海外置业大变局:华人买家态度“一百八十度转弯”

来源: 2021-02-09 20:41:30 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (10083 bytes)

前些年,国内有不少人选择海外置业,海外购房俨然成为资产配置、子女教育的必选项。在新冠疫情蔓延、全球经济衰退的大背景下,海外购房正在发生大变局,过去“无脑买入”显然已不合时宜。

一位有过海外购房经验的人士告诉AI财经社,海外购房的前提是,对目标地有较长期、深入的了解,买房不是一件简单的事,海外购置资产,更是要结合自身的切实需求,不做“无知者无畏”的无谓牺牲。

显然,不是所有投资都能做到高度理智,将所有风险都尽可能屏蔽,尤其是当疏于对细节的考量时,往往可能招致失败。



越来越多的例子说明,国人对海外购房的态度正在由冲动热情变为谨慎冷静,毕竟大手笔的投资后,是喜还是忧,一切都是未知数。

海外置业降温

八打灵再也(Petaling Jaya),这几个组合起来挺古怪的中文汉字,位于马来西亚雪兰莪州(Negeri Selangor),面积97.2平方公里,是吉隆坡最早的卫星市,亦是雪州第二大城市。今年41岁的甘肃兰州人江淏在自己34岁时做了一个重要决定——在此地买一处自己的房产。

江淏告诉AI财经社,他2002年在吉隆坡上大学,毕业后,对餐饮有浓厚兴趣的他索性在当地开了一家中餐馆,主打兰州拉面。

江淏也表示,像他这样在八打灵再也购置房产的中国人,有一个得天独厚的优势:首先在马来西亚读过几年书,毕业又选择在当地创业,等于学业、事业均在当地,而且房子整体价格相较家乡兰州并没有高的离谱,在当地置业顺理成章。

比利时是公认福利最好的欧洲国家之一,自然也吸引了大批来自中国的置业客户。在比利时工作多年的华人彭朋对AI财经社说,他所了解的到布鲁塞尔购房的中国人中,多数从事餐饮或开小公司,而且“有很多从浙江出来,在当地经营中餐馆,基本都在当地买了房”。

严萍莉从事海外地产销售已经6年,她告诉AI财经社,海外购房的客户中,不少是因为家里有小孩在国外上学,于是在海外置业,“以房养学”的情况不少,纯投资目的的客户也占了一定比例。

不论是因为求学或自主在海外购房,购房者还是希望房产能不断增值,满足心理预期,一旦需要卖掉房产时,能产生出更大的价值。

生意一度红火,“安居乐业”的日子令江淏很满足。但由于疫情原因,当地政府自2021年1月13日起将“有条件行动管制令”升级到“行动管制令”,食客骤然减少。

目前,江淏的兰州拉面馆堂食下降到原来70%左右,每天来店打包带走或网上订餐数加起来不足原先20%。而他所购置的房产也受到疫情冲击,在马来西亚房价的整体下跌中应声下挫。

在新冠疫情蔓延的大背景下,华人买家的数量也明显减少。房产经纪人协会公布数据,2020年第二季度,华人购买美国房屋的数量更是降至8年来最低,仅占往年的三分之一。甚至有急于脱手者,只能认亏卖房,也算是及时止损。

“无脑买入”成过去式

还未亲见房产便决意投资,海外置业中介人士严萍莉曾遇到不少这样的客户。但买下之后又因为海外路途遥远、事务繁忙或无法拿到长期签证等原因,能飞来的次数屈指可数,更不要说能不时打理。

因此,一些投资客买房后便直接交由她们公司进行租赁,因为在澳洲,如果房子空置,将会被收取空置税。显然,空置对投资客而言是一项损失,如果顺利出租,租金甚至可以抵得上月供。

但并非所有的海外房产投资都能如此顺利。一个例子是,有人曾投资美国房产,人未到美国,通过国内中介购置了一套极为便宜的美国的房产,但没多久便发现,这房子所在地治安非常差,这样的房子自然难以出租。

因此,近两年来,特别是在全球经济衰退的大背景下,”无脑买入“的买家越来越少,更多人意识到海外置业的种种不便利性,并且更为关键的是,盲目砸钱、一劳永逸已经成为过去式。

