为什么碧桂园一边骂声不断一边卖的不错？

根据克尔瑞数据，上半年中国房地产企业销售榜，碧桂园又拿到第一，共3723.1亿元。权益金额则排在恒大后面，屈居第二。

疫情对2020年上半年房企的销售、交付、结算等各方面的经营节奏都造成了较大的影响。但自3月以来市场热度回升，规模房企抓住市场窗口期，供货节奏及营销去化力度加码。

疫情的影响下大家都在拼命，碧桂园还能拿到销售第一，说明确实实力深厚。

但是近几年，碧桂园的名声一直不太好，丑闻频现，业主投诉不断，时不时看到底下项目有业主维权的新闻。

一边骂声不断，一边却销售第一？

1.错位竞争三四线

碧桂园的问题很大程度来自于它极度高周转策略。地产行业的高周转模式已经成为常态，但是碧桂园却是高周转里的极致，没有哪一家房企的高周转比得碧桂园。

摘牌当天出图，拿地后四个月开盘，五个月资金回笼，六个月资金回正。有报道称，碧桂园已将高周转标准由456提高到了不可能完成的345。

碧桂园之所以能够高速发展军功章有高周转的一半。

然而高周转就意味着工期缩短，而当工期缩短到一定程度，多少都会影响到建筑的建造质量。另外出问题的也不只是建筑质量，为了快速回款，销售也是胡乱承诺业主各种利好，只为了把房子卖出去，但交房后兑现不了，引发了更多售后问题。

如果说碧桂园房子真的这么差，为什么还能一直卖这么多？

有个互联网用语叫做五环内的偏见，说的是当我们扎根在一个地方，容易以为看到的就是全部。

中国市场很大，或许碧桂园整体质量没有万科融创这些好，但怎么也胜过无数不知名的开发商。

根据2019年碧桂园财报，56%合同销售都在三四线城市。



很多人住在一二线，很容易就觉得房子应该都是很完善的，再放眼望去人群都是高学历，有钱人。

好像所有人都在追求更好的生活，豪宅，跑车，奢侈品，却忽略了中国6亿人月收入不足1000元的现状。

这也是为什么拼多多能够凭借5环外的群众成长起来，而在它长大之前，甚至没有得到竞争对手的重视。

现在大家知道下沉市场的重要性，很多人觉得拼多多的东西质量差，但不妨碍还有更多人对它有需求。当所有人都去消费升级，那么多消费不起的人，只能消费更差的东西，因为没得选择。像拼多多这样的平台的出现，对于下沉市场来说，价格低且质量又比很多小摊小贩的东西好，不买它买谁呢。

同样的道理，碧桂园做的很多市场，之前连正规房地产商都没有，很多都是当地土老板，各种房地产乱象。证件不齐，房屋质量差，黑物业，烂尾楼老板跑路，各种5环内朋友们可能想象不到的情况。

碧桂园的出现，在很多县城就是最好的选择。

碧桂园迄今覆盖超过1200个城镇，而中国有多少个城镇？那些农村的先不算，光城镇有近2万个，也就是说，宇宙最大房企碧桂园，只去了中国6%的城镇。可见空间还很大。

碧桂园创始人杨国强表示，自己看好三四五线城市的房地产市场，因为随着农民工工资提升，他们就产生了居住改善的需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住，因此，他们最大可能会在有学校、医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇居住。

2019年中国常住人口城镇化率达到60.6%，离发达国家80%左右的城镇化率还存在差距，城镇化率每提高一个百分点，就有近1400万人从农村转入城镇，不仅增加城市公共服务设施投入，也会释放巨大的衣食住行等消费需求。

由此可见，国内的城镇化的红利还远未结束。

那为什么大部分开发商好像不太做低线城市？

如今大量的房企的总部都在一线城市，策略都是扎根一二线，然后依靠一个核心城市辐射周边，这样的好处就是聚焦，能效能够产出，区域里做大做强。这对于企业来说比较容易管理和运作。而且具备投资价值的一二线肯定是更优质的市场，只是竞争激烈。

而城镇太碎片化，需要一个一个啃，比较难有集群效应，并且听说碧桂园去到的很多城镇，房地产规则尚没有建立完善，所以某种程度上当地的房地产规则，是碧桂园和地方政府一起商讨起来的。这样的难度和麻烦程度可想而知，需要企业有强大的执行力和解决问题的决心。

