位于西双版纳、南昌、合肥、青岛、广州、无锡、重庆、成都、桂林和昆明等地,涉及品牌包括万达文华、万达嘉华、万达锦华。

2017年-2018年,面临现金流危机的万达将77个酒店及13个文旅城项目,分别作价199.06亿元、501.25亿元亿元卖给了富力地产和融创,这笔中国地产史迄今最重磅的交易被业界称为“世纪大交易”。

万达的酒店资产大多数卖给了富力,但卖给融创的文旅城项目配建中还存在酒店项目,此次公告中的21家酒店就在其中。

合同规定,融创中国与万达的酒店管理合同期限是20年,即应到2037年到期。融创为何选择此时突然放手?

01

控成本、育能力

放弃与万达的酒店管理合同对于融创来说,最主要的原因是控酒店成本,并培育自己的酒店管理团队。

一位接近万达酒店的信源向《财经》透露,融创购买万达物业时还做了部分贷款,现在酒店的盈利还不够还利息,同时,还要给万达交酒店管理费,因此放弃万达的服务有一部分原因是想降低财务压力。

一家地产公司从事酒店管理工作的高管告诉《财经》,地产公司把物业交给酒店集团管理,最常见的分成方式是,前者向后者缴纳管理费;另一种方式是,酒店管理方向业主缴纳租金,而酒店的收益全部归管理方所拥有。

第一种分成方式中,管理费的结构分为两部分,一是基本管理费,从酒店当年收入中提取一定比例的费用,行业通常采用的是2%-2.5%;二是奖励管理费,一般从酒店的毛利中抽6%-8%,或者是阶梯式的奖励,每个项目各有不同。比如酒店收入达到最低档,奖励管理费就只抽5%,达到中档,可以抽取更高的比例。

国际知名的酒店管理集团条件则更苛刻。

国际购物中心协会亚太市场专委会委员王玮谈到,如万豪等酒店和业主采取“3+5”合作模式,即不管其管理的酒店是否营利,委托管理方(业主)都要拿出酒店客房销售额的3%给酒店管理公司,最后年终节算,如果有利润,还要拿出利润的5%。

一位万达商管集团的高管透露,很少有酒店管理公司会和业主在营收业绩、利润上进行对赌,这就意味着,管理团队的费用都是业主方出,酒店管理运营商稳赚不赔,大不了行情不好赚得少点。

基于此,融创提到受疫情影响终止合作就有合理性了。毕竟,从酒店管理的商业模式来看,市场下行时期,作为业主的融创的确很受伤。

今年开始,监管层为房企划定的融资、负债三条红线已经开始实施,从融创今年的中报来看,虽然各项指标都在下降,但仍然踩线一条。

即其剔除预收款项后的资产负债率76.0%,仍然高于监管要求的70%红线。

“下半年房地产市场仍会比较惨烈,销售压力很大。”在融创2021年半年报发布会上,创始人孙宏斌称。

虽然酒店行业不是融创的主营业务,但是及时止损何乐不为。更何况,融创还有更长远的打算。

“这一协议是双方友好协商的结果。我们十分感谢以往合作中万达酒店给予的支持。”融创中国执行总裁兼融创文旅集团总裁路鹏公开表示,融创非常看好酒店行业的长期价值,认为一二线核心城市和优质旅游目的地的文旅酒店群拥有更大的潜力空间,希望抓住市场和机会,促进经营业绩的进一步提升。

一位接近融创(上海)商业置业公司高管的人士向《财经》记者透露,融创已经确认将21家酒店业务交给华住打理。《财经》就此事向融创和华住核实,截至发稿,未获明确答复。

但此事并非空之穴来风。2011年3月22日,华住和融创文旅就一起成立了合资酒店经营管理有限公司永乐华住,双方(华住、融创文旅与战略合作伙伴时代环球)各占股50%。

上述负责地产公司酒店管理业务的高管认为,如果融创把21家酒店交给永乐华住管理,由于融创拥有永乐华住50%的股份,在管理费相同的情况下,能省一半的费用。

但他也表示,万达和华住哪个经营效果更好,是未知的。对于地产商而言,酒店是其业务版图中非常小的一个部分。地产商建酒店,一部分是为了赚钱,另一个原因是拿地的时候被要求建酒店。当地产商已经从住宅获取足够多的利益,已经覆盖了建配套酒店的成本,那么如果后期酒店一直亏钱,为了运营酒店而贴钱,不如不做,也可能会消极经营。

这是以前的情况,目前来看,管理红利时代以来,在三条红线监管框架下,除了资金安全,万科、融创、碧桂园等头部企业急需一个或多个保障企业可持续发展的产业。

万科的物流地产,碧桂园的农业、机器人,融创的文旅城,都是它们面向未来十年而建设的护城河。

Wind数据显示, 2021年上半年,融创物业发展及投资(地产开发业务)、文旅城运营、物业管理服务三块主要业务的营收占比分别为91.32%、2.72%、2.53%。酒店业务属于文旅城运营部分。

