昨天带客户看房。那是一套银行拍卖房。
走进客厅，他四下看了一圈，停了停，突然问我一句：
“Did someone just walk away from this place… like a jingle mail situation?” （这房子……是不是有人弃房了？）
我看了他一眼，点了点头。
那一刻，其实不需要再多解释什么。
房子本身不差。位置不错，采光也很好。
但气氛有点不一样。不是房子的问题，是它背后的故事，让人很难不多想一点。最近这一段时间，越来越明显地感觉到一个变化：
“弃房”的情况，比以前多了。
二周前，一个老客户给我打电话。她说，她有个闺蜜，前几年一口气买了三个楼花：一个去年底刚交房，另外两个，今年陆续交房。第一个房子，是靠私贷硬撑着交的，而今年要交的这两个，情况显然更难。
她问了我一个很现实的问题：“现在银行批不了那么多贷款了，如果实在撑不住，是不是可以弃房？” 我没有马上回答。而是先给她算了一笔账。
假设一套房子：当时从开发商那里买入的价格是 $1,000,00，现在市场上的评估价只有 $700,000，银行批贷款，通常只看当前市场价，而不是当初的合同价。
如果银行最多只肯贷七成，那就是：
70% × $700,000 = $490,000
那这意味着什么？
意味着买家至少要自己准备：
首付 $210,000，
再补上原始买价和当前估值之间的差额 $300,000，
合计需要准备：$510,000。
她在电话那头沉默了几秒，轻轻说了一句：
“她根本没有这么多钱。”
接着，她又问了第二个问题：
“那如果不接房呢？”
这个问题，经常有人问。
很多人听过一个词：Jingle Mail。
在美国，尤其是 2008 年次贷危机，有些房主会做一件事：把钥匙放进信封里，寄回银行。之所以会出现这种情况，是因为美国有些州的房贷属于 non-recourse（无追索权）。银行可以收回房子，但不能继续追讨借款人其他资产。房子最后卖多卖少，都与原业主无关。
但在安省，情况完全不同。这里大多数房贷属于 recourse loan（有追索权）。也就是说，即使你放弃了房子：银行仍然会按市场价出售，如果卖得多，多余部分要退还给业主，如果卖得少，差额部分，仍然由业主承担。也就是说：房子可以不要，但债务不会一起消失。
她听完之后，又问了一个更直接的问题：
“那能不能申请破产？”
我说，可以。从法律程序上讲，这是可行的一条路。
我停了一下，还是补了一句：但是代价巨大。
一旦申请破产，信用记录受损，影响长达 6年左右，甚至更久。 以后会贷款难、租房难、申请信用卡难。
电话那头安静了很久。
她最后说了一句：“那她是真的不得不走到这一步了。”
我没有再说什么。电话那头，很安静。
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