跌浪近在眉睫？2020 年香港楼市众生相

一座城市里的地产漫游与画像。

当 10 月 16 日的《施政报告》出台，放宽了按揭政策后，不少人认为该政策能促进交易和保持楼价稳定，这将是返照的回光，还是楼市真的会见曙光？

观点指数 社经因素未明朗，北水如止潭，本地买家引颈观望着明年的跌势，最近香港的住宅楼宇交易市场颇有水静鹅飞之感。当 10 月 16 日的《施政报告》出台，放宽了按揭政策后，不少人认为该政策能促进交易和保持楼价稳定，这将是返照的回光，还是楼市真的会见曙光？

观点指数翻查香港土地注册处的资料，可以看到今年 9 月的住宅楼宇买卖合约数目是 3447 宗（环比下滑 15.60%），10 月是 4001 宗（环比升 16.07%），11 月是 5756 宗（环比升 43.86%）。

由于注册程序需时，该项统计有半个月左右的滞后。如果将 11 月视作按揭新政发布后的观察始点，观点指数发现还是有立杆见影之效的，11 月住宅楼宇买卖合约数目对比 10 月有 43.86% 的升幅。不过，相比今年高位，即 4 月的 9911 宗和 5 月的 10353 宗则尚有一段距离。

观点指数统计过往全年住宅楼宇买卖总合约数目，2017 年为 61591 宗（平均每月 5132 宗），2018 年 57247 宗（平均每月 4770 宗），2019 年前 11 个月为 56613 宗（平均每月 5146 宗），按此规模估计，2019 年全年住宅楼宇买卖总合约数目或与 2017 年水平相若，约 61500 宗。



数据来源：香港土地注册处，观点指数研究院统计

注：2019 年 12 月数据以三年每月平均数预估，或与实际有出入

不过观点指数在与多间地产代理交谈中得知，某豪宅区在上半年一个周末至少有 20-30 组客人，但 12 月的潜在买家数目整体大减。刚过去的周末，每间地产中介商铺前都平均站了 3 个代理，然而看楼的只有两组客。

中原研究部数据统计亦指，截至 12 月 11 日，一手私人住宅买卖合约登记暂时录得 302 宗，预期整月约有 800 宗，将较 11 月的 2089 宗大幅下跌 61.7%；而二手方面，截至该日，12 月二手私人住宅买卖合约登记暂时录得 1007 宗，预测整月登记约 2300 宗，将较 11 月的 3350 宗下跌 31.3%。就表面数据看，12 月的楼宇买卖销情或不如想象中乐观，2019 年全年住宅楼宇买卖总合约数目或不能及上文所预测的 61500 宗。

如果展望明年，香港失业率的上升或进一步影响整体零售市场，包括餐饮、酒店、银行等行业的表现，进而拖累整个经济大环境。香港政府统计处公布的新一轮失业率数字中，香港经季节性调整失业率已由 8 月至 10 月的 3.1%，上升到 9 月至 11 月的 3.2%，再创 2017 年 7 月以来的新高。其中，餐饮业的失业率按月增加 0.1% 至 6.2%，为近 8 年来的最高水平。

仲量联行早前也发表报告指，失业率与楼价成反比，即失业率上升则楼价下调的机会大，而香港零售、餐饮、旅游、酒店从业人员受到严重打击，相关人数占总劳动人口 400 万的 15%，该行预计相当于可能有 61 万人受到影响。可谓是引爆楼价下调至少 10% 的潜在地雷。

另一地雷或来自主要针对一手新楼的 " 空置税 "。香港运输及房屋局指出，以住宅平均租金回报率二点四厘计算，该税项相当于楼价的 5%。一个多星期前，有专业测量行高层表示，发展商为了尽快推售新楼积压库存，将一手楼售价调低 10% 可谓小菜一碟，账面赢利仍然可观，附近二手楼业主虽然会心疼，但售价不可能高于一手新楼，只得无奈跟调，从而带动整体楼价下调 15% 至 20%。

不过料发展商会兵来将挡，暂时只有些蝇头小利的回赠，如装修费、请买家旅游等，甚至推出 4、5 年的特长成交期，以将风险转嫁给买家，又能避过空置税；也有发展商索性先不卖，将大量剩余新盘改为服务式住宅，可谓各出奇谋。

空置税能否真正落实尚且存疑，随时在明年上半年芳踪杳然，毕竟香港立法会尚未选出正副主席，令一手空置税的立法进度延宕，如未能在本立法年度内审议，便需要在香港明年选举后再重新启动，对楼市的影响或不如预期中来得大。

至于政策对香港楼市的利好方面，如果是踏入社会数年的人士，工作稳定，本来想购置 800 万港元— 1000 万港元的豪宅，但拿不出 320 万港元— 400 万港元的首期，在新措施底下只要 80 万港元— 200 万港元就能入场，可能会刺激该批买家。到底是否能如愿？短期来看未算十分明显。

据利嘉阁预测统计全港一二手私宅买卖登记量值，2019 年 500 万 -699 万港元的买卖合约为 16603 宗（同比升 13%），700-999 万港元的买卖合约为 14612 宗（同比升 12%），而 1000-1999 万港元的买卖合约为 9672 宗（同比升 14%）。由数据可见，800 至 1000 万的买家并没有特别少或多，上述三个区间的合约量比例与去年相若。当然距离按揭新政也只有个半月时间，还可留待未来长远观察。



数据来源：香港土地注册处及利嘉阁地产研究部

注：2019 年资料为预测全年数字

观点指数抽样调查发现，部分香港市民认为如若购置 800 万港元的住宅，每月供楼支出预计是 2 万港元出头，如果是租的话，同样的支出却能居住价值 1000 多万港元的住宅，比购买的居住质量高一个档次，而 800 万港元的住宅升值潜力或许比跌价潜在危险要高得多；

另外部分认为虽然有能力置业，不代表要在高位接货。所以购房上述人群依然会抱持观望态度，宁错过、不买错，唯一能打动他们的，或许是预计将持续 5 厘的低息环境。因此这些原本政策设想中的购买力能否投入市场尚且存疑。

香港本地买家的态度如此，来自国内的资金会否不同？基本面来讲，国内经济略有回调，明年基调求稳，中美贸易战在美国大选前仍然延续，加上外汇管制和香港社会因素，以上都令国内投资者来港的意欲暂缓。观点指数预计，明年上半年香港楼市依旧处于下跌通道，保守下调 8%-15%。