作者 | 猫哥
来源 | 大猫财经（ID：caimao_shuangquan）
6 月份的时候，银保监会郭主席说过一句意味深长的话：" 押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价 "。
之前他也提示过风险：" 收益率超过 6% 就要打问号，超过 8% 很危险，超过 10% 就要做好损失全部本金的准备 "，后来的事儿我们也知道了，高收益的 p2p 被团灭，现在已经不少大佬都进去了。
那炒房，会被团灭吗？
其实，房地产的调控政策一直就没停过，7 月份的政策尤其多，达到 66 次，是今年的纪录，从累计的次数来看，今年的调控力度直接向 2019 年的 600 多次看齐了。
有效果吗？
短期看挺明显，因为能够吸引人去接盘的炒房动力，越来越少了。
炒房得先从能买房开始，" 一夜之间，买房资格没了 "，这事儿越来越多了。
1、以前不限购的，现在限购了，比如惠州，虽然城区依然不限购，但是紧邻深圳的惠阳以及大亚湾地区，开始限购了，这个限购摆明了就是针对深圳客，虽然限购要求依然很松，但是也套牢了不少投资客。
2、以前要求低的，现在要求高了，比如杭州的限购区，非户籍社保 / 个税要求，3 年延长到了 4 年，落户未满 5 年的要 2 年社保，限购一套，刚要达标但还没达标的最惨，有人说这次线一调，大约有 30% 的购房者失去了购房资格。
3、以前有漏洞的，现在补上了，比如北京，离婚 3 年内住房套数按原家庭核算，卡了限购的线，3 年就不能买房，比如现场靠离婚来为房子提价的，怕是也要不行了；
东莞的法拍房、成都的房屋赠与、上海的法拍和赠与，都需要满足限购要求了。
4、以前够资格自然获得的，现在需要申请了，比如武汉的 " 房票制 "。
这个挺有意思的，想在限购区买房，先申请 " 房票 "，有效期 60 天，开发商和中介都只能见票卖房，一个房票只能登记一个盘，登记完了，房票就锁死了。
以前开发商特喜欢人们去排队，一个资格排多个盘，制造火爆场面，可真的盘盘售罄了吗？也不见得，现在一票一盘，虚火也得现原形。
卡完资格，就是卡钱。
一说 " 停贷 "，各大银行都要辟谣，但是如果让它们快速批款，又确实做不到，额度紧张已经是不争的事实，利率依然在不断地上扬。
广州的首套房利率在 6 月已经涨过一次了，7 月又从 5.45% 涨到了 5.95%，很快就要迈入 "6" 时代，成为涨幅最大的一线城市。
广州旁的佛山，6 月份首套房利率还在 5.5%，在 7 月份实现三连跳，7 月中旬 " 破 6%" 已经是平均水平，佛山农行的组合贷继续加息，上调至 7.35%，直接 " 破 7" 了。
LPR 已经 15 个月没有动过了，5 年期及以上的 LPR 仍然维持在 4.65%，但房贷形成是 LPR 基础上加点，这加点的裁量可是得按照房地产的行情来的。重点城市的房贷紧张和继续加点，恐怕将是连续性和一致性的。
消费端整顿了，上游的土地端也没手软。
土地价格一直是助推房价的因素之一，卖地收入屡创新高，房价也都跟着窜一窜，房企喊着没利润，可是拿地也一直没有手软。
集中卖地马上迎来第二批，但是最近很多城市把公告又撤回了，土拍延期了。
为啥？规则要变。
前两天，流传出一份文件来，里面注明了出让公告里面有几个基本要求：
● 买地要有开发资质；
● 资金要有正规来源；
● 单宗宅地溢价率不超过 15%；
● 不再竞配建，而是一次性合理报价、摇号、竞品质来确定最后竞得人。
杭州很早就改了规则，对房企的 " 钱 " 的要求就很高了。
