买房遇上不明不白的对手
经纪手记之二十七
蔡铮
给一投资房产的朋友找到芝城南边一房子，要价24.9万。该房51年建，1000尺，4卧1.5卫，两车车库，4400尺的地；在一高速路西两英里处的贝弗利区，那里树高且密，街区漂亮，黑白杂处，是芝加哥最安全的区域之一，离芝加哥市中心二十来分钟，离红线终点2.5英里。该区房价稳定，长期持房不亏。如没大毛病，全款买下，修一下可租两到三千。得先实地查看。我便约好周日中午去看看。
周日我一到那房前就见看房人一窝窝如蜜蜂进出房子。我先看外边。全砖，结实稳固；地下室高出地面一米多；屋瓦无损，空调半新。车道从屋侧和草地南经过，让房子与南邻有充足距离，让屋子光线通畅，车库在屋后草坪西头。车库是十二尺高的砖石建筑，水泥沥青顶。车库门老朽，无法打开，里头堆得乱七八糟。
再看屋内。地毯乌黑肮脏。一楼是客厅、厨房饭厅，两卧房，一带洗漱间的厕所；一楼房间紧凑；老式双层玻璃，窗框多乌黑，那是外寒内热长年水珠凝聚浸泡所致；厨房、厕所设施可用。二楼两卧室，共一厕所。厕所里有一壁橱，可改加一洗澡间。
地下室有三间。一间是装修了的客室，东南窗户透光，有如地上。西边是洗衣房，瓷砖地；瓷砖发黄。一小储藏间放杂物；一间是锅炉房，热水器、锅炉半新不旧；电路控制是新式的；水管是新式白管；下水道是原版铁管，黑硬如石，无半点锈蚀。我佩服五十年代美国的工业能力！这管子大概用了造航母的钢吧。十九世纪前后的老房子地下室下水管锈迹斑斑，那时的钢铁技术可能还不行，上周我还见一1888年的主水管道外缠了沥青胶布，那是因铁管锈蚀无法上漆。
这房子是上世纪五十年代美国勃兴时建的，体现了当时美国人民的积极上进精神，用料坚实稳固，内部结构紧凑实用，在走衰的美国，在芝加哥的这里，将来这种小巧实用的坚固房子将大受欢迎。看完我到客厅沙发上坐着给朋友电话，跟他说可以下手。
这时有个金毛梳得发亮的白嫩小伙子上前跟卖方经纪搭话，说他是波兰人，十九岁，原来销售汽车，去年八月刚拿房产经纪执照，已成交四笔，带这套五笔：他的顾客会用现金购买这房。一波波的看房人中有白人、黑人、老墨，还有中国人。黑人也就看看，老墨不会大打出手，中国人脑子里安着计算器，下手谨慎，不用担心竞价，恐怕只有这波兰奶油小生会不知轻重下死手。波兰人搞装修，多现金，有的不会英语，买房只能听经纪糊弄；经纪要快点成交就拿他们开宰，一宰一个准。
先不管他，我们先出个价。朋友问出多少。我查了查，这房子是现房主七九年花五万买的，只要卖到二十二万他就等于原价卖出；卖二十五万他就喜不自胜。所有卖房公示上显示该房2023年房产税为$1900美元；这可能是卖方经纪有意误导或无知所致。2026年，该列2024年的税额，他却只列了2023年的，而该区房产税2024年跳跃式暴涨30%左右。还不仅此，此地房子与别地不同，别地税号（Pin）独一无二，而此地房子多有两个税号（Pin），有的还有三个税号！卖方只列了一个税号！该房2024年两个税号的税除去屋主减免都是$2700。而房主至今（2026年2月)还没缴2024年的$5400块的税，马上要缴2025年的税，他急于卖房付税！过去数月此地很多比这房子大、状况好得多的都在下调价格，三十多万的都调到三十万以下。附近房子卖不出价的一重要原因是地税高得吓人。如花25万买下这房子出租，地税将在六千以上。这房翻修得五万左右：地毯得全换，木头的得一万多；窗户得换，又是一万；屋顶得换，车库门得换, 高大的车库门得好几千；如想租出高点的价，二楼洗脸间可加个洗澡间，改后热水器得换大点的；墙壁需重新粉刷；地下室得翻修等等。一般说穷人的房子不要轻易下手，除非大杀价，因为穷人的房子该修的没修，该换的没换，你买了要修这换那钱花起来没完没了。这房主显然穷困潦倒，现又急于卖房。先杀价看看。我叫他出二十二万五探探路；付现金，两周后交房；不检测，原样购买。这出价有诱人之处。我弄好合同，发给对方经纪。
第二天对方经纪说已有五个出价，你这个垫底，要我给最好的价。我跟朋友商量，说你出25万，在全款上加一千，这样会压过给全价的，但改为要检测并要求还价。朋友说行，我便又搞好合同发过去。
隔天对方经纪说有七个出价，叫我出最好的价。我便跟朋友商量说别的出全款的可能一下加到个整数二十五万五，我们再加六千就踩住他们。加六千后该很有竞争力, 不成拉倒。朋友听我的，又加六千。加价后又签了合同传过去。隔天对方经纪又叫我出最好的价，我便不再理他。
两天后卖方经纪通知我说房主选了一出价三十万的。我一听就骂买方傻X！你在他要价上加一万，加百分之十都成，哪傻到加价百分之二十！
估计是那个波兰小奶油哄他顾客出的价，而他的顾客多半是倒房人，少有人会买要花五万翻修的房子自住。三十万在这里可买比这房子大得多、内部装修完好的房子！就是倒房，波兰人自己修也得花个几万的材料钱，修好也不可能卖三十五万！而翻修倒卖这房不卖四十万就亏了！北边五百米外主路西北就是豪华区，五十万可买装修一新的四室三卫2700尺带0.3顷地的漂亮老房子！傻X小经纪哄他那些不懂门道的同胞。他多半不知该房主欠缴地税急于卖房，不知该房有两税号，不知2024年房税暴涨，以为买后房税顶多两千来块。买房有陷坑，那奶油小生急于成交得佣金，情急之中就把他顾客带进陷坑。买房人来年接到六千多的地税账单会傻眼，扯皮都没处扯（就是过户律师发现房子有两税号是问题也进退两难），因为功课要买方自己做；闻道有先后，术业有专攻，买方不懂门道才找经纪，经纪不做功课，买房人就只有倒霉！多三四千的地税等于房价加了五六万！房价能有付清时，地税永无还清日，还将无限上涨，地方政府按需征税，没钱就找你刮。
我只有感叹：遇上傻X经纪真没法，但真倒霉的是傻X经纪的顾客！
Zane Cai
2026年2月12日