另外,在严萍莉看来,美国的房产较为特殊,她对AI财经社透露,近期公司也在开内部会议商讨拓展海外置业市场。其中美国市场会谨慎对待,因为福利待遇不是很好,未来对吸引移民影响很大。再者,美国的房子很复杂,即便在美国当地住了很多年也不好识别其中的坑。

同时,在她看来,英国、日本、新加坡等国家也不甚理想:英国只有伦敦算一线城市,伦敦房价比悉尼还贵,其它诸如伯明翰价格虽低但不增值,综合投资回报不理想。日本则是本国优厚的福利政策下,房价不高,且未来找人接盘比较困难。新加坡与日本情况差不多,但房价比日本更贵,海外人购买的税收或能达到20%。

严萍莉进一步表示,相对而言,加拿大是个不错选择,不过加拿大房价已经很高;其次可考虑的东南亚,比如马来西亚、泰国、柬埔寨等,宣称可包租十年二十年,租金回报70%-80%,但东南亚开发商在寻找代理机构时,为能在中国开拓市场,“给中介的费用能提到15到20个点”。

最重要的是,东南亚多是发展中国家,当地生活水平较差,所谓价格上涨是开发商盖的新房在上涨,但如果投资客买的新房要转手卖变成了二手房时,“可能降一半的价格才能卖出去”。



事实上,为了刺激海外客户买房,严萍莉对AI财经社透露,一年前澳洲贷款利率高达6.9%,现降至4.5%,这是经济下行时政府刺激市场的一种方式,以此刺激房产投资。

各种细项多到怀疑人生

在海外买房,经过深思熟虑、实地看房后,只是完成了海外置业的一部分。

以澳洲购房为例。虽无房产税、遗产税,但要缴纳物业费、市政费排污费——无论住不住人都要交。并且,在严萍莉看来,通过澳洲房产赚快钱不大可能,“适合中长期持有,起码要持有4、5年以上。买完一两年卖掉还不够费心。”她所说的“费心”体现在其它需要缴纳的费用上,包括律师费、印花税、贷款税费等。



例如在房子过户时,需要再缴纳贷款费用,这笔费用相当于是给予协助海外客户买房的贷款经理的劳务费。

“近一两个月澳洲收取的贷款费用在2%-4%之间。”严萍莉也透露。

房子空置澳洲也会收取空置税。其次还有土地税,这取决于购房的类型及房价,只有价格达到一定程度才会收取土地税,但公寓通常不会超过范围,所以购买公寓不会出现土地税。另外,还会分情况收取个人所得税、增值税。

除了澳洲,以樱花如云、干净著称的日本,当下房产的投资商机几何?日本横滨国立大学都市创新研究院特任教授、北京中心主任刘庆彬接受AI财经社采访时表示,疫情突袭前,最早一批投资日本房产的中国人不是为自住,多是瞄准东京奥运会很早做出的投资布局。当时的预计是,奥运会前,日本尤其是东京的房产会达到高点。然而,目前日本房产总体情况为,因疫情导致新房建设大幅放缓,而二手房和一部分新房则由于供不应求稳中有升,只是升幅没有往年那么大。



刘庆彬认为,日本的房地产还算价值洼地,在条件允许情况下,赴日进行房产投资的海外购房客可能还是会增加。不过,最近日本一个新动向是,除住宅以外,政府对商业地产有政策性引导,对土地的购买,尤其是涉及敏感土地的购买,政府开始用无形之手介入市场。

“以前是自由交易,现在要求报备的情况越来越多,购买土地的买家信息需要接受审查。此外,除一般住宅外,日本对商业地产、养老院有倾斜,甚至鼓励外国人投资养老院,会给这种投资者更快地发放投资者签证。”

值得注意的是,东京人口流出在加速,且日本政府鼓励该趋势,政府主要是从防灾、风险分散、国土均衡发展因素考虑,目的就是希望不要聚集到东京,当前从东京搬出的日本人也越来越多。

(注:文中江淏、彭朋、严萍莉为化名)

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