所以也不是随便一个开发商就能走或者想走碧桂园的路。

因为碧桂园的进驻和棚改，不少城镇房价都有些涨幅。2018年碧桂园一度叫停了三四线全面覆盖的战略，因为棚改货币化的政策慢慢弱化了，县城房价开始不那么热了。

但一二线城市的限价力度很大，竞争也激烈，在见过好产品的一二线客户中碧桂园没有太大优势。回过头碧桂园继续布局下沉市场。



（2020年6月数据）

继续坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线。

有做高端市场就有做下沉市场，众多房企重仓一二线，导致资本市场对于重仓三四线的策略颇有质疑，我个人的看法是适合自己的就是最好的。

2.多元化

碧桂园集团的创始人杨国强，是一个非常积极进取的人。杨国强自幼家贫，据说17岁之前未穿过鞋，他曾放牛种田，作过泥水匠。

家贫，没有任何背景，也没读过多少书。崛起于微末之中，却坐到了今天的位置。

杨国强不缺眼光，并且敢于行动和接纳新事物。

例如1992年首次发展顺德碧桂园楼盘。杨国强想方设法拿下了当时碧桂园4000套别墅的项目，不过老板没有工程款，杨国强只能垫付。1993年6月房地产出现泡沫，碧桂园的项目老板拿不出现金，就称将房子抵工程款。当时的碧桂园项目因为位置偏僻，4000套别墅只卖出了3套。

资金断链在即，碧桂园遭遇了生存的危机。几乎陷入了绝境的杨国强后来托关系找到新华社广东分社，本想是想做点宣传。但当时的值班记者王志纲给杨国强支招，提出兴建一所贵族学校，吸引有钱人的儿女就读，并以此带动学生家属买楼定居。这一方案正好切合了已富裕起来的广东市场需求，杨国强果断采纳了这一建议，碧桂园一炮走红，烂尾楼变成了学区房。

杨国强不仅通过贵族学校带来楼盘销售的客源，多达每人30万元的学费，亦为当时陷入困境的碧桂园带来一笔不菲的流动资金。这一案例后来成为中国营销学的经典。

后来，杨国强将学区房的理念加入到商品房中去，所向披靡。1998年，杨国强开始把碧桂园带出了顺德，走向广州乃至全国，一路开疆拓土。



到现在这个时点，单纯的房地产开发赚钱已经不像过去那样轻松。对大型房地产企业来说，多元化的战略布局似乎已是标配。

克而瑞研究中心统计数据显示，TOP30的房企，70%都发布过多元化战略。

恒大入局新能源汽车产业，随后又通过投资并购几乎覆盖整个造车产业链；

万科将战略定位从城市配套服务商转为城乡建设与生活服务商，做物流地产、商业地产、住宅租赁等等，近期更是宣布进军生猪养殖产业；

碧桂园则打出机器人的副牌，2018年7月，碧桂园成立广东博智林机器人有限公司，研发制造智能机器人，智能设备及系统，应用于建筑业、餐饮、物业管理、医疗、农业、智能家居、制造业等领域。

我希望借助机器人的应用，在建筑行业把工人的工作效率提高50%。智能制造现在已经具备这个能力。这是碧桂园对机器人寄予了期望，最终更是希望达到无人建造。

不得不说地产转型高科技，杨国强还是那个敢作敢为的杨国强。

碧桂园博智林机器人项目自2018年7月启动建设以来，重点聚焦建筑机器人研发、制造与应用，已招募了3256名国内外 优秀研发人才，集中开展重点产品研发、关键技术攻关，现有在研建筑机器人50款，其中32款已投放工地测试；累计递交专利申请1843项，获授权327项。

同时应用机器人技术打造先进的无人农场，并结合社区零售，减少农产品流通环节，让利于农户和消费者。在贡献精准扶贫和乡村振兴的同时，也为碧桂园社区及至全社会的每一个家庭生产和提供安全、好吃、实 惠、丰富的农产品。



地产，机器人，农业是碧桂园的三驾马车，多元化现在看还看不出什么眉目，主要看点还是在地产，毕竟跨大行业还是比较有难度的。从领导层人事变动上来看，2019年5月，博智林第一任具有机器人技术背景的执行总裁沈岗离职；2019年9月，接替沈岗的前西门子终身制高管周小天也提出了辞职。多元化的成果还有待观察。

不过可以预见的是碧桂园未来的房子，继续追求高周转的同时提高标准化。

3.结语

从碧桂园财务上看，2019年公司加权平均借贷成本为6.34%，净负债率仅46.3%，远低于上市房企平均70%+。2019年末现金及等价物为2490亿元，短期借贷及长期借贷当期到期部分为1166亿元，可完全覆盖，另有约人民币3167.9亿元银行授信额度尚未使用。最近还成功发行为期5年不超过13.6亿元的国内公司债券，7月13日上交所上市，利率仅4.19%。

碧桂园2019年在中国内地项目总数为2512个，分布于31个省/自治区/直辖市的282个地级市，总计覆盖1299个区/县。土地储备方面，截止2019年底，权益可售资源超过17022亿元，潜在的权益可售资源7159亿元，足够未来几年发展。同时跟随政策布局大湾区，大湾区权益可售资源3091亿元，占权益货值总额18.16%。2019年全年新增土地价值2256.3亿元，新增土地建面7425.4平方米，皆位列房企第一。

整体上来说，碧桂园财务较为健康，土储充足，只是重仓低线城市的战略颇有争议，最终只能由时间给出答案。目前碧桂园估值基本为历史底部区间，但从行业政策和资金流向上并不偏好房地产，可作为烟蒂股配置，股价何时反转，需看上述两方面的变化。