四、 谁制造了大泡沫？
房屋与土地是一种特殊的商品。在计划经济年代，一切皆由国家、集体分配和调拨，不可 流通，缺乏泡沫形成的土壤。真正意义的房地产市场始于1998年7月国务院关于建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系的决定。住房商品化、土地使用权分离出让和个人住房贷款这关键的市场三要素的开放，让房地产市场忽如一夜春风来，万千梨花遍地开。
想当年，华夏大地到处都是简陋、破旧、拥挤的灰色平房和低矮楼房；看今天，熠熠生辉 的高楼大厦比肩而立，标新立异的各式建筑星罗棋布，多姿多彩的别墅和小区高低错落，宽敞整齐的道路和造型各异的立交桥遍布城乡，处处旧貌换新颜。同期，中国城镇人均居住条件大幅改善，面积翻了几倍。
这一切，都离不开房地产市场和房地产行业，房地产实际上已经成为了中国经济增长的重 要引擎，为中国的发展立下了史诗般的功劳。
因此，当我们评论房地产的功过是非时，必须实事求是， 一分为二，区别对待，成绩功劳不抹杀，问题过错不掩饰。笔者认为，健康的房地产不仅有功， 而且有大功，但过热的房地产有过，而且失控的高房价和大泡沫则有大过。
罗马并非一日建成，房地产泡沫达到今天这一触目惊心的规模，也绝非一蹴而就。这其中， 各种文化、政治、经济因素交织，无数资金、银行、金融机构博弈，各级政府、开发商、腐败分子、投机者、购房者较量，各种力量形成的巨大合力一步一步把房地产泡沫推向万劫不复的深渊。
在诸多因素中，“家”文化是造就房地产业经久不衰的中国传统文化精髓。而“家”本身 是个象形字，房子下有头猪才构成家。因此，作为一个大河流域传统农耕民族的后裔，中国人比其他民族对房屋更有绻恋之情。对于安土重迁的中国人来说，无论走到世界任何角落，购房都是其安家立业的重要标志。
同时，中国的金融投资环境令人堪忧的局面长期得不到根本解决，银行存款实际负利息， 股市圈钱骗钱顽疾久治不愈被批如同赌场，现货、基金、网贷泥沙俱下乱象万千，社会上形形色色的庞氏骗局防不胜防。投资渠道不畅，海外出不去，国内水漫金山无处去，资金流入看得见摸得着的房地产自然顺理成章。
此外，一个被所有人忽略的重要事实是中国的房地产市场至今缺乏做空机制。作为国内唯 一可进行风险对冲和转移的正规场所期货市场不仅监管过严，曲高和寡，而且没有任何能针对房地产市场进行风险对冲的产品。从风险管理的角度来看，凡是缺乏做空机制的单边市场都容易大起大落，走极端。
但这些只能说明中国具有形成房地产泡沫的市场环境，如果没有各种人为的错误和其它更 深层次的因素，房地产泡沫绝不可能达到今天这种令人瞠目结舌的规模，而这些错误和深层次因素包括：
1、 过度宽松的货币政策。经济学理论认为通膨是货币现象，同理，房地产泡沫也是货币 现象，是宽松的货币政策下货币泛滥的必然结果，虽然货币并非泡沫形成的唯一原因。 其中体现在：
货币严重超发，市场流动性泛滥。数据表明，2016年末中国M2余额约155万亿元， 已经超过美国和日本之和，而1998/2000年底时仅为10.45/13.46万亿元，十几年间膨 胀了 10 倍以上；2016 年 M2/GDP 比值达 208%，名列世界主要经济体的的前列，而 1998/2000 年时只有124/136%。这一比值的陡峭攀升，不仅说明M2增长大大快于GDP 变化，刺激泡沫增长，还说明中国的投资效应/资本生产率正在下降。
利率过低，刺激房贷和房价快速增长。研究表明，利率高低对房价有直接推动关系， 利率越低，房价上涨越快。上世纪90年代以来中国出现过5次实际负利率，期间房价都呈现出大幅上涨的情况。从房贷余额/GDP 看，国内目前约为25-35%（2016 年末个人购房贷款余额19.14万亿-房地产贷款余额26.68万亿/GDP74.5 万亿），已达到日 本90 年地产泡沫顶峰时的水平，而且基于目前 20%以上的房贷余额增速和 7%以下的 GDP 增速，房贷余额/GDP正在不断接近危险边缘。
