中国买家提前“离场”！美国房地产价格大跌27%

  房地产行业是美国经济的重要引擎。根据美国官方此前发布的数据，美国房地产和租赁业增加值占GDP的比重为13.4%。但是，在疫情的冲击下，美国实体经济遭受冲击，包括酒店、旅游项目、购物中心等在内商业地产面临收入减少、贷款违约率攀升的困境，而且商业价值严重缩水。

这种情况足以令美国担心，美国地产行业与金融机构业务联系密切，资本化运作高度成熟。一旦地产违约率激增触发债务危机，很可能牵一发而动全身，引发更大规模的连锁反应


美国商业地产价值平均暴跌27%，中国买家抛售1400亿

今年，美国有许多的零售企业申请破产保护，其中不乏像JCPenney、内曼马库斯等百年老店，疫情对美国零售业的冲击可谓致命，这也是美国实体服务业的惨状缩影。大量企业纷纷倒下，这给向来需要它们输血的商业地产行业带来了不良后果。

9月27日，据《金融时报》报道，富国银行的数据显示，陷入困境的商业地产估值平均缩水了27%，其中购物中心和酒店受影响更大。比如，在NBA火箭队的老家休斯顿，一家皇冠假日酒店的估值为2590万美元，比2014年下跌46%。由于没有偿还抵押贷款，该酒店的资产面临被机构回收的风险。


商业地产价值严重缩水，叠加投资前景不佳，美国地产交易市场迎来了久违的寒冬。据行业追踪机构Real Capital Analytics Inc．的数据显示，全美7月份写字楼、零售和住宿物业指数均同比下滑；商业房地产的交易额暴跌至140亿美元，较同期暴跌近70%。

如果美国不能从疫情走出、经济不尽快恢复，商业地产的困境还可能更进一步。作为美国著名的投资银行，摩根士丹利指出，预计办公大楼将贬值40%，纽约市中三分之一的酒店将面临破产......


值得一提的是，在美国地产价值下滑、投资风险变大之前，美国房地产已遭到主要买家中国买家的大规模抛售。据Real Capital Analytics数据显示，2019年中国买家净卖出近200亿美元规模（约合1400亿元人民币）的商业地产。今年8月，由于美国Hudson Yards项目开发商拖欠款项，中国买家要求开发商返还近10亿美元的投资款项。


不良贷款规模暴增144%，或触发行业债务危机

不只是商业地产，美国的商业住房市场也出现贷款违约激增的情况。据美媒报道，由于大量民众失业工作和收入，今年5月美国住房抵押贷款违约率飙升，为2011年11月以来的最高水平。具体来说，逾期30天以上还款的借款人数量激增至430万，较4月份增加72.3万。超过8%的抵押贷款已经过期或处于止赎状态。

贷款违约情况变严重，使得美国银行业坏账的风险剧增。据外媒报道，今年二季度，在美国，坏账风险最高的10家银行，其不良贷款合计猛增62%，其中，商业房地产的不良贷款增幅高达144%，至260亿美元。


即便美国政府出台大规模的经济救助政策，美国房地产市场的违约率仍然居高不下。据外媒报道，到2020年第三季度，美国商业地产抵押贷款拖欠率降预计达到8.25%到8.75%。要知道，即使是在2008年金融危机时期，这一数字直到2011年7月才达到9%的峰值。

由于违约贷款数增加，美国各大银行为了弥补房地产市场出现的巨亏，正在积极增加准备金。不过，如果美国经济迟迟难以复苏，那么房地产市场很可能爆发严重的债务危机，届时将给美国的金融稳定带来冲击，甚至进一步拖累美国经济。