比如取消保证金预勾地制度，改为缴纳地块起始价 20% 的保证金，想退地也没那么简单了，宋都股份退地损失 5000 万，而新政后，损失就得过亿了；
再比如推出了 10 宗 " 竞品质 " 试点地块，溢价率上限设为 10%，并要求现房销售，地价便宜了但高周转不行了，品质高了但怕也有限价压顶，如果这 10 宗地试点成了，那么未来恐怕也将成为常态了。
购地资金来源审查变成统一选项后，违规的杠杆资金审查，就够不少房企喝一壶的。
现在，越来越多的城市开始拒绝踩中 " 三道红线 " 的房企来拍地。因为房企本身的问题也暴露的越来越多，最近阳光 100 也公告自己即将违约，暴雷之后没钱拿地，或主动或被动，都能让地价平稳一定。
最重要的是，地产红利开始消失了。
炒房的动因之一，就是赚中间的差价，现在，这样的红利越来越少了。
房价倒挂的产生，跟新房限价关系密切，有的在土地出让阶段就规定了售价，有的在预售审批阶段限制销售价格，但是周边的二手房价格，却并不在行政手段的掌控之内。
但是现在，二手房成交参考价，已经成为常态化的调控手段，深圳、成都、西安、绍兴、无锡、金华、东莞等多个城市已经出台政策，不少城市都公布了价格表，未来采用的城市会更多。
虽然，这个始于深圳的二手房成交参考价机制，有 " 参考 " 之名，并非强制，但有指导功能。
挤水分的作用肯定有的，政府复核的参考价，一定程度上反应了当地的真实交易价格，而在参考价一出，中介们也不敢随意挂高价了，在线平台更是以参考价来标注了。
指导功能，指导的是贷款，虽然真实成交价可能要高于参考价，但是以参考价作为贷款标准，那么就只有多交首付了，变相提高了首付的门槛。
而另一个炒作动因，学区房，也正在随着政策的变动而开始黯淡。
以前调控学区房是打击炒作，不能提 " 学区房 " 的概念，而现在是告诉你，" 没有学区只有房 "。
教育改革如火如荼，很多行业上都已经下了狠手，大城市的学区改革，已经开始了，押注学区房的，已经开始陆续受到 " 惩罚 "。
先改革的，已经开始出现学区房的降价抛售了，即便法拍房的 " 捡漏价 "，都开始流拍了，很多人都开始庆幸，没做学区房的接盘侠。
这么一来，从业者的日子就难过了，大的地产商还可以撑撑，靠业绩吃饭的中介抵抗能力更差，离职的不少。
最近，有传闻说，房屋交易中介费不得超过当地社会平均工资的 3 倍，如果是真的，这招都不能说是挺狠，基本上中介行业连窝端了。
怎么理解呢？
比如深圳，一套在 1000 万左右的房子，中介费也要 20 万左右，而社平工资大约 11620 元，3 倍也就 3.5 万左右，70% 就没了。
房产中介的新贵贝壳，在 7 月份一个月，就跌了 50% 多。
这个传闻并没有落地，中介们还没有收到通知，但是类似的声音一直都在，未来的政策工具里，规范中介收费的措施，也是可选项之一。
而且现在不少城市已经把中介纳入到地产调控的管控行列里面去了。
如果真的规范收费，中介参与炒房、抬升房价的动力源泉就小了很多，而下场参与资格造假等动作，也将会受到处罚。
最近，深圳对于 " 深房理 " 的调查已经出了一份调查进展通报，5 人被抓，119 个参与代持或众筹的成员被暂停购房资格，44 个持牌中介，被纳入行业黑名单。
炒房的代价已经开始在个人身上应验。
当然，团伙炒房是个案，但是更多的个人炒房者，还是抱着房价必涨的心思，向楼市里面投钱，但是楼市不比 p2p，p2p 有大佬可以抓，有资产可以回笼，还能挽回一些损失。
但是，房子的投资，损失就是真损失，全部得由自己来买单，还是得记住郭主席的那句话：
" 押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价 "。