汇率过于乐观，海外热钱大量涌入。自2004年起，人民币汇率和房价比翼齐飞，扶摇直上，吸引了大量海外热钱的纷至沓来，使外汇储备从约4千亿美元飙升到4万亿水平。虽然热钱隐蔽，规模难以统计，而且与国内超发的货币数量相比不在一个数量级， 然而，这部分资金投机性很强，很大部分进入了房地产市场，反过来进一步推高房价。热钱平常看不见，偶尔露峥嵘，一有风吹草动，随时可能逃离。过去2年半左右外储流失了约25%，已经很好地诠释热钱的投机性和中国外汇储备的脆弱性。
2、 缺乏约束的卖地制度与畸形的土地财政。地方政府对土地财政的过度依赖，犹如麻醉 品成瘾无法摆脱。1994年的分税制改革表面上使中央与地方在分权与集权的循环中实现了激励的一致性，建立了国家可调控经济增长的基本机制。但由于改革不彻底，为日后土地财政问题埋下伏笔。财政向上集中，事权不断下移，地方财政捉襟见肘，只能通过土地财政追求预算外收入，导致土地出让金的大幅增长。
更要命的是，缺乏约束机制的土地出让拍卖制度实施10多年，缺陷日渐凸显却无人问 津，地方政府只关注卖地收入，对地价影响缺乏社会责任和风险意识，对高地价造成的危害熟视无睹，并实际参与造成了地价的非理性暴涨。面粉贵了，面包价焉能不涨？
3、 GDP 被滥用。各级政府对GDP 的顶礼膜拜，让房地产大泡沫久烧不退。由于经济发展目标以GDP为主导，官员的政绩升迁与GDP紧密挂钩，导致中国长期陷入以房地产与基础设施建设为主要动力的经济发展模式，至今仍在持续。为追求GDP目标，违反经济规律的决策，破坏自然资源，环境污染，随处可见，地方政府主导的科技园区、产业园、文化园、生态区、城镇化项目最终大多沦为房地产项目。
即使“鬼城”已经遍布城乡，各地仍然继续提出更加宏伟的城镇化目标。据国务院有关部门数据显示，截至2016年5月，全国县以上新城新区规划超过3,500个，规划人口容量达34亿，占世界人口的一半！
4、 城市发展规划落后于形势。在强势的计划经济与弱势的市场经济并存模式下，政府过 度干预和左右社会与经济的发展，造成资金人才向大城市高度集聚。超前的城市布局、 完善的生活配套、丰富的文化生活、优质的教育资源、先进的医疗设施、高薪的工作机会等都吸引人们前赴后继地涌入大城市，然而城市规划却远落后于形势，住宅建设跟不上需求，房价只能节节攀升。
以北京为例，其地处燕山山脉和太行山脉交界的三角区域，1153年金朝建都时风调雨 顺，养活区区一百万人很是滋润，但时过境迁，自然条件逐渐恶化，缺水乏雪，加上地理环境先天不足，远离江海，三面环山的簸箕地形又易形成雾霾污染，不利于过度人口聚集。这些问题，早该未雨绸缪。但仔细分析自解放以来先后编制的六版城市总 体规划，可以发现尽管也有专家参加论证，但由于长期对首都的核心功能定位和认识不足，政治因素影响过多，使得这些总体规划普遍缺乏足够的前瞻性科学性，而且持续性衔接性较差，尤其最近20年人口控制几近失效，以至于北京失控般地越铺越大。 例如，非首都核心功能的教育、医疗、经济、军事、商贸样样居首，医院713个，高 校91个，上百个央企总部，数十个军级以上军事机关。仅大学生就有上百万人之多， 外地来京就诊患者每年达数千万人次，城区从二环一直摊到六环，到处依然摩肩接踵， 如同超级大集市。另一方面，住房规划却严重落后，土地供应长期不足。在这样环境下，房价能正常那才是咄咄怪事了。
5、 房地产市场长期定位不清。政府对房地产市场定位长期不清楚，不明确，房地产政策 时松时紧，混乱无章，调控、扶持交替变化，不同部门不同时期都会有不同声音和措施，有时甚至自相矛盾，不仅百姓无所适从，而且不时误导市场，而房价则春风得意马蹄疾，且行且高，少数人则利用一次次的机会发财致富。
6、 税收政策有误。不合理的税收政策扭曲了公平的天秤，过度激励甚至变相鼓励、纵容房地产投机，炒房持房成本过低，暴利无税或低税，是造成房地产虚火过旺价格失控以及社会贫富不公加剧的最重要原因之一。
有关政府部门对工薪阶层区区几千元的个税起征点调整乃掂量再三，反复论证，而对动辄几百万乃至数千万元的房地产收入至今仍无实质性的税收措施，对两类收入迥然相异的对待，不仅在税收调节方面难以自圆其说，在公平性方面也令人匪夷所思！有关的论证据说十几年前就开始了，但十几个盛夏寒冬过去了，依然纸上谈兵，议而不决，相关政府部门显然难辞其咎！
