楼市存量房够34亿人住，房价还在涨？

 

机构报告显示，刚过去的6月，40个典型城市土地成交建筑面积5982.3万平方米，环比增长25.8%；同比增长15.8%。对此，有专家预测，随着全国近期土地市场量价齐升，后续房价将继续上涨！客观来说，自2016年国家提出房住不炒以来，购房者普遍预期房价将下降。然而，时至今日，全国房价依然未能如大多数购房者所愿，出现明显回调。这是为什么？明明我国房地产市场存量房够34亿人住，房价却还在涨？



想要探究房价长期快速上涨的原因，我们不得先来了解下过去20年房地产发展史。众所周知，自1998年我国取消住房分配以后，房地产市场便迎来了快速发展期。当时，由于我国人均住房面积较少，且城镇化进程释放了大量的购房需求，导致房地产市场在短期内出现了供不应求的情况，这直接推动了房价的第一波快速上扬。此后，随着买房赚钱效应的凸显，带动了投资买房热潮的出现，从而引发了第二波房价上涨。也就是说，过去房价之所以快速上涨，一方面是因为房子总体供不应求；另一方面是房地产投资热。



那么，现在我国房地产市场还缺房子吗？数据显示，我国人均住房面积已经超过40平米，与发达国家相当；城镇居民住房自有率超过96%，超四成家庭持有2套及以上住房，存量房已经足够34亿人居住，这一切都表明我国楼市已经过剩！正如链家董事长左晖所言，我国住房数量已经超过全国户口数量，表明现今我国已经不再缺房子了！可是，为何近年来房价依然以肉眼可见速度在上涨？这背后的原因恐怕是因为我国房地产市场存在分配不平衡不充分的问题。



01有钱人和普通老百姓持有房子的数量不平等。如今社会，很多有钱人持有几套、甚至十几套房子；而真正的刚需却难以买得起房子，但从统计角度来看，似乎大家都已经有足够的房子了。举个例子，1户富裕家庭持有房子21套，另外9户家庭各持有1套自住房，统计上这10户家庭户均持有3套。



02西部与东部、北方与南方地区房屋分配不均。总体来说，我国人口近十多年来呈现由西向东，由北向南流动的趋势，也就是说购房者需求呈现向东南沿海发达城市集聚的态势。但是，我国住房供应情况却并非如此，这导致西北、东北一些人口持续流出的城市出现人少房多，而东南沿海一二线城市出现人多房少的情况。



房地产市场住房分配不均衡最显著的数据表现便是空置率，即空置房屋面积占总房屋面积的比例。据此前西南财大发布的数据显示，我国住房市场整体空置率已经超过20%，一些人口持续流出的城市住房空置率比例甚至更高。显然，从空置率的角度来看，我国房地产市场已经明显过剩。此外，有数据显示，我国空置房已经超过7000万套，这些房子从本质上来说没有流入房地产市场，造成了很大的资源浪费。



对于高空置率的情况，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴曾直言，空置率5%-10%为合理区间，目前我国大部分城市住房空置率明显偏高，房子过剩情况严重。对此，他曾建议，率先出台能够精准遏制住房投机的空置税，以达到理性遏制、逐步熨平房地产泡沫的效果。按照仇保兴设想，出台空置税一方面有利于降低房价，另一方面也能够避免房地产市场资源的重复建设及资源浪费，可谓一举两得。不得不承认，仇保兴的建议非常中肯、实用，能起到降房价的效果。