投资机会到处都有, 增值的商业地产例子

坐标滨州, 上周刚刚过户一个小小的独立 Industrial Flex 地产，6000平方英尺, 475,000买入价, 头款50,000, 卖家给贷款425,000, 4.5% 15yrs, 大概需要50,000到80,000修理，办公室上油漆换地板, loading concrete pavement 和其他roof and exterior repairs. 市场租金在12块钱一平方英尺NNN, 出租后价值在900,000左右 8% cap 估值. 

另外卖家还有一个同样的Industrial Flex property in the same park，正在清理中，再过两个月过户. 

所有跟帖： 

• 完成后264% 现金回报。这是仓库？ -IEbird- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 18:40:31

• Flex is one type of Industrial Properties, it has a small -nh97- ♀ (81 bytes) () 01/20/2024 postreply 19:10:41

• 都租出去了么？ -MrsKwok- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 18:40:43

• was going to ask the same question. -borisg- ♂ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 18:45:44

• LoL,真的，我只是对楼主对商产这么有信心感到好奇。这里的 -MrsKwok- ♀ (230 bytes) () 01/20/2024 postreply 18:53:20

• 回复你的问题 -nh97- ♀ (435 bytes) () 01/20/2024 postreply 19:09:22

• 那真不错，租得对头比residential 轻松得不是一点点，恭喜恭喜。 -MrsKwok- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 19:14:48

• 谢谢你! 公寓太操心了.商业前期也需要很多的工作和辛苦,一旦稳定了就没有事情了. -nh97- ♀ (166 bytes) () 01/20/2024 postreply 19:24:26

• 商产就是要么不开张开张吃三年。 -haomahaoma99- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 22:46:51

• 所以要买到对的商业资产,时间,地点和价钱就很重要啦! -nh97- ♀ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 07:30:17

• 卖家贷款首付这么少，利息还这么低，这个卖家是怎么想的？一点不会保护自己的利益。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 18:54:00

• 每个人的想法是不一样的 -nh97- ♀ (195 bytes) () 01/20/2024 postreply 19:12:37

• 呃…这个理由是谁告诉你的？我只能说不对头，非常牵强… -MrsKwok- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 19:18:06

• 这个卖家太业余了，卖家贷款一般利息比银行的要高，首付少的利息就更高。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 19:21:00

• 没有买卖代理，是私人交易.关键是要取得卖家的信任, 搞清楚他们最想要什么,什么对他们最重要. -nh97- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 19:27:32

• 我不是想挑你这个deal的毛病，但假如省税是卖家其中一个考量的，他们是完全误解了。你 -如山- ♂ (203 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:07:25

• 如山大师, 你好! 卖家贷款的情况下,卖家每年赋税只交当年的收到的本金和利息. -nh97- ♀ (94 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:12:16

• 你确定？我理解的联邦税法是按买卖价收到seller的capital gain，除非seller -如山- ♂ (66 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:16:39

• 具体我也不太清楚.在我多年和卖家的沟通中很多年老的卖家都想做卖家贷款就是为了税上的优势和每月的固定现金流收入. -nh97- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:26:27

• 我古狗了一下，好像很复杂，在某种情况，卖家贷款可以defer 部分capital gain -gccard- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:33:45

• 是的。我好象也有印象Seller financing可以defer capital gain tax. -古来万事- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:55:52

• 你对房地产有很大的误解，但幸亏是买家。屋主自贷完全是卖家 -MrsKwok- ♀ (56 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:36:51

• 说到点子上，卖家贷款一般是不得已而为之 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 22:05:00

• 不过不管如何，我不清楚你们那里的市场情况与你的具体deal。从数字看是一个非常好的deal -如山- ♂ (18 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:18:23

• 谢谢! -nh97- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:27:04

• 这个其实很多人都有误会，统称 seller financing, 其实有两种情况. -smlandlord- ♂ (145 bytes) () 01/20/2024 postreply 21:13:50

• 嗯，contact for deed不是那么多buyer愿意做的，buyer有很大风险。对买家最大的风险是 -如山- ♂ (59 bytes) () 01/20/2024 postreply 21:51:49

• 这么复杂，是不是楼主也没搞清楚 -gccard- ♀ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 05:52:40

• 我们做的是Mortgage and Deed,卖家有他自己的CPA去计划报税, 他的具体操作就于我无关了. -nh97- ♀ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 07:27:18

• 这是属于installment sale / installments loan? -IEbird- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 21:04:16

• 恭喜！真是好的机会！ -sydneyfair1- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 19:49:05

• 谢谢你! 机会在任何时间任何地点都有,只要多一点点专注和耐心而已. -nh97- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 19:58:54

• "卖家还有一个同样的Industrial Flex property in the same park"，已经成交了吗？ -tang07059- ♂ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:05:11

• 还没有, 我们有买卖合同.卖家需要一些时间处理很多生产机器, 清空仓库. -nh97- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:13:43

• 恭喜恭喜 -smlandlord- ♂ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:26:30

• 谢谢JY老大! -nh97- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:29:28

• 恭喜归恭喜，还是要提醒一句，Phase 1/phase 2 做了吗？ -smlandlord- ♂ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 05:53:59

• 不懂就问，九爷，Phase 1 和 Phase 2 是什么东东? -nyjg- ♂ (170 bytes) () 01/21/2024 postreply 06:39:18

• Environmental survey, 一般来说 Phase 1是土地历史，2是 soil test -smlandlord- ♂ (259 bytes) () 01/21/2024 postreply 06:59:39

• 谢谢九爷 -nyjg- ♂ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 16:04:52

• 谢谢提醒! 对