长租公寓这门流量生意是怎样割韭菜的

陈理（化名）确认自己从中介手里租的公寓爆雷了。

大概四个月前，城璞公寓的中介小哥把制式合同、房东的委托书摆在陈理面前，连合同编号都清清楚楚，“和普通租房没什么两样”。唯一不同的是，之前的中介只负责撮合生意，收中介费，房东和租客直接签合同，而这次是他和城璞公寓直接签。

他对这个一室的房子相当满意，之前的房子月租金大多在1900、2000左右了，这个房子的租金是2380，但是中介说，年付更优惠，如果一次性年付的话，可以赠送4个月的租金。也就是说，陈理只需要支付8个月的房租，就可以住一年，优惠下来，每个月的房租其实是1587。

对比下来的性价比明显更高，陈理按2380元的月租金，一次性支付给中介8个月的房租，以及1个月的押金，总共21420元，之前先付的1000元定金转为押金算在了里头，转账记录显示，收款方为西安城璞遇家公寓管理有限公司，没有破绽。合同约定的租期从2020年5月17日至2021年5月16日。


中介小哥向陈理提供的授权委托书显示，房东将高新区的这处房屋委托给城璞公寓，期限是2020年5月15日至2023年8月29日。也就是说，城璞公寓从房东手里拿到房屋的转租权，到再租给陈理，中间只间隔了一天。看起来是仓促了点，但在租客眼里也说的过去，哪一家中介不想要快点达成交易。

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9月17日晚上，已经离职的中介小哥突然给陈理发了一张微信聊天截图，大意是说城璞公寓广州分公司总部领导层集体跑路导致所有业务已暂停，请受害者第一时间报案登记维权。消息明显是广州的业务员发给客户的。8月份这个一直跟陈理对接的中介小哥离职的时候，陈理已经有点心里犯嘀咕，但小哥安慰他说是正常的换工作，有朋友租房的话还可以找他。这下看到截图彻底慌了，广州的领导跑了，那西安的呢？微信上，中介小哥再也没有回复陈理。陈理后来从其他租客口中得知，8月份城璞公寓的业务员离职了一大批，当时已经有了端倪。


■ 图：华商报


9月18日，华商报就有报道出来，《西安城璞遇家公寓中介“跑路” 租客入住一周就被通知办退房》，和陈理相同的处境的租户，也收到了业务员通知登记维权的消息。但当许多租户和房东一起赶到公司所在地的长安国际后，公司的电脑已经搬完了，只剩下负责“登记”的售后一名，人事一名，对于总部的问题“不掌握”。

9月21日，澎湃新闻《广州城璞长租公寓“爆雷”：此前房租骤降 有租客刚搬进去》一文报道了广州城璞的“爆雷”事件。

陈理的房东联系了他，他这才知道，城璞公寓付给房东的房租也是2380每月，不过是按月支付的，这种“高收低租”的套路在长租公寓领域很典型，很容易爆雷。当初租房子时“一切都很美好”的幻象一下子破灭了。房东的意思想要尽快拿回欠的租金和违约损失，陈理想要按照合同约定继续住下去，两人都知道问题出在城璞，只能先梗着。

但在那个将近400人的城璞维权群里，已经有租客被房东赶出家门了，下雨天东西也没拿被房东关在了门外，有房东为自己的权利辩驳了几句，立刻就被群情激奋的租客怼成一团。这样的群不止一个，业主们自己也有一个群，并不是所有人都愿意一趟趟的跑派出所和法院去起诉，有业主想劝租客接受城璞提出的退款协议，但租客们发现接受退款协议只能退不到50%的租金，也就是说如果最近刚交了2万的房租，只给退最多1万，就要答应不再追究的条件。有人立刻跳出来说，这是城璞逐个击破的策略，目的是让房东和租客先打起来，转移焦点。有人劝大家看淡一点，就当花钱买个教训，花费时间精力维权成本也不划算。有不知道是不是城璞的人被当成是“卧底”一阵风地“群殴”，有人试图劝大家保持理性……

