以史为鉴：美国、日本楼市兴衰史

  从上世纪六十年代开始，日本经济突飞猛进，保持着每年10%以上的高速经济增长，成为了世界经济史上的奇迹。短短的20年里，日本彻底从二战失败的阴影中走出，成为世界第二大经济体。到1985年，日本已经成为了世界上最大的钢铁和汽车出口国，半导体领域也独步全球，日本外汇储备超过四千亿美元，占当时全球外汇储备的50%。日本取代美国成为世界最大债权国。随着日本经济的发展，房地产的价格自然也是节节攀升。截止1985年，日本楼市已经累积了不小的泡沫，泡沫虽有但并不夸张，还在可控范围之内。直到广场协议的签订，事情出现了转变。
1978年石油危机爆发，由于能源价格的大幅飙升，美国出现了严重的通货膨胀。为了遏制通胀，1979年美国大幅加息，名义利率甚至一度高达20%的恐怖水平，大量的资金纷纷把钱存进了美国银行。加息以后，通胀的确被遏制了，但是大量资金的涌入也带来了美元汇率的大幅上升。从1979年底到1984年底，这段时间美元汇率上涨接近60%。过高的美元汇率导致美国对外贸易逆差大幅增长。为了改善国际收支不平衡的状态，美国希望把美元贬值到1979年的水平。1985年九月，美日德法英五国举行会议，决定联合干预外汇市场，让美元汇率有序下跌。

史称广场协议的协议签订以后，5国同时在外汇市场抛售美元，导致美元大幅贬值。而其他主要货币对美元汇率均有不同程度的上升。而此后短短几年时间，日本在美国收购了大量资产。巅峰时期，美国总资产的10%都被日本人买下了。纽约的标志性建筑洛克菲勒中心都成了日本的囊中之物。买下美国，日本第一，成为了当时日本人的新共识。飞速升值的日元也引来了国际资本的涌入，因为只要持有日元每年就可以凭空享受5%以上的汇兑升值收益。

大量涌入的国外资本导致自1985年开始，日本经济如烈火烹油，像坐了火箭一样飞速发展，突然大量增加的财富导致了日本股市和楼市出现飙升。巨大的财富效应让每一个日本人都变成了富翁。而从七十年代就开始酝酿的首都改造计划也恰巧在1985年抛出。这是一个日本版的棚改计划，凭空给东京制造了大量的购房需求，导致日本房价迅速上升。1988年，日本政府进行过调查，东京的地价已经堪比整个美国，而日本全国的地价加在一起，可以买下四个美国。地价不灭房价永远会长成为了日本人坚信的神话。而实际上，自1950年开始到1990年房价破灭，日本楼市的确连涨了40年。1989年的东京银座的价已经高达一平米一点一亿日元，折合九十七万美元，荣获当年吉尼斯世界纪录。

当时东京城郊有29户农民拆迁，拆迁款高达八亿日元，相当于他们苦干八百年的收入。拆迁暴富的神话在日本比比皆是，因为买房的人太多，导致日本一房难求，新开楼盘不得不以摇号的方式销售。中签比例极低，四，五千个购房者才能有一个幸运儿买到房。有人摇到购房资格后转手一卖就能凭空获得相当于数年的工资收入。到1989年，日本房价已经飙升到了非常荒唐的地步。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄，也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

日本政府闻到了经济泡沫的味道，开始给经济紧急降温，他们选择主动刺破泡沫。1987年，日本政府要求金融机构严控房地产贷款，房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度。同时提高房地产税收只有不到两年的土地交易被课以重税，但是调控效果几乎为零。日本楼市和股市继续狂飙突进。1989年五月开始，日本连续提高银行利率，将利率从2.5%大幅提升到6%。而此时日本房价居然还是没有出现下跌，上涨的惯性实在是太大了，甚至连股市都没有一点下跌的迹象。1989年12月31日，日经指数上涨到了历史最高点，38915点，成为了未来20年的绝唱。1990年1月12日加息的效果开始出现，日本股市突然出现瀑布式下跌，这是日本股市有史以来最黑暗的一天。

到1990年九月，日本大盘下跌44%，大量的公司出现巨额亏损，不得不抛售公司所持有的土地和房产。随着日本公司持有的房产抛向市场，日本房价出现了下跌的苗头。1991年日本楼市出现崩塌。巨大的泡沫从东京开始破裂，迅速蔓延全国。短短三个月内，日本房价下跌达到一半。原本一房难求的日本突然之间铺天盖地的房子出现在了市场上待售。但是购房人好像一夜之间都消失了。房价暴跌后的日本政府并没有选择出手护盘，反而选择将泡沫一戳到底，彻底出清市场风险。

1992年，日本政府出台了地价税政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收，这是对日本房地产的最后一击，彻底掐灭了日本楼市的泡沫。让日本房价破灭后，连个像样的反弹都没出现过。一直到今天，日本房价都没有回到1991年的价格，这还只是账面价格。要是考虑到这28年来的通胀因素，日本楼市可以说是坑死人不偿命，毕竟今天的一百万日元和1991年的一百万日元根本不是一回事。泡沫破裂后，很多日本居民成为千万负翁，长期还债，导致他们的正常消费受到严重影响。日本经济深陷泥潭，20年都没有恢复元气。

而美国在2007年的时候也刺破过房价泡沫，不过美国选择了截然不同的处理方式。从2001年开始，互联网泡沫破裂后，美国政府以低利率刺激经济，于是大量的资金开始涌入美国楼市。美国银行发行的次级贷款成为了推波助澜的最大帮凶。美国的房价一路飙升，拉动了整个美国的经济，整个美国欣欣向荣，似乎回到了巅峰时刻。2006年底，国际石油价格飞涨，导致美国通胀率飙升，美联储被迫出手以提升利率来压制通胀，进行了连续17次加息。正因如此，美国楼市的泡沫被击碎，次贷危机席卷美国，美联储被迫再度出手挽救美国经济。后面的故事，各位应该都清楚。美联储疯狂开启印钞机，试图让其他国家替美国经济买单，不愿被薅羊毛的国家也跟随开启印钞机。全球陷入了印钞，美国的经济和房价则开始慢慢回升。

参考全球几大主要楼市的历史，我们可以发现，面对房地产泡沫几乎各种选项都被各国政府使用过。房产并不是无风险资产，只有当其他资产，如基金，股票等缺乏吸引力，投资人才会争相贷款买房。如果有一天房产脱离了投资人预期，那么房产就不再是刚需。所以房地产市场的供需其实具备很大的不稳定性。所谓刚需很多时候其实是个伪命题。