酒店业务占比虽小,却是融创文旅城业态中不可或缺的一环。随着文旅城规模不断扩张,以及拿地配建项目的不断增加,酒店资产在融创文旅大盘子中的比重会越来越大。

因此,融创放弃万达酒店管理团队表面看是止损,实则是为了未来增效。

路鹏认为,融创已经完全具备承接21家酒店管理的能力。未来,融创酒店板块会联动主题娱乐、商业、冰雪等业态,打整体协同的牌。

02

华住能帮融创走多远

万达酒店对于“嘉华”和“文华”品牌的定位是五星级和超五星级。也就是说,融创如果不降档,对于21家酒店的运营标准也应是高端或者豪华酒店定位。

多位采访对象表示,从运营高端酒店的角度来看,万达比华住更有优势。“万达在这个赛道深耕许久,华住虽然也在往高端酒店发展,但它目前的优势还在中低端酒店,可以依靠的是IT技术和会员。”

但除了华住,融创没有更好的选择。

融创也可以像富力一样找洲际、万豪等国际知名高端酒店运营商来管理,但是成本太高了。

根据美国《Hotels》杂志公布的2020年度全球酒店集团225强排名,锦江以113万间客房排名世界第二,仅次于万豪的142万间客房;华住集团排名第七。这一排名以酒店集团拥有的房间数量为主要依据。

酒店集团在国际排名上,高过华住的中国公司就是锦江酒店,但锦江酒店是国企,合作效率和合作权限不如华住。

上述万达商管公司的高管谈到,开发商不懂酒店运营,因此如果想进攻该领域,通常的作法是找一家实力强的酒店管理公司合作。

万达此前正是如此操作。2003年,万达开始涉足酒店行业,彼时,万达与国际高端酒店管理集团进行了全方位的合作,如雅高、希尔顿、凯悦、洲际等。

万达作为物业持有者负责酒店前期的投资和建设,外国伙伴则负责酒店的运营管理。当时万达在这些“洋伙伴”的关键部门中安插了一些自己的人,主要是为了取经。

2014年初,羽翼丰满的万达开始逐渐与这些国外的酒店管理集团解约。随后,万达酒店管理团队不仅接管了自家物业,也开始对外输出管理能力。

上述万达商管公司的高管认为,融创应该也会采用这种方式,派人向华住学习。相比万达,融创的对华住的话语权会更大一些。

但王玮认为,这并不容易。几十年来也不只万达一家向海外优秀团队取经,为什么学成的少,因为很少有公司能将好经验贯彻到底。酒店是服务业,细节见品质,比的是软实力,中国从业者不要说和欧美国家比,比东南亚国家也还差很远。

工作原因,王玮经常评测各种高端酒店。他举了一个最简单例子,游泳池的管理,国外高端酒店一般是早晨6点到晚上10点开馆,但国内同档位的酒店却大多是早上10点到晚上8点。因为前者需要员工两班倒,而后者只需要一个班,成本低。但是,一般商业人士出差,只有早上有时间去游泳。“还有很多类似细节,一旦国内管理团队运营,就会走样。”

也就是说,融创能否学成即用是关键,另外一点,如果融创的定位是高端、甚至豪华酒店,华住到底能教什么也是重点。

从全球供应链管理能力、营销能力、及单间客房价格优势来看,华住与国际高端酒店管理集团差距明显。

迈点研究院从搜索指数、运营指数、媒体指数3个维度入手,对酒店品牌在互联网和移动互联网方面的影响力进行测度,并汇总为企业的MBI指数,该指数越高说明企业在营销方面效果越好。

《财经》记者搜集了2021年1月-8月万达酒店、华住集团、万豪酒店以及洲际酒店的MBI指数,绘图如下:



数据表明,虽然万达酒店、华住酒店在中国酒店行业中排名前列,但相比万豪酒店、洲际酒店,其互联网及移动互联网方面影响力仍然稍显逊色,营销效果较弱,品牌营运能力仍需加强。

从数据中也可以看出,今年1月-8月,华住酒店的移动互联网营销能力强于万达。也就是说,相比万达,同华住合作,有可能让融创以更低的成本获得更多的客源。



在单间客房盈利能力方面,华住也优势较弱。

以2019-2020年,中国地区的洲际酒店、万达酒店发展、华住集团下属酒店的平均可出租客房收入为依据,绘制统计图如上所示(万豪酒店仅披露亚太地区酒店经营数据,故不计入统计),2019年,未受疫情影响时,洲际集团单间客房盈利能力高于万达和华住。

当然,从图表也可看出,受2020年新冠疫情影响,三家酒店在该年的盈利能力均有下降,但中洲际酒店受影响程度最大,万达酒店平均可出租客房收入最高,华住最低。

这一指数其实更能体现高端酒店的品质,即用户是否愿意为你的品牌和服务付更多的钱。

2021年,新冠疫情基本可控,全球经济正在复苏,尤其是中国,由于防控得当,中国本土酒店业比国外同行有了更快的恢复条件。

如果融创酒店未来的目标是向全球高端甚至豪华酒店看齐,那么,现在的确是个好时机。但如果是对外输出管理高端酒店的能力,则为时尚早。

“如今哪里有酒店在建,就会有好多品牌来上门谈合作,谁家都想对外输出轻资产管理能力,但是,哪有那么多酒店给你管呢?”多位采访对象认为,酒店行业已过于饱和,供大于需。

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