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一模一样的过程在去年9月份西安左旗公寓“爆雷”的时候发生过。在这之前，还有乐伽公寓，鼎家公寓等，从公司成立到“爆雷”大概一年多时间，相比之下，城璞的从成立到“爆雷”的时间更短了，几乎在同一时间，另一家名叫宏图寓家的房产托管租赁公司也“爆雷”了，维权群里有人在派出所遇见了来报警的租客。很快都市快报的报道也出来了，同样的“高收低租”，同样的人去楼空，同样的留下房东租客混战一团。

就在上个月，8月20日，西安市住建局、市金融工作局、人民银行西安分行营业管理部下发了一份《西安市住房租赁资金监督管理实施意见（试行）》，要求“从10月1日起，收储本市国有土地上的存量住房并通过西安市住房租赁服务平台进行租赁交易的住房租赁交易企业，其租赁交易资金将实施资金监管。”

把这句话简化过来可以这样理解：就是在西安的长租公寓企业收取租客的租金，要交到由政府监管的专户里，防止被挪用。

这是政策层面给出的防止长租公寓“爆雷”损害房东和租客利益的预防方案，像这样的政策，上海、杭州等都有出台，西安不算是太晚的。尽管从施行时间看，10月1日起，拦不住像城璞这样的“爆雷”事件。

那么以一个较真的租客的角度来看，维护自己权利的成本有多少，裁判文书网上有类似的案例。2018年10月份，上海的一家“寓见”公寓也是爆雷，一名租客在法院起诉寓见，要求退还7个月的房租及押金8800元，这名租客也是在和寓见签订合同后没住多久，发现寓见并没有按时将租金支付给房东，房东驱赶不成干脆用胶水堵住门锁。法院最后判决，解除租客与寓见公寓的租房合同，并支持退还租金及押金的请求。

这名租客胜诉了，唯一的问题寓见公寓的人找不见了，也没有出庭，结局大概是被纳入失信名单之类。我们不去计算租客在当中的时间和金钱成本，但毋庸置疑的是，在通往胜诉的路上，有很多理由能够劝退你，比如房东愿不愿意让接着住下去，比如有没有时间去收集资料起诉，比如万一接到对方虚虚实实的和解信号……能够最终走到胜诉这一步骤的租客，必然是少数。

工商资料显示，城璞遇家公寓成立于2019年12月25日，在城璞公寓的微信公众号上，有一篇文章介绍了它的布局历程，在去年“圣诞节”这个特殊的日子，城璞入驻了“千年古城—西安”，今年4月1日，落地广州，6月3日，安家深圳。总公司设在广州，但西安是城璞业务开展的第一站，迄今为止，城璞在北京、西安、深圳、上海、烟台共有5家分公司。

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长租公寓“爆雷”了这么多次，关于“爆雷”的原因也被分析过很多回。目前主要集中这是一门不赚钱的生意，从它“高收低租”“长收短付”的模式上推导得出。一边以年付的方式收取租客的租金，另一边以月付或者季付的方式的付给房东，这种打时间差的方式会形成一个“资金池”，只要不断地获取房源，再转租出去，有进有出就能转得开。致命的缺口的是入住率，一旦不能保持稳定的入住率形成现金流入，就可能资金链断掉跑路。

这就能理解城璞的中介小哥从业主手中拿到房源才一天，就转租给陈理。为了抢到足够的房源，长租公寓的中介不惜以高于市场均价的租金给房东，以低于市场均价的租金转给租客。陈理租下的房屋同类型同地段价位在1800—2000左右。中介给房东的价格明显虚高，给陈理的价格明显虚低。试想，如果一个房产中介，以明显更高的价格在市场上收取房源，另一边再以明显更低的价格放出去，其他房产中介是基本没有竞争力的。

