想买房简直痴人说梦...美国人未来或将只能租房住

在房价涨涨不休的情况下，租房价格却一反常态地呈现下滑轨迹，专家声称美国或将成为“租房者的天下”。

在新冠疫情的重创之下，美国经济损失惨重，虽然不少权威经济学家预测这个全球最大经济体，即将迎来强劲复苏，但是到目前为止，这还只是一种美好的愿景。眼下的实际情况是，越来越多企业破产，越来越多人失业，各行各业叫苦不迭。

不过，房屋市场非但是个例外，还凭着不断上涨的价格理所当然地成为了美国经济中的一大亮点。

在经历了3月份和4月份的低迷后，美国新屋销售数据在5月至8月份连续上涨，且在8月再度刷新纪录。按照目前的销售速度，新屋售罄的时间约为三个月，持续刷新四年的低位。

这意味着，在不久的将来，美国可能面临“一屋难求”的供应吃紧局面。此外，美国近来的成屋销售数据也一样见证了曲线上摆。

美国房价上涨势头强劲

美国房地产经纪人协会（NAR）本月初公布的数据显示，该国8月成屋销售若按年率来计算，环比增长2.4%至600万套，创2006年12月以来新高，同时8月的成屋售价中位数再次打破纪录，新高至31.06万美元（约合人民币209.66万元），同比增长11.4%，连涨102个月。

另据路透社近日发布的一项调查，美国房价将继续强势上涨至明年甚至更久，增速超越通胀和整体经济，使得房屋市场成为美国黯淡经济大环境中的一枝独秀。部分房屋市场专家预计，涨价的速度将继续维持下去直到市场达到供需平衡。

美国房价之所以能与宏观经济走势背道而驰，主要得益于“两低一高”，分别是低供应、低抵押贷款利率和高需求。

一方面，美联储下调30年住房贷款基准利率至不足3%，打破历史记录，融资成本的降低对于推动和刺激房屋市场的需求自然大有裨益。另一方面，从3月份以来的被抑制的市场需求全面释放。

值得一提的是，新冠疫情大规模爆发，使得很多美国人开始意识到密集度高的住宅对人健康威胁更大，所以从3月份疫情爆发开始，越来越多的家庭从小的居住空间向大空间搬的趋势。原来住在公寓的人寻求联排别墅住宅，而原来住在联排别墅的则搬迁到独栋别墅中去。

与此同时，房屋市场的存量却在不断下降，前几个月的停工导致现房市场的存量不断下降。对于全美房屋市场的供不应求，市场表现立即从价格上迅速反应，房价一路上涨。不断上涨的房价，导致潜在购房者无法拥有住房，尤其是首套房购买者。

上涨的房价是很多人离开大城市的一个主要原因。远程工作的兴起使得买不起高房价区域的购房者，将目光转向可负担得起的经济社区，从而推高经济社区的住房价格，导致更多人将目光投向那些更经济的社区，以此类推。随之而来的结果是，想买房的人越来越多，房价越来越高，买不起房子的人也越来越多。

一些投资者认为，这种趋势可能有利于租房市场。统计数据显示，在美国，房价每上涨1000美元，就有大约15万名潜在购房者因无法购房而只能留在租房市场。根据房利美发布的预测，今年贷款商在争相发放创纪录的3.9万亿美元（约合人民币26.33万亿元）贷款的同时，也提出了一些可能会导致购房需求放缓的要求。

房地产投资大亨格兰特-卡多恩直言，“在这个国家，房屋所有权领域依旧死气沉沉的。当前，买房的绝非大多数人，而是那些拥有资产、良好信用和一份工作的人。”

“在美国，有房一族主要是由收入高的人组成的，”卡多恩补充称，“想要买房，你首先得需要有一份稳定的工作，银行会调查你在3月、4月、5月和6月的工作状态。倘若发现任何可疑情况，他们就不会批准你的贷款申请。此外，你必须拥有较好的信用评分。”

当前，有些美国人——尤其是租房者——信用评分相对较低，同时这些人中有很多人处于失业状态中，同时他们能拿出的首付款要比新冠疫情刚开始爆发时少。加州个人理财公司Nerdwallet表示，在疫情期间，租房者更有可能拖欠房租，也更有可能失业。

Nerdwallet的数据分析师伊丽莎白-莱恩特指出，“一部分最有可能租房的人，也是最有可能受到失业重创的人。举个例子，年轻人以及在酒店和食品行业工作的人，在租房者中所占的比例更高，同时他们也更有可能在疫情期间失业。”

租房价格一反常态地迅速下跌

想买房的人寄希望于秋季房价会下滑。

按照以往的规律，每逢秋季，美国的房价大多会下滑。但是，到目前为止美国的房价中位数并未表现出下滑的迹象，仍徘徊在夏季触及的高位，高达35万美元。根据Realtor.com发布的数据，在截至10月3日的一周内，美国房价中位数同比上涨了12.9%。

一些经济学家表示，如果房价继续上涨，那么就会有更多的美国人被房屋市场拒之门外。

就在房价上涨的同时，租房价格却一反常态地呈现下滑轨迹，这让很多买不起房的美国人略感欣慰。根据租赁列表平台Zumper提供的数据，美国一居室公寓租金中位数环比下跌0.1%，至1231美元（约合人民币8309.25元）。
租房者的数量大幅度减少，是很多美国大城市或主要地区租房价格下跌的重要原因之一。

以曼哈顿为例，由于疫情爆发，租房者不断搬离该地区，导致当地公寓空置率创新高，随之而来的结果是公寓租价跌至七年来的最低水平。无奈之下，房东们已开始为租房者减免租金。其中，有些房东提供的租约可免租到2021年。业内人士警告称，在更多的人重返曼哈顿之前，该地区房屋空置率仍将保持在历史高位，且租金将继续下跌。

硅谷所在的旧金山湾区的租房价格也出现多年来的首次下跌，而且幅度达到了双位数。Zumper发布的数据显示，与去年同期相比，旧金山7月份一居室住宅的租金中位数下降了11%。

一项由招聘机构Employed在今年中旬对371名湾区科技员工进行的调查发现，如果雇主要求他们远程全职工作，42%的人会转移到成本更低的大都市。另据支持员工匿名讨论工作的平台Blind于7月底进行的调查，在超过3300名湾区专业人士中，有15%的人因为疫情爆发而离开了该地区，到目前为止尚不清楚有多少人认为他们的搬离举动是暂时的。在剩下的人中，59%表示，如果公司允许的话，他们可能会考虑搬迁。

卡多恩说：“我认为，美国将会变成租房者的天下。租房将会变成一种经济选择，同时也是很多人眼中最理想的选择。”

逐渐步入家庭的美国“千禧一代”表示，阻碍他们购房的最主要原因是凑不够首付款，房价和物价的上涨速度超过绝大部分区域工资和收入的上涨速度，所以租房成为了缓解他们生活压力的必然选择。

根据美国人口普查局的统计，标志着美国人认识重要里程碑事件（买房和结婚）实现的年龄阶段，延后了五年，这五年时间成为了租房巨大的市场。

当然，需要注意的是，很多个人或家庭有意识地决定租房，并不仅仅是因为租房更实惠，还因为租房为他们提供了更多的灵活性，让他们既不用将大量的积蓄捆绑在房产上，同时也让他们可以在更方便的地点租房。