开始
2006 年 11 月,蒙特利尔终于还清了 1976 年奥运会留下的最后一笔债。整整三十年,这座城市背着一座被戏称为 "Big Owe" 的体育场,把一代人的市政预算填了进去。债清了的那一年,没有庆典,但回头看,那大概是这座城市重新允许自己做梦的一年。
梦做在了市中心。
2008 年前后,Atwater 地铁站旁的老塞维利亚剧院旧址上,竖起了售楼处的旗子——Le Seville,1414 Rue Chomedey。开盘的夜里,人们裹着毯子在人行道上排队,像在等一场演唱会。这个画面通过本地新闻和口口相传,吹进了每一个新移民的耳朵里,也吹过了我的。
那时我刚到蒙特利尔,落地起跑(hit the ground running),揣着一份新教职在校园和出租屋之间奔波。但有一件事,我从落地那天就想明白了:房地产,是普通人增加身价最重要的一架梯子。 所以安顿未稳,我就把家安进了自己买的房子里——一个 27 万的 condo,首付 20%,自住。两年后卖掉,一年大约涨一万——后来算账才知道,那两万的涨幅,几乎刚好被欢迎税和佣金吃平,真正赚到的是两年省下的房租,和一条规律:短持有是给政府和中介打工,涨幅前两年归摩擦费,第三年起才归自己。 数字不大,但它让我亲手摸到了这架梯子的横杆——也埋下了后面所有故事的种子。
Le Seville 离我们学校不远,排队的风声就在耳边,但那时的我,连停下来看一眼的时间都没有。后来很多年,这个楼盘一直卖得很好——它是这场盛宴的开席锣。
入场
2010 年,我稳定了下来。学校附近盖起了第一栋新楼,1235 Bishop,卖得同样火。就是在那个售楼处,我认识了当时还青春年少的经纪安妮——此后十几年,我们的名字会一起出现在好几份购房合同上。
又过了两三年,我在迎接我的第一个孩子。1235 旁边,一个新楼盘破土,叫 Centra Condo,1181 Bishop。开发商是位年轻的中东富商,据说家族几个兄弟散在世界各地做生意,最大的盘子在迪拜的建筑市场。也许因为是初来乍到要立招牌,这栋楼盖得格外扎实——用料比一些定位更高端的楼盘还讲究。
我看着前面几栋楼一路涨,心里盘算的却是另一件事:给刚出生的孩子买一套吧,说不定将来上大学能用上。
如今复盘,我会在这一段旁边用红笔批一句:"为孩子"是天下最动人的理由,和最糟糕的投资依据。 它让我跳过了所有该算的账——租售比、持有成本、二十年后的折旧——只用一腔柔情就签了字。市场后来确实涨了,但那是运气赏的,不是柔情挣的。这套期房是安妮帮我买的。
黄金年代
楼盖好,就赶上了风口。
那几年,学校周围的中国留学生一年比一年多,而且兜里都有钱。中餐馆、奶茶店、卡拉OK一家接一家地开,人们半开玩笑地叫它"蒙特利尔第二个中国城"。Bishop、Crescent、Mackay 这三条街上集中了几个新盘,房价跟着人气走:全城别处的公寓涨得平平,唯独这三条街一骑绝尘。房子卖得快,租得更快,出租几乎是秒光,从不愁租。
我的 Centra 租给了一个来读本科的中国女孩,看房那天是爸爸陪着来的。她从大一住到大四,四年没挪窝——那是房东能遇到的最好的剧本,也是那个年代的缩影:需求源源不断,租金年年上探,一切看起来会永远这样下去。
2017 年,我做了此生最顺的一笔操作:把 Centra refinance,抽出净值,在 Mackay 街上买了第二套期房。这套和第一套都是楼里最小的户型、不高的楼层——却是回报率最高的段位。这一波,我踏在了点上。这套房子在2019年秋天交房，租给了另一个中国来的女孩。看来女孩的家长们都更乐意富养女儿。