城璞、左旗、乐伽这些都还不算长租公寓的头部企业，这种互联网打法“不赚钱”是共识。事实上就算是自如、蛋壳这两家头部企业，至今的盈利能力仍然存疑。

或者还有其他可能挣钱的路径，比如租金贷，为刚毕业的大学生提供月付模式，其实是在你不知情的情况，签订了一份贷款合同。由第三方金融公司垫付租金，租客每月支付租金及利息，相当于还消费贷款。这种就算是长租公寓“爆雷”跑路了，欠贷款公司的贷款还得换上，可能还会影响个人征信。

更理想的方式可能是许多互联网企业梦寐以求的，就是在市场上形成绝对垄断，到时候趁机抬高租金，获取规模利润，之前自如就因为涨租金被投诉过。至于这些跟风而上的小长租公寓是不是有这么宏大的梦想，难说。

问题的关键在于，共享单车、共享汽车、健身房、理发店这些爆雷了，无非是不去剪头发或者健身的问题，长租公寓爆雷不仅牵涉的资金量大，而且是房东租客双方损失，租客可能被扫地出门，房东损失租金。

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前面已经说了，事后维权的概率本就相对较低，维权的时间成本和金钱成本并不是每一个租客都愿意承担的。还有对于房东来说，只要房子还在，自己的损失往往在可承受范围内，房东的维权意愿一般是低于租客的。

这就造成一个显而易见的事实是，不管经营长租公寓的企业是不是主观故意，经营长租公寓爆雷是一个收益无限大而风险不那么高的生意，也许这才是尽管看起来高收低租的经营模式不够赚钱，但仍然有人趋之若鹜的原因。

讨论怎么去界定这种所谓的新经济模式的法律责任，需要更专业的人士。但这不是最重要的，我们还是回溯一下长租公寓运营的整个过程。

长租公寓是个流量生意。陈理是在58同城上看到房子后联系的中介，华商报报道的魏女士是在安居客上看到合适的房子后联系的中介。知乎上有房东提到自己的经历，他在某房产平台上挂出去个人房源，平均每接到20个电话中，只有一个是真正想租房的租客。

今天所有想要出租房屋或者有租房需求的人，无论是PC端还是手机APP，获取信息的来源都绕不开平台。可能有房东愿意在小区里张贴公告的方式招揽租客，但相比以此为业的二房东，谁的成本更低，优势更明显?

58同城最近宣布完成私有化合并，从纽约证交所退市。这个“不再神奇的网站”自2015年以来营收连续四年下降，因流量变现的盈利模式饱受诟病。58同城尤为重要的一项收入来源就是网络营销服务，主要包含实时竞价、优先展示、市场拓展服务以及展示广告。和百度之前的医疗广告竞价排名异曲同工。虽然杨幂在广告里称“不用中介租房子”，实际上想要在58同城上找一个自有房源很难。至于安居客，是58同城在2015年收购的。

所以，当你以为在网上寻找房源信息时，看到的是全部，其实只是资本和平台想要让你看上的那一套。它看起来完美地符合你的需求，没有一丝破绽。在被中介和资本控制的平台上，无论租客还是业主，都只是流量，对于这种“容易赚的快钱”，能不能抵住诱惑全凭操守。

所以即便是一个较真的租客通过法律手段拿回自己的权利，依然拦不住下一个换了名字的长租公寓重新复制玩法，即便没有58同城安居客，那些大大小小的平台依然掌握着流量入口。和魏则西事件的区别仅在于，一个是医疗广告，一个是长租公寓企业而已。

所以，在我们讨论哪家长租公寓的商业模式更优秀，会是跑出来的最后一个，或者调侃租房是年轻人进入社会的第一堂课的时候，资本的镰刀已经挥舞着，割了一茬又一茬的新韭菜。

这样看下来，505神功元气袋是不是朴实多了。