我在南加州做地主十几年，以前一直没有碰到eviction。主要是自己挑租客很严格，基本进来的租客的素质都不错。前年有一个租客丢了工作付不起租金，我跟他们协商以后他们一周后自动搬出去，欠的租金从押金里面扣除。临走还做了房检，打扫的很干净。所以我把剩下的押金都退给他们了。这样也算礼尚往来。
这次出问题的一家其实一开始还挺不错的。家长加上两个成年子女，三个人都有收入，信用分都有700+。我当时觉得应该没有问题。当然后面出问题，还是工作问题。其中一个孩子丢了工作，先在当地找了几个月没有找到，然后搬到外地找。结果之后要租房，要开车，要吃饭。这边又要付房租，这样家庭的财政慢慢就出问题了。租客一开始还能拆东墙补西墙，到后来越来越不行。从月初付清，到每周挤牙膏，到最后到下个月初都没有完全付清上个月的。
我很早开始暗示他们实在不行尽早搬走，我可以在押金上放他们一马。但是他们一直不搬。所以我只好跟他们慢慢磨。我跟他们说清楚了，我的底线是不超过一个月的欠租：低于这个数我可以容他们慢慢还，一旦高于这个数，我就要采取法律手段赶人了。从年初开始，他们好几次差点碰线，不过最后一刻还是找到钱付账了。
到了六月底，我明显感觉情况有变。五月的租金还没有完全付清，六月的租金一分也没有付。这个时候，我一方面开始跟他们明示再不交钱就要找律师赶人了，另一方面研究Tenant eviction律师，最后锁定了一个专门做赶租客的律所。这个律师在南加州内陆做赶租客生意几十年了，跟法院关系很好，甚至做过代理法官。我跟他们律所的legal assistant咨询发现他们效率很高，业务也很熟。所以就跟他们敲定要是租客再不交钱，我就找他们帮忙。
到了七月初，我等到独立日假期过完也没有收到租金，就决定不再等待了。跟律所签了合同，让他们发3-day notice。价格不贵才$310很合理。一些非专门赶租客的律所收的更贵。有一些没有律师的legal clinic，虽然价格便宜一点，但是只能做3-day notice不能做后期的法庭起诉，要另外找律师。这也就是我为什么决定用他们的原因之一。顺便说一下，他们的收费标准
* 3-day notice: $310. 包括准备文件和serve notice on the tenant.
* Uncontested case: $1,243.00。如果租客不上法庭。
* 如果租客上庭，每次上庭要付$546.00。
这个收费标准还是挺合理的。
他们发了一个questionaire让我填好表格，然后让我把租约发给他们研究。来回一两次以后，就告诉我3-day notice发出去了。
没过几天，租客就主动联系我，告诉我他们正在准备钱，让我宽限几天。一开始我以为又是缓兵之计，不过3-day notice也是要等，所以我就乐得等着看他们的行动。事实上租客还是挺有诚意的，发给我截屏看他们跟401K的公司联系把退休账号里面的钱取一部分出来还房租。他们还告诉我之前失业的租客也刚刚找到工作，他们接下来交房租应该没有问题了。因为他们之前记录总体还是不错，所以我告诉他们我再宽限一周给他们收集钱交租。另一方面，律所要我等1--2周确保租客有足够时间看notice，不会因为时间不够被法庭驳回我们的官司。所以，最后租客寄给我一张cashiers check把之前欠的近两个月的房租都还清了。一周以后，他们又把新的一个月的房租也付清了，还说会把我花的$310的3-day notice的费用也还给我。看起来他们的财政情况的确比之前有大幅度的好转。
小结一下：
1. 在南加州内陆做tenant eviction也没有想象中的那么难做。特别是本质好的租客，就是因为暂时的困难付不起房租。一旦3-day notice发出去，知道房东要动真格了，还是很老实的乖乖交钱。
2. 找tenant eviction的律师还是要找专业的。我在尽职调查中也谈了几个不是专门做赶人的律所，感觉律师业务能力很一般，价格却更高。所以，找对人还是很重要。
最后给做房东的兄弟姐妹们打打气，虽然老话说常在河边走怎能不湿鞋：做房东的总会遇到要赶人的时候。大部分情况下，通过跟租客有理有节的交流，大部分问题都是能很快解决。不会像对付专业租客那种见缝插针，赖上半年甚至一年的情况。当然，还是要回到招租的标准，宁缺毋滥：宁可多花一点时间找到好的，宁可空一周也不要将就。
