年轻人都在逃离的东三省,成了房企的热门地?

来源: 2021-05-25 22:17:48 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (11380 bytes)

狭窄的出租房,客厅也是卧室,一套二手的沙发占据大半空间,一张单人床拥挤在一角,这是王野在广州的家,也是他五年来的第六个家。

打开手机,微博上有关#东北三省一年减少42.73万人#的话题,热搜排名已经下降。作为一个土生土长的沈阳人,有关家乡的新闻王野不会错过,而这次,他却成为其中一个角色。

40多万人的逃离

早期,东北人更加偏爱海南。每一年冬天,总有很多穿着貂皮大衣的东北人出现在海南的机场,他们要么是已在海南定居,要么是来这里过冬。目前在三亚有40多万东北人,其中哈尔滨籍的就占到20万,房产圈称这里已经被买成了“黑龙江省三亚市”。如果放宽到整个海南岛,那东北人的人数至少在100万以上。

东北人“占领”的不再只是海南,云南、广西、厦门、山东……更不用说北上广深。售楼处从不缺少“东北老铁”。

从深圳购房人群户籍来源来看,在2017年深圳购房者户籍排名当中,黑龙江籍的购房人群占比达到3.4%,东三省在深圳买房的比例应该占到5%以上。在海南房地产市场中,东北人也成为主力军,2017年,海南岛外人士购买了2000万平方米的商品房,其中东北人占了近一半,海南一度被戏称为“东北第四省”。同样,广西的北海、防城港两个城市也深受东北人喜爱,统计显示,北海在售的房子,有三分之一被东北人买走。

东北地区人口的外流有多严重?2014~2018年,黑龙江省高校到省外创业和工作的生源毕业生数量约为25.17万人,年均流出5.03万人。考入省外高校的,仅有14%回省就业。

曾有人统计2014年以来东北7年的人口流动数据,显示有超164万人外流。东北人口流失是不争的事实。

“谁不爱自己的家乡,去影院看完《我和我的家乡》的时候,我都哭了,反思自己到底对不对,父母年龄大了,退休之后家里只有老两口,挺可怜。可是我们那个小县城,年轻人基本上能走的都走了,经济发展不起来,又能留住什么!”王野一边看着快手里的视频,一边说,“现在停留在中国人的印象中东北的形象,可能就是这些老铁们的自娱自乐了。”

许多人把人们逃离东北的原因归结为一点:东北不能提供给年轻人更好的生活。东北作为一个老工业基地,单一的产业结构导致经济转型困难,国有企业改革后,大量的工作岗位被清除,无法提供更多就业带来的劳动力过剩,导致经济水平摇摆不定。

一线之隔,天差地别

家住河北承德平泉的王欣一直很奇怪,平泉的房价均价都在七八千,有的地方甚至能到九千多,但是在隔壁的辽宁凌源,房价却只有三四千。

几乎是一线之隔,房价相差甚远。

这种现象不是个例,在东北,一些比较偏的城市,产业结构单一、自然条件好的可以发展旅游业,但是旅游却留不下人。王欣说道,凌源这种依靠煤炭发展起来的城市,随着资源问题的加剧,产业转型面临困难,人口逐步外流,房子卖不出去,房价越来越低。

根据去年的房价统计显示,在中国房价最便宜的10座城市里,东北占了一半,其中包括鹤岗、双鸭山、七台河等地区。“东北三省的房价,除了沈阳的房价稳定在一万以上以外,哈尔滨的房价在一万左右,长春的均价一万元都不到,不要说和沿海地区的省会相比,即便是中部地区的省会,房价都比东北三省的省会高。”作为一个生活在浙江十年多的沈阳人,张悦补充说。



黑龙江省鹤岗市街景。

有人觉得东三省还是有大一点的城市,生活水平也不见得很差,但是面临就业难度的增加,收入不见提高,生活的压力依旧。最新的统计显示,东北地区的房价差异较大,辽宁大连14978元/平方米,辽宁沈阳10202元/平方米,黑龙江哈尔滨9981元/平方米,吉林长春 9571元/平方米,但是像阜新,只有约3700元/平方米,双鸭山仅2800元/平方米左右。

“即使是同一省份,毗邻接壤,沈阳和抚顺的房价也差了近一倍,最高的大连与最低的鹤岗相差5倍多,我的朋友前年在鹤岗买了一套房子去年亏本卖出了,一二线的房子永远是硬货,条件不好,说再多也没用。”一位房产博主在他的微博里写道。

“房子很多不想住,房价过低也不买”,看似不合理,但是在东北地区,这种现象非常明显。在鹤岗,5万元就能买套房,五套房总价也仅仅能够抵上北京一平米的售价。有的地方,房价甚至只有1000元/平方米左右,比较高的区域,平均下来大概就是2000元/平方米左右。对比一线城市,6万可能仅仅只是一平米的价格。

“有时候,不是房子越便宜买的人越多,这里面还要考虑很多附加的因素。”张悦刚刚卖掉了沈阳老家的房子。本来想着投资用的房子,但是越留越便宜,今年与去年相比,虽然价格有小幅上升,比起物价和自己已经有的房贷,算下来还赔了,张悦一咬牙,还是卖掉了。

“条件好一点的城市,生活压力大,差一点的城市,没有生活。”这是他微博里点赞最多的一句话。

“谁不过谁后悔”

“投资不过山海关”成为很多房地产企业进行资金分配的参考标准,但是目前看来,这个魔咒似乎被打破。2019年,恒大集团董事局主席许家印就曾积极表示,“现在投资一定要过山海关,谁过谁赢,谁不过谁后悔”。

近年来,为了改善东北地区的投资状态,国家在多方面进行调整,东北地区的老工业振兴计划,也在逐年引领各省寻找更好的发展道路。国家一系列重大政策举措不断在东北发力,政策红利不断释放,房企投资争过山海关的动能强劲。

许家印、王健林、孙宏斌相继宣布“投资必过山海关”。多家龙头企业纷纷布局东北,“投资争过山海关”的势头初显。

最明显的就是万达,作为东北三省投资最早、投资规模最大的企业,万达的投资项目几乎覆盖全东北。早在2019年,万达就曾以总计17.69亿元的价格摘得沈阳市三宗地块,拟在此地块上建造沈阳的第6座万达广场,之后,大连万达集团宣布,在已完成投资250亿元的基础上,在沈阳再投资800亿元,将建设文旅项目、学校、医院。

大连万达集团董事长王健林表示,看好沈阳的未来发展,“沈阳经济现在已从谷底回升,呈现出良好的发展态势;投资营商环境也发生了改变,现在市委市政府大力招商引资,服务热情周到,效率极大提升。”万达作为东北的土生企业,已在沈阳持续投资18年,仅2019年就有45个项目,在沈阳的全部投资项目都赚了钱。



沈阳的万达广场和万达影院。

此外,恒大也在东北地区开启数个万亿级项目,在沈阳一个项目的总投资过100亿元,在吉林达到210亿。去年6月,恒大与沈阳市政府签署1200亿的战略合作协议,包括了新能源汽车、健康养生、文化旅游等多个领域。

像碧桂园、融创、华润、绿地等品牌房企不约而同地“闯关东”。有关数据显示,作为东北最吃香的城市,在41家千亿房企中,仅有11家还未登陆沈阳市场。2018年全年,东北地区房地产投资增速17.5%,排名四大地区首位,其中,吉林省的房地产开发投资增速更是超过了30%,仅次于西藏自治区。

“不在沈阳、大连之外城市拿地”

形势改变,越过山海关后,营利情况如何?

一位业内人士曾表示,最近不止一家大地产商要收缩东北的业务,因为销售量一直上不去,几个城市的销售总额都过不了500亿,赶不上长三角一个二线城市,大量人口外流给投资者造成的问题依旧存在。

以经济发展较好的哈尔滨为例,经过3年政策的调整,2019年,哈尔滨哈西、群力等传统热点片区房价从8000涨到1.8万/平方米,房地产升值让很多投资者尝到了甜头。但目前,热点片区库存几乎为0,无地可卖,之后政府开始重点打造新区,结果供给量大增,而需求已经透支,供过于求的结果无疑就是降价,市场开始失衡。

此前就有报道称,一家全国二十强内的公司已经决定不在沈阳、大连之外的城市拿地,投资预算也是减了又减。2020年哈尔滨楼市急转直下,新房成交价从年初的1.3万/平方米跌到1万/平方米,新房成交额从去年的月均74亿,跌到今年的月均44亿,开发商的销售业绩明显下滑。

根据今年统计的全国房地产规模,萎缩最严重的区域主要是东北地区,商品房销售面积7069万平方米,下降5.8%;销售额5812亿元,下降1.5%。此前,哈尔滨曾出台政策鼓励房企打折促销,被外界解读为房价下降的信号,东北楼市处于持续下滑状态日渐突出。

现在很多房企开始舍弃传统的房地产开发,而谋求转型,寻找新的发力点。比如恒大在沈阳的新能源汽车业务,与哈尔滨市政府、绥化市政府在现代农业、文化旅游、健康养老等领域将要开启的深度合作,以及万科的新兴产业等。有关专家也表示,这些业务对改善重工业产能普遍过剩,促使投资结构高端化,提振整个东北经济的作用还是很大的。

“人往高处走”是普遍现象,人走后那些空了的房子也代表这个城市的发展状态。在整体大环境下,东北似乎显得格格不入,却没脱离轨道。”王野打开自己的冰箱,里面有爸妈从老家寄来的年货,堆得满满当当。在他的印象里,老家啥都有,广袤的土地滋养着一代又一代人。

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