德信中国业绩隐忧：地产去化下降 销售增速放缓

浙江小型房企德信中国（2019.HK）2019年交出了一份差强人意的答卷。

　　3月19日，德信中国发布了2019年财报。财报显示，德信中国2019年实现营收约95.13亿元，同比增长约15.8%；净利润约22.56亿元，同比增长约22.6%；归属股东净利润15.56亿元，同比增长7.09%。

　　截至2019年末，德信中国合约销售额约450.77亿元，总销售面积约为246万平方米，分别同比增长约13.8%及5.2%。

　　德信中国是一家根植于浙江的房地产开发商，公司创始人为胡一平，后者早年在政府机关湖州德清县建筑勘察设计所负责设计工作。1995年，胡一平弃政从商，创办了德信地产。2019年年2月，德信地产的控股公司德信中国在香港上市。

　　截至目前，德信中国由胡一平通过德欣国际和德源国际控股。此外，胡一平之子胡诗豪通过德源国际间接持股德信中国。值得一提的是，出身于1995年的胡诗豪去年5月刚从哥伦比亚大学物业开发专业硕士毕业，但其很早被安排进德信中国董事会，现主要负责公司财务事务。

　　目前德信中国主要在以浙江为核心的长三角区域发展。不过，从发展规模和知名度来看，德信中国与滨江集团、中梁集团等浙系房企相比，还属于小型房企。

　　2019年，德信中国的毛利为30.59亿元，同比下降约2.1%；毛利率为32.2%，而2018年同期为38%。德信中国表示，毛利率下降主要是由于其宁波及衢州的已确认建筑面积大幅上升而导致的平均售价较低所致。

　　德信中国收入主要来自物业销售，其次来自物业建筑及项目管理、商业物业租赁和酒店运营。

　　财报显示，德信中国2019年物业销售收入为94.33亿元，同比增长16%，收入占比为99%；商务物业租赁收入表现最好，增长102.5%至5470万元；物业建筑及项目管理服务、酒店运营的收入均出现大幅下滑。

　　截至2019年12月31日，德信中国（连同合营企业及联营公司）拥有133个项目，土地储备为1341.9万平方米，其中124个项目位于长三角地区的16座城市。此外，德信中国已进入粤港澳大湾区及成渝城市群。

　　增速放缓

　　从财报来看，德信中国目前最大的问题是地产去化下降，销售增速放缓。

　　数据显示，2016至2019年，德信中国的合约销售额分别为72亿元、151亿元、396亿元和451亿元。在2017年、2018年，德信中国的销售额增速分别为110%和162%，但在2019年，暴增戛然而止，仅增长了不到14%。

　　2019年德信中国已确认的销售业绩区域仍局限于浙江省，而除了杭州外，如湖州、温州、衢州、丽水等地均为浙江三四线城市，随着头部房企向三四线城市下沉，德信中国立足的杭州根基并不稳定。

　　在自身销售能力下滑的情况下，德信中国合营企业及联营公司成为其收入来源之一。2019年财报显示，德信中国采用权益法将合营企业及联营公司的业绩并表，而随着合营企业及联营公司销售收入的增加，其应占应合营企业及联营公司的利润由2018年底的5.8亿，同比增长103%至2019年底的11.75亿。

　　在整体增速放缓的同时，德信中国靠着合营及联营公司依然在向浙江省外扩张。财报显示，截至2019年底，德信中国（连同合营及联营公司）以每平方米6220元的成本收购了位于杭州、温州、南京、武汉、上海、成都及广东佛山等地的38幅新地块。

　　2019年末，德信中国的土地储备以96%的增幅增长至1341.9万平方米。德信中国透露，2019年底，其透过附属公司及联营公司成功取得广州及成都的优质项目。

　　值得一提的是，德信中国还通过并购联营公司进行扩张。去年4月，德信中国非全资子公司收购了杭州空港置业70%的股权；去年5月，德信中国非全资子公司收购了宁波鄞金梁50%的股权，后者子公司为拥有宁波一处地块的宁波金钱房地产公司；去年10月，德信中国旗下的德信地产通过向杭州凯鼎增资3.4亿，拥有后者50%的股权，而杭州凯鼎又向杭州骏兴置业增资10.8亿，成为后者持股67%控股股东。

　　德信中国的资金来源主要为销售回款和对外举债，而销售增速放缓下，德信中国的资金回款受到影响，为缓解资金链紧张，德信中国正在加大对外融资力度。

　　数据显示，2019年底，德信中国来自金融机构的借款增长52%至148.5亿元，其中55.4亿元需要在一年内偿还。此外，德信中国去年还发布了3亿美元的高息优先票据，年利率为12.875%；截至2019年底，德信中国的融资成本增加15%至4.32亿。

　　今年年初，德信中国又发行了2亿美元于2022年4月到期的优先票据，年利率为11.875%。

　　值得关注的是，德信中国自2018年下半年后，大幅优化资本结构。财务数据显示，2015年至2017年，德信中国的净负债率分别为278.7%、435.2%和275.7%，2018年这一比率降至67.6%，2019年底为68.7%。

　　德信中国表示，净负债率大幅下降主要系其库存现在的增加和利润累计以及少数股东权益的增加。数据显示，德信中国的现金从2015年的21亿增长至2019年的97亿，而少数股东权益由2015年的4亿增长至2019年的57亿。