这个大涨地区的更高端段的塔楼还有YUL双塔，1500号等。中国资本也开始登场。在脚手架的顶端高高地显示着“某某省某某集团”几个巨大的汉字。Place des Arts 旁的双子塔和一批酒店式公寓装点着这场盛宴。每一个售楼处都讲着同一个故事:蒙特利尔被低估了,补涨才刚开始。
这场盛宴里如鱼得水的,还有安妮。那些年,公寓楼的主要买家就是中国人。这不难理解:公寓楼是中国人最熟悉的房型——国内的家就是这样的,电梯、物业、户型图,一切都亲切;plex、独立屋反而陌生。而且新移民普遍相信一条经验:这种楼,价格只会涨。所以售楼部里中国脸孔攒动,而开发商也知道,中国人是会真正下场的买家——所有的楼盘都配了说普通话的销售。
安妮不是哪个楼盘雇的驻场。她是所有楼盘里的星星,光洒遍了各个新盘——在别的经纪还没看好这个市场之前,她就只专注市中心的新盘。有的投资人人在国内,从看房、成交、出租到维护,她一手全包,像替远方的业主在这座城市养着一份资产。她的先生从最初的怀疑,到后来放下自己的事跟她一起干——那是我见过最和谐、最互相支持的一对。她是多个楼盘的金牌销售,是开发商的座上宾——因为她懂市场、有客源。她甚至深入到楼盘的设计里:增加小户型的供给,调整空间的用法——这和本地开发商习惯的大开间、大手大脚、不细算使用面积的做派完全不同。十几年做下来,这些楼里每一根管线的脾气,她大概都摸得清。
盛宴持续到 2020 年初。
转折
疫情来了。
Mackay 那套的租客也是个中国女孩。封锁一起,她第一时间收拾行李回了国——也许不全是因为疫情,也许她本来就想回去,只是这场大流行替她下了决心。那时全球的流动都停了,房子空了几个月,后来租给了一位从法国来的工程师。
我当时没意识到,这次换租不是一个插曲,而是一个时代的换幕:学生,从此不再是这三条街的主流租客。 不是没有留学生了——是那批"兜里有钱、专挑新楼、爸爸陪着看房"的中国留学生退场了。后来几年印度学生来了很多,但一卧室近两千的公寓,他们是不碰的。原来 $1,800 稳租的房子,换手后只租到 $1,700,再后来更低。租金,这个被认为只会向上的数字,掉头了。
更高端的楼盘明显显出了颓势。双子塔的二期的买家开始观望，开发商祭出罚款大招，不收房就一天罚五十。买家们如同如同大姑娘上轿，扭扭捏捏，最后还是上去了。这个不同多伦多，多伦多的泡沫太大了，买家们要赔进downpay才能离场。
惯性
可是楼,还在盖。
需求换幕的同时,供给还在按十年前写好的剧本推进:周围的露天停车场一个接一个变成塔吊,百年老屋保留着临街的石头立面,背后长出三十层的玻璃楼。看多了,我忽然看明白了这条街的命运:一百年前的人如果复活,仍旧能指出他当年的家;而停车场变成的楼,在一百年之后还会是那个样子。
这句话有两层意思。温情的一层是乡愁;冷酷的一层是经济学:盖出来的每一套,都会在市场上存在一百年。 需求可以一夜退潮,供给永不退场。
灵魂拷问
讲一个我至今记得的电话。
那些年我的两栋楼里,中国业主大概占了八九成——买楼的逻辑前面说过了:楼是熟悉的,价是只涨的,而当年的市场,也确实在逐年验证这条经验。
我的一个朋友也动了心。他是国内唯二大学出来的高材生,做事有个习惯:一定要搞懂他不懂的地方。他给我打电话,一次一个小时,一个小时一个小时地打,问题只有一个方向:
"二十年以后,这栋楼会怎么样?"
维护费会涨到哪里?楼老了谁出钱修?几百个业主的楼,大修的钱凑得齐吗?退出的时候,卖给谁?
