学区没了房价依旧挺着,家长:先冷静一下

来源: 2021-03-24 23:50:30 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (13630 bytes)

涨了还是降了?

过去一周,那些想买学区房的上海家长们,心情犹如坐过山车一般跌宕起伏。

3月16日,上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》。新政的最大变化是,对上海市重点高中招生总计划进行了优化,通过名额分配的方式,使得相关区和初中获得更多的报考和入学机会,高中教育资源的分配更加均衡。

例如,上海市委属实验性示范高中就将拿出65%的招生比例,以全覆盖为基本原则,通过“名额分配综合评价录取”方式进行招生录取。这意味着,原本对应的“学区”概念将被部分瓦解,全市初中都可以有相同的市重点录取率。



图/视觉中国

教委出台的新政迅速在上海各大家长群里掀起了热烈讨论。一心想换学区房的王林也在一个家长群里,她很想知道新政会对学区房有什么影响。她飞速刷动着群里的消息,希望得到一些建议或指导。

群里有人说这是利好上海学区房,房市要降温了,也有人说要抓紧上车,卖家可没有降价的准备。王林陷入了极度的纠结中,她搞不清楚新政发布之后,学区房到底会不会降价,她到底还要不要赶紧买学区房?

据AI财经社了解,就目前情况来看,整个上海学区房市场的降温趋势并不明显。由于这次新政主要是针对高中录取政策的变化,它对部分初中附近的学区房有影响,但对小学周围的学区房几乎没有影响。

一直很关注学区房的链家中介王冕发现,当前依旧是卖方市场,房东依旧处于强势地位,他所在的长宁区,降价出售的几套房源都是因为房东需要置换房产,急需变现,但大多数学区房的价格并没有受到教改新政的影响,反而还有房东依然十分强势地对价格进行了上调。

还有一个原因是,上海的教育政策是“三年早知道”,最新发布的新实施办法实际上早在三年前就已经对家长进行过预告了,它最早在2018年以《上海市进一步推进高中阶段学校考试招生制度改革实施意见》出现。这也意味着,许多家长们心中早就有了预期。

此外,该实施办法首批适用的也是2022年初中毕业的孩子,目前仅影响了一小部分家长的决策,而剩下大部分家长仍旧对学区房抱有期待。

因此,无论是卖房者还是买房者,目前都处于观望阶段,他们搞不清新政给学区房到底带来哪些实质性影响,此时最好的办法就是,冷静一下。

过热的上海学区房

“冷静是为啥?还不是不知道该怎么选了。”最近一两年来,突然成为妈妈的王林,一直频繁走动于上海各个小区看房。

作为沪漂一族,2019年正在备婚的王林第一次动了买房的打算,那时上海楼市在经历了2016年的大涨后处于横盘阶段,后期甚至下跌,这已经是许多刚需购房者认为的上车好时机。



图/视觉中国

最初看房时,王林还没有生孩子的打算,买房时主要虑交通和生活配套,舍弃了学区因素。“当时我们看了两个小区,只隔着两条街,一公里的距离,每平米差两万元左右,带着好学校的浦江颐城小区,当时单价6万-7万元/平米。”王林说。

因为没考虑孩子上学问题,王林干脆买了便宜一点的小区,均价在4万-5万元/平米。如今,王林的房子均价涨到了6万元/平米,但她高兴不起来,因为带有学区房属性的浦江颐城硬生生涨到了10万元/平米,涨幅几乎翻倍。

王林本来可以不在意这些,但2020年初,王林意外发现自己怀孕了,一切又得从长计议。在回老家生孩子期间,她就开始有意识的刷手机看上海的学区房价。

她发现从去年11月起,二手房价格涨得特别快,基本上一天一个价。她最早看的浦江颐城一套88平米的小两居,挂牌价580万元,现在这套房已经挂到了870万元。“还有前滩附近,我刚到上海时,2017年底那边有新房开盘8万元/平米,当时买下转手就能卖12万元/平米,在我回家生孩子之前,房子卖到了16万元/平米,等我再回上海,单价已经飙到20万元/平米了。”

王林调侃道,自己生孩子的速度,根本赶不上房价上涨的节奏。“我真是太后悔了!”

在上海,过去半年内,但凡和学区概念沾点边的,无论是新房还是二手房交易价格都实现了大幅上涨。去年12月,还曾有上海学区房三天暴涨100万元的新闻登上热搜。在多数家长的心里,为了孩子的未来,哪怕举全家之力东借西凑,也要拼命赶上学区房这趟车。

王林痛心于当初自己没有加足杠杆买个贵点的学区房,“其实贷款压力稍微大点,完全可以入手,谁知道现在基本买不起了。除非我把现在住的房子卖掉,还得双方家里再添些钱才能置换,而且二套要70%的首付,钱不好搞啊。”

王林突然理解了古代孟母三迁择邻的执着,但故事里的孟母估计无法理解这些现代家长们为“择邻”所付出的高昂成本。

据上海统计局公布数据,2000年以来上海的二手房市场成交量呈现五年一周期的特点,在2016年的成交高峰期过后,2020年,上海新建商品住宅成交面积与二手住宅成交双双创下新高,同比涨幅均超过了20%。

整个上海的房产交易市场都在升温,学区房的疯狂更是遥遥领先。

一直紧盯上海二手房交易的链家中介王冕称,从2020年下半年开始,“学区房”在上海就被炒得火热,动辄千万元的房产,数次被送上微博热搜。据克而瑞数据库监测数据,2020年全年上海新建商品住宅成交均价同比涨幅为2.5%。而以去年学区房炒作较多的大三林板块(包括前滩)为例,其2020年全年新建商品住宅成交均价同比涨幅为17.7%。

