5年后，房产是“价比黄金”还是“贱如白菜”？

“供需关系”决定着价格体系，但是这套理论用在房地产上面却似乎行不通。

从住房供应来看，国内无论是新房还是二手房数量都已经严重过剩，甚至大部分房屋都在空置。央行发布《2019年中国城镇居民家庭资产报告》显示国内城镇居民人均拥有1.5套住房，任泽平的《中国住房存量测算：过剩还是短缺？》提出了有3.11亿套空置房没人住，这样供应量不管放在世界哪个地方，房子都不会是“紧俏商品”。



反观中国房价方面却一直保持着上涨态势，仿佛房价下跌是“不存在”。从国家统计局《5月份全国70城房价数据》清晰看到，上至1-2线城市，下至3-4线地方都在涨价，只是涨幅多少而言；各省市土地拍卖更是“盛况空前”，北京截止5月31日全市土地财政收入高达1130亿元，不到半年时间就完成去年全年卖地收入一半。

按照这样逻辑来推算，5年后房子会是“价比黄金”还是“贱如白菜”？



现在是个很好买房时机，为何有这样说法？今年第一季度，无论是负债、回款、业绩都创下房地产市场5年来低谷，房企销售额甚至下跌超40%；6月5日克而瑞发布《房地产企业月报》显示，1-5月份国内前100名大中房企累计销售额同比去年下跌8%；5月份二手房出售量激增，卖房的人比买房人还多，同时不少投资者表示，现阶段不降价房子根本卖不出去也没人问。

从以上信息可以看出，即便开发商促销优惠也难以再现楼市“火热盛景”，购房人数依然凤毛麟角，至少目前是过去5年来的房价低谷。凑够首付就买房，在现阶段而言是糊涂还是聪明？房说君以为应该从不同人群角度看待，对刚需而言处在低谷的房价能让他们节省不少资金，而且目前房贷利率也是最低位，显然刚需只要凑够了首付就买房不失为明智之举；对投资炒房者来说，同样想趁着地价抄底楼市显然是糊涂行为因为不一定能卖出去，目前大量二手房都在集中抛售不少业主甚至降价都还卖不出。



近日，经济日报发布了《国家不提“长效机制、房地产税”，意味着房价还要涨？》报道，央媒这篇文章透露了楼市的“重要”信号。央媒指出，2020年的国家再度重申“房住不炒”，不管是业内人士还是专家都认为中央对房地产市场态度未改变，保证、促使楼市健康稳定发展是重点；另外，央媒还着重提及对房地产市场看法：回归房产居住本性，坚持房住不炒是底线。在房说君看来，央媒报道“道破”继续严控楼市风险玄机。

5年后，手中房子还会继续“价比黄金”吗？国家定调，一锤定音。



在万通实业董事长冯仑眼中，充满投机情绪的房地产市场是“误国”本质，为了风险可控性降低次贷危机几率，减少扶持房地产政策是必要的，这样才能更好释放劳动力、流动资金等资源。他还“暗示”5年后房地产会转变为由刚需主导的买方市场，大家哄抢买房转手卖高价“躺着”赚钱时代已经过去，投资楼市黄金时代已经不复存在。

在房说君看来，冯仑透露的买房逻辑中可以很清晰预见，在未来5年后对于投资者手上房产不再是“价比黄金”反而会成为“贱如白菜”般存在。但是面对买房难、高房价的现象，今后的住房问题又该如何解决？

去年住建部召开有关住房和城乡建设工作会议上，国家就对住房问题作出了定调，一锤定音敲定了这3年楼市布局。住建部表示，今年将会加大对3.9万个老旧小区改造并每年增加1亿资金推进“旧改”；同时完善城镇住房体系，重点发展政策性廉租房定向鼓励房屋租赁市场发展和规范。从国家定调来看，明显透露了重要信息，今后住房问题将统统“这样”解决。

首先是国家全资“控股”政策性租房。上个月由住建部牵头，杭州、郑州、广州、苏州、济南、福州等6个省市先后与中国建设银行签订《发展政策性租赁房合作协议》，建行将为这6省市提供1900亿元贷款在3年内为市场提供80万套政策性租房。住建部是希望借着由国家全资廉租房，给城镇低收入人群提供廉价、舒适房子，打破商业化租赁市场乱涨房租现象，解决工薪阶层租房问题。

其次就是共有产权房建立。近日来，住建部、农业农村部、自然资源部都相继出台有关集体土地入市、小产权房盘活政策，按照国家的部署农村集体土地在入市后将主要用于兴建共有产权房，虽然拥有产权降低了但是价格也下降，有利于解决城镇低收入人群买房问题。房说君认为，共有产权房推向市场将为那些首付资金有限却又不想租房的刚需提供买房平台，为这类人解决买房问题。

最后就是商品房市场。前文中，房说君提及不管是央行报告还是业内人士调研，目前商品房供需关系都是严重过剩但百姓还是买不起，因为房价太高收入有限，截止今年全国建好在售商品房数量接近1亿套，但房说君以为至少有一半是在空置，为解决这个问题国家在本次大会上发出“今年将稳妥推进房地产税”的表态，这对于无房者来说是个好消息，意味着囤房者“好日子”不长久了，平抑房价为老百姓解决住房问题是国家发布房地产税初衷，往深度解析：房地产税以来，空置税还会远吗？



房说君有话说：政策连续性、稳定性、一致性能保证房地产市场调控的连贯性，也就意味着几年调控政策会更加严厉，房价不会出现大反弹。在这种情况下，有人说首付凑够了就买房是糊涂账，房说君以为不能一概而言，刚需买房难道要结合天时地利人和才能买？价格低谷、低房贷利率就是一个很好上车条件；相反投机者想趁着地价抄底，那么手上房子在5年后有可能会“贱如白菜”而不是他们心中“价比黄金”。