7、 住房公积金被误导和滥用。迄今为止，中国是全球范围内唯一专门针对住房设置福利 性资金的国家。它1991 年始于上海，据说借鉴新加坡中央住房公积金制度，1994 开始向全国推广。
不幸的是，所谓的新加坡经验明显被曲解了。新加坡并不存在所谓独立的中央住房公积金，它只是社会保障储蓄计划CPF的组成部分。而CPF本质上与美国的社会安全保险金 SSF、其它发达国家的养老保障计划，以及中国的社保异曲同工，都属于政府主导的强制性社会保障制度，主要目的是养老。
与其它所有国家的养老保障计划均不可用于购房不同，CPF 的覆盖范围更多一些，包括有限制性的购房条款，但以支持中低收入家庭为主。
实际上，新加坡的住房成就举世无双，甚至获得联合国公共服务奖，应归功于政府主导的组屋（政府建造，补贴出售，部分类似中国的经济适用房）计划，为 85%的公众提供了低价宜居住房，而CPF购房条款只是整个“居者有其屋”计划的一小部分。
抽取他人完整的公众居住计划和社保制度中的小节点为榜样推而广之，试图解决一个泱泱大国的住房问题，不仅有囫囵吞枣之嫌，而且引发了许多问题。
备受诟病的中国的住房公积金实际上在为高中收入者添砖加瓦，沦为少数人的取款机。 例如，2015年北京的住房公积金使用比例仅占缴存职工的1.5%左右，且主要是被中高收入者所获得。至2017年3月底，全国累计发放公积金住房贷款6.84万亿元。而且随着市场的火爆，贷款多被用于大中面积商品住房，如2015年70%的贷款用于90平 米（约相当于处级干部住房标准）以上房屋，这不仅与多数CPF使用者为中低收入者并购买政府组屋的情形大相径庭，而且进一步推高了高中端房价。
从另一个角度来说，住房公积金表面上帮助了购房者，但同时却又推动了整体市场房价的上涨，反过来增加了购房者的负担，实际上形成了一种恶性循环。
8、 房地产行业暴利。房地产开发行业暴利惊人，大批开发商通过圈地囤地倒卖土地或捂 盘惜盘等行为坐等土地楼盘升值发财，并推高房价，背后是法律的滞后和监管部门对囤积居奇的奸商行为监管失位，打击不力。
在海外市场经济成熟法律制度健全的国家，房地产开发行业的平均利润率和其他工业制造业以及服务业基本上接近，不可能出现像中国这种通过囤地捂盘的行为而一夜暴富的神话。
如果仅从公开的财务信息来看，似乎近年来中国大型房地产企业的毛利率算不上暴利， 平均只有20-30%，但该行业早期多不规范，假冒伪劣屡见不鲜，偷税漏税见怪不怪， 利润多在50-100%以上，否则也不会成为造就中国大陆亿万富翁的最大温床。
9、 全社会大面积腐败和诚信失守。全社会到处可见的腐败和诚信失守，让泡沫规模更上 一层楼。房地产项目的每一环节，从土地审批、设计、融资、拆迁，到建造、验收、 销售、贷款、过户，几乎都存在不同程度的官商勾结、行贿受贿、中饱私囊、假公济私、炒买炒卖、坑蒙拐骗等现象，让不法分子有机可乘，亏法利私，而这些贪污腐败失信成本最终转嫁到消费者身上，房地产的价格自然而然地水涨船高，进一步加大了房地产泡沫。
10、 炒房得不到遏制和打击。炒房投机猖獗，严重搅乱了市场。从温州团到煤老板，从温 州炒到北上广深，从中国炒到北美、欧洲、澳洲，买房如买菜。有人炒房如吸鸦片， 不仅有钱炒，没钱借钱也要炒。
但炒房行为在国外大多很快受到狙击，难以持续。原因在于因为选票捏在百姓手中， 所以本地民众一旦抱怨利益受损，民选政府通常会快速出手，采取强势手段予以打击， 相比之下，没有金箍圈在顶的国内各级政府多年来对投机的态度优柔寡断，模棱两可， 客观上纵容了炒房行为，直到最近才有所改变。
尽管房地产大泡沫问题看似千头万绪，令人头晕目眩，但抽丝剥茧，追踪溯源，不难看出， 在诸多因素中，各级政府工作中的错误、失误、失职和无所作为所造成的后果无疑是最主要的， 最严重的。中国房地产泡沫达到今天这一前无古人后恐无来者的规模，各级政府有着不可推卸的责任。
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