有的城市“万人抢房”，有的地方“跌跌不休”

与刚过去不久略显清淡的“金九银十”相比，临近2020年末的楼市显得更热闹一些。近期频繁爆出的“楼市打新赚500万”、“万人抢房”、“多地房价上涨”等新闻不断被推上热搜，引发舆论关注。

在这些吸引眼球的新闻背后，显现的则是在长期的房地产调控下，各地楼市已经呈现出明显的分化趋势，北上广深等热点城市楼市持续升温，而有的城市房价则接连下降，甚至跌回几年前。

北上广深楼市又热起来

最近楼市最火爆的话题，莫过于央企华润在深圳的一个网红楼盘的火爆开盘。

据报道，此楼盘由于开盘价格受到限制，新房价比二手房低5万多，摇号中一套100平米的新房账面浮盈高达500万。一时间成为很多人的“致富”路子，连央企高管都找人代持摇号。

万人抢房、众筹打新的情况，引起了监管部门的注意。深圳住建局表示，已经开始对上述楼盘被反映的代持炒房情况进行调查，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。

虽然监管部门已经表态，相关楼盘也在降温。但“万人抢房”的喧闹背后，则是深圳等一线城市房价持续上涨的现实。

在国家统计局发布的10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据中，深圳住宅价格以5.1%的涨幅，在北上广深等一线城市中居于领跑位置。目前深圳住宅均价每平米已经达到81757元，首次登上“8字头”。


位居深圳之后的上海，10月住宅价格同比上涨4.4%，而上海的住宅均价为58530元；北京10月住宅价格为同比上涨4.2%，住宅均价62242元；广州10月住宅价格同比上涨2.7%，住宅均价为39203元。

这些地方的房价却在跌跌不休

由于越来越多的地方，在对房地产市场的调控政策选择上，普遍采取了因城施策的分层调控手段，加上近年来经济面临下行压力，各地楼市也呈现出了分化趋势。

在刚需等因素影响下，一些热点城市的房价和成交量不断升温，而一部分需求疲软的城市的房价则持续在下跌。

中国社会科学院近日发布的分析报告显示，目前各地房价涨跌分化较为严重，河北廊坊、山东青岛等多个城市房价距最高点跌幅超18%，个别城市的房价出现腰斩。


从数据上看，河北廊坊房价据2017年4月的最高点已经下跌47%；山东青岛房价距2018年7月的高点下跌23%；天津房价距2017年3月高点跌22%；广东肇庆的房价距2018年6月高点跌20%；河北石家庄房价距2017年8月下跌了18%。

报告认为，房价下跌的原因较为复杂，既可能有宏观大环境因素，也可能有城市自身供给过剩的原因。虽然平稳运行为房地产政策的重要目标，但一定范围的波动也是市场运行的常态。

房价上涨的支撑因素：人口加速流入，商业企业增加

通过对数据分析可以看出，房价坚挺的城市都有一个不可忽视的共性，就是人口数量持续处于净流入状态，另外这些城市商业繁荣、经济活跃，每年会有大量的新企业诞生。

由于生育率不断走低，很多地方的人口结构日渐失衡，如何能吸引更多的人才成为不少地方的头等大事。尤其是自2019年开始、席卷全国的“抢人大战”成为舆论热点。

据统计，2019年以来包括沈阳、杭州、南京、无锡、重庆、西安、天津等50多个城市推出新政，用人才补贴、优惠购房、零门槛落户等福利，吸引外地人口来扎根。


数据显示，2019年常住人口净流入较多的城市，房价均出现上涨。其中杭州以55.4万人的新增人口，位列第一，其10月房价同比上涨5.2%，住宅均价28082元。

深圳以41.22万人的净流入排第二，房价上涨5.1%；广州常住人口增加了40.15万人列第三，房价上涨2.7%；宁波新增人口34万，房价上涨7.8%；去年有25.1万人落户成都，而成都十月房价也同比上涨8%。

西安虽然新增人口逾20万，与前几个城市略有差距，但“快、狠、准”的人才引进新政，创下过“一天内迁入人口8050人”记录，一度轰动全国。

虽然均价13218元相对较低，但西安的房价已经连续上涨了55个月，其10月房价同比上涨7.6%。

这些吸引了大量外来人口的城市，也配套了针对初创企业的支持政策，中小企业增长数量较为迅速。

企查查的数据显示，2017年至2020年的三年间，深圳、西安、成都各新增初创企业达到200万家左右；广州、上海等新增初创企业150万家左右。

房企加速去库存，多数已经完成全年9成以上销售目标

应该说，在调控深化、疫情影响下，房地产行业遭遇到了比往年更艰难的处境。各大房企在去库存方面也使出了浑身解数，用直播卖房、巨幅折扣等方式提升销量，并取得不错的成果。

据克而瑞地产研究中心发布的最新数据显示，2020年前11个月，百强房企实现全口径销售金额约11.328万亿元，同比增长10.3%，近八成房企累计销售业绩超过去年同期。

其中龙头房企碧桂园、恒大、万科依然牢牢占据着销售额前三甲，分别为7763亿，6855.9亿、6025亿。

在已设定年度销售目标的规模房企中，有超六成房企的目标完成率达到90%以上。而恒大集团、中国金茂、滨江集团、越秀地产、时代中国等5家房企在11月提前达成了全年目标。

在销售均价方面，2020年前11月，30家规模以上房企的销售均价为15770.7元/㎡，去年同期均价为15283.3元/㎡，同比增长3.19%。值得注意的是，由于项目布局多在三四线市场，两大地产龙头碧桂园、恒大的销售均价低于10000元/㎡。