我哑口无言。这是栋新楼,崭新的大堂、崭新的电梯——我从来没有想过它二十岁的样子。我只有自己的亲身经历:买了,涨了。我甚至试图用这个经历说服他也买,因为涨幅的确很高。
他的拷问,后来每一个都落了地:魁北克 16 号法案强制共管楼做储备金研究、足额计提,老楼的管理费应声跳涨;共管楼保险费连年暴涨,推着月费再上一层;维修的新法规越来越严——"楼会老"这件事,当年的售楼处不讲,当年的我们也不问。 问的那个人,被我们当成了想太多。
有意思的是结局:他最终还是买了——在 YUL,给要上大学的女儿买的。女儿从大学住到毕业,如今工作了还住在里面。同样一类楼,他的买法和我们不同:我们买的是"它会涨",他买的是"她要住"。用途给资产上了保险——房价怎么走,女儿的这些年是实打实住出来的。回头看,他那一个小时一个小时的电话,拷问的从来不是"该不该买房",而是"没有理由的买房"。他等到了自己的理由,才出手。
清算
2026 年,账单到齐了。
利率从零时代回到常态,投资盘的现金流集体转负;联邦削减国际学生配额,把市中心小户型的头号租客群体又抽走一截;而前几年开工的塔楼还在一栋栋交房。三股力量同向叠加,市中心公寓的价格把疫情前后的涨幅吐了回去。
我在这一年卖掉了两套。Mackay 那套,2019 年 $331,000 买入,巅峰时值 $410,000,最终 $330,000 成交——七年,坐了一趟过山车回到原点,靠租客还的本金挣了个年化 5%。Centra,2015 年 $243,648 买入,买得早、首付只有一成、中途两次收割净值,反而以年化近 30% 谢幕。同样的街区,同一个房东——差的不是房子,是操作,这个我在别处细写过。
替我操盘卖房的,还是安妮。她的策略简单到近乎朴素:该修的全修好,定价压到同类最低,目标第一周成交——在一个下行的、同楼有竞品挂牌的市场里,唯一的胜负手是不给犹豫留时间。结果两次都应验:Mackay 那套第一周引来三个 offer,其中两个全款;我们最终给了那个需要贷款、但愿意连车位一起买走的——他连验房都免了,其实也不必验,这房子被照顾得很好。Centra,首周好几波看房,我们把房子给了第一个出 offer 的人。
洗牌,与未来
盛宴结束后的桌子,正在换人——而接过我筹码的人,给了我这篇复盘最后、也最重要的一课。
我两套房的看房的买家,大多数都是本地人,这和新楼盘时中国脸孔攒动的场景完全不同。两个买家都是买来出租的——和我预判的"自住刚需接盘"完全不同。抢 Mackay 那套的三个 offer 里两个全款,下手果断,连验房都省了。在我按自己的推演决定离场的同一个市场里,他们看到的显然是另一番风景:也许是一个我读不懂的租赁前景,也许是一种在这座城市住了几代人才有的笃定。他们世代在此,对这座城的理解,和我这二十年攒下的,未必是同一本书。
所以我必须诚实地写下这一段:我不能说我的预测就是对的。 我是做了预测才卖的,但预测的原料,是我自己的经验和认知——我从没见过一栋传承百年的物业会怎么样——中国没有百年的公寓楼。 而蒙特利尔有的是百年的房子:临街的石头立面站了一个世纪,背后才长出新的塔楼。那些全款进场的本地买家,他们的爷爷辈也许就收过百年老宅的房租——关于"楼老了会怎样",他们的教材比我的厚一百年。
也许盛宴只是对我们这一批客人结束了。也许对另一批人,这只是换菜的间隙。
这就是未来十年的两股力之外的第三个变量:存量的塔楼永久地站着,压着价格;停摆的新开工慢慢收紧供给,托着价格;而不同经验的人,在同一张牌桌上读出不同的牌。 我带着我的账本离了席——我给自己的复盘留了一行小字:你算的是你看得见的,别人下注的,可能是你没见过的。
那三条街还在,奶茶店换了招牌,塔楼的玻璃在傍晚反着光——一百年后,它们还会是这个样子。
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