有分析称,自2020年3月起,上海实施“公民同招”、民办摇号的新政,导致公办学校稳定优势凸显。基于此,九年一贯制学区房、初中学区房开始受到热捧,进而抬升了二手房整体市场热度。

一定程度上说,上海教委此次新政的目的之一,就是要给学区房降温。

上海链家首席市场分析师杨雨蕾告诉AI财经社,此次上海教育新政在一定程度上弱化了学区房的属性、遏制学区房的热度,短期内市场对政策会有一定的消化时间,或带来各区学区房在格局上的变化,未来可能会引导学区房关注度由点到面的变化,降低部分区域过热的情况。

3月19日,上海市房地产经纪行业协会开始要求沪上全体房地产经纪机构承诺不使用“学区房”进行宣传,规范介绍教育资源用语,客观介绍周边学校,不得出现“升学率”、“对口”、“名额未用”等用语,给“学区房”概念降温。

执迷不悟的家长们

新政之下,有人欢喜有人愁。今年初,咬牙花了700多万购入一套徐汇区学区房的章敏,就有点发愁。

这套将近50平米的“老破小”,折合到每平米的房价超过14万元。原本章敏觉得这是一笔十分划算的交易。这套学区房对口的是一所“九年一贯制”学校,属于徐汇区的市级重点。由于学校是新规划的项目,计划竣工时间在2022年。虽然学校还没建起来,初中部还没有开始招生,但周边的二手房挂牌价却一路扶摇直上,从每平米7万元飙升到10万元。



图/视觉中国

但现在章敏越发感到不是滋味,3月16日上海市教委新政公布后,大大削减了一流一类学区房的价值,她开始担心自己是不是高位接盘了这套房子。

新政规定市重点必须拿出65%的招生名额平均分配到各个区,其中只有20%分配到校;区重点也有50%-65%分配到各区,其中70%分配到校。这意味着,尽管是普通初中的学生,只要成绩优异,也有可能考入重点高中。而家长们斥巨资入手的优质学校周围的学区房价值就会打折扣。

这也是章敏担心的地方,万一自己的孩子学习成绩不好,按照这样的分配名额政策,尽管她现在买了教育资源最好的学区房,但孩子可能还是无法进入优质高中。

章敏问过丈夫,他们花大几百万买学区房这件事到底值不值得,老公说,“就算高位买进又怎样,就算跌价又怎样,我娃用这套房子读了书就值。”

这话像一颗定心丸,让她稍微平静了一些。

像章敏这样的家长在上海有很多,他们对学区房有着很深的执念。

2020年7月,为了拼概率让娃上个好学校,吴倩买了一套长宁区的学区房,初中对口延安中学、复旦大学附属中学、华政附中,都属于长宁区第一梯队学校。这套房吴倩仅看了两次便出手交钱了,房子41平米,当时入手总价240万元,现在这套房已经整整上涨了100万元。“不论是买家还是卖家,都认为学区房一定会涨,只有学区房才能给孩子带来更多出路”,吴倩也因此成为学区房的坚定簇拥者。

吴倩在买完学区房之后,主要觉得自己的安全感增加了许多。买一套优质学区房,是绝大多数家长认为自己该为孩子做出的基础努力,不管它奏效与否,家长自己心里得到了安慰,这就足够了。

在上海静安区某重点公办学校从事初中数学教育的张亮,觉得家长们考虑的重点早就跑偏了。“我认为大多数家长是没有能力择校择区的,特别是耗尽家财买学区房,不是每个家长都能做到的,很多家长习惯功利性地思考问题,对孩子考学这件事指导意义不大,反而让人心涣散。”张亮告诉AI财经社。

张亮在过去已经见惯了为学区房焦虑的家长,本来计算得很清楚,孩子可以进什么高中,突然游戏规则变了,家长的心态不稳了,但他认为,对于第一波适用新政的家长来说,眼前最重要的,是怎么帮助学生填报志愿,以及如何调整复习方向。

实际上,在张亮看来,无论出什么政策,好学生都能进好学校,难受的往往是处于边界状态、学习中游的孩子,他们在备考的选择上要更加慎重,“如果达不到竞赛的知识水平就不要学很多课外的东西,踏踏实实地把眼前的中考考好,考到极致。”

从某些层面看,家长们的忧虑确实有点太早了。吴倩的孩子今年才三岁,距离上初中还有很长一段时间。她也坦言,自己无法预料未来的形势,如果那时候政策再变化就是孩子的命了,“我为之努力了就好了,就怕连努力的行动都没有。”

王林没孩子时压根没考虑过买学区房,有了孩子心态完全变了,“你怎么忍心让她上家门口的'菜小'?那是实在没钱、没资源、没户口家庭的孩子不得已的选择啊。”如果不能给孩子提供更好的学习环境,王林不知道自己和丈夫这些年在上海的辛苦打拼究竟是为了什么,这是推动她近一年来密切关注学区房的主因。

不过新办法的出台,外加频繁出现的学区房降温信号,倒是让王林买学区房的心态没有以前那么急迫了,她认为虽然现在的房子对口是个“菜小”,初中对应区里的第二梯队,但新政等于把市重点高中名额重新分配,意味着“菜中”也有春天了。

“说不定我的孩子争气,在第二梯队里当鸡头,没准儿还有机会上优质高中呢。”王林说。

(文中采访对象除杨雨蕾之外,均是化名)

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