楼市开始“煮温水”，今年该不该“咬牙买房”？

2020年，有专家称是过去十年楼市最差年份，这话虽然有夸张的成分，但也基本符合事实。今年的确是过去十年房地产增加值最少的一年，尤其是第一季度，堪称开发商、投资客的至暗时刻，因为彼时迎来了黑天鹅和银保监、央行的金融大收紧。不仅房企、高杠杆投资客的钱袋子遭到了洗劫，成交量也大幅度缩水，颗粒无收。

也正因如此，直接导致了上半年三百多家中小房企破产倒闭，更让数万高杠杆投资客捉襟见肘，在断供破产的边缘痛苦支撑。相信很多投资炒房客在回忆起2020年上半年时，依然惊魂未定。


好在疫情及时过去，从4月份之后，楼市开始回暖，让开发商和炒房客的处境稍微缓和了一些，本以为接下来的日子应该都是丰收的季节。可惜好景不长，国家对于楼市的调控升级，先是7月份，杭州、东莞、宁波、深圳、无锡等10多个城市升级了调控，迎来了史上最严调控。

紧接着是在8月份，央行、住建部等主管部门频频召开房地产座谈会，强调要严控资金违规流入房地产，并设置三道红线，加强对房企的融资监管，所以目前房企普遍面临现金流压力，大概率会以降价冲量。

其实从数据我们就可见一斑。根据58同城、安居客发布2020年《8月国民安居指数报告》，报告显示，2020年8月全国重点监测67城新房在线均价16481元/㎡，环比下跌0.14%，其中33城新房在线均价环比下跌。二手房挂牌均价15683元/㎡，环比下跌0.55%，全国67城中有48城二手房挂牌均价出现环比下跌情形。新房市场，8月份全国找房热度延续上月热情，环比上涨4.3%；二手房市场虽然全国新增挂牌房源量环比下跌4.8%，但上海和广州新增挂牌房源量环比涨幅均超过7%。

可见，现在的楼市开始进入煮温水模式，处于不上不下，房价处于微涨微跌的时候。那这个时候购房者该如何选择呢？该不该咬牙买房呢？我们不妨来听下大佬们的看法，再结合当下楼市的形势分析一番。


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众所周知，早从2013年，李嘉诚就开始不断抛售房产，最近几年，抛售速度更是不断加快。2019年，他以40亿元，把大连某项目卖给融创集团。今年7月，他又以38亿元，把成都某项目卖给了禹洲集团。面对不断抛售房产的动作，他向外界透露：现在楼市的价格太高，老百姓难以承受，投资房地产的公司也会有风险，我一生的原则就是不会去赚最后一个铜板。


那李嘉诚这个看法靠谱吗？我个人认为还是比较靠谱的。

首先，楼市调控不会放松，长效机制稳步实施，房地产市场或许正在告别周期论

要知道，在今年国家还再三明确定调不会把房地产作为短期刺激经济的手段，这意味着房地产很可能打破调控两三年就会大幅松绑的惯例。另一方面，从调控措施看，限购、限价等政策继续执行，加码升级现象仍不时出现，同时房地产税、共有产权、租赁住房等长效措施也在加快推进，这意味着房地产长效机制正式确立之前，楼市调控几乎不会大幅度放松。

因此，可以预计，未来5年调控都不会退出，楼市周期论也不再成立，长效机制呼之欲出。

其次，人口结构改变，老龄化加剧。

以日本为例，根据日本总务部调查显示，早在2014年，日本全国住宅总量达到了6063万户，其中闲置空房高达820万户。

为何会出现这种情况？就是因为老龄化的加剧导致的，每个老人死后，房子就会空出来。而日本的出生率又在逐渐降低，因此，一代代传承下来，基本现在每个年轻人都有2-3套房子。

中国的话，目前也在面临这种情况，出生率和结婚率连续每年不断降低，已经低于国际标准。而老龄化正在加剧。所以，中国未来大概率会出现日本这种情况。


最后，住房存量饱和，存在供过于求的情况。

根据统计，我们国家的住宅，从1998年的200万套，到2018年的3.6亿套。基本已经能够满足30亿人居住，而且还没把小产权房计算在内。就算这3.6亿套房子，50%都在偏远的地方好吧，那也有1.8亿套，能够满足15亿人的居住。

最重要的是，每年还在不断入市1000万套，按照这种速度下去，房子存量现象只会进一步放大。其实，生活在三四线城市的小伙伴们，对于这个现象可能更有感触。

因此，我们可以得知，与过去的高歌猛进相比，如今的房地产或许真的开始走下坡路了，闭眼买房赚钱的日子已经一去不复返了，至少想要赚钱没那么容易了。


02 那今年该不该咬牙买房呢？

对于这个观点，笔者还是保持一贯来的看法。对于多套房群体来说，房子宜精不宜多。因为随着住房存量供过于求，新生人口减少，未来二手房的存量只会越来越高，房子越来越难卖。以重庆为例，去年的二手挂盘量才4万套，今年整整16万套，涨了4倍，而且有价无市。

所以说，未来房子不是越多越好，尤其是买到一些地段差的房子，比如海景房、郊区房、公寓等房子，未来很长一段时间都难卖，会增加持有成本。


那对于还没买房的人来说，则应该尽快上车。因为对于你们来说，要么租，要么买，无非两种选择。那如果有足够的资金，为何不选择买呢？当然，也不是让你们乱买，最好是选择在那些人口净流入的城市，此类城市的房产依然有保值增值的空间。

总而言之，在今年起，买房要多加考虑，楼市已经进入惨烈的二八时代，未来能在楼市赚钱的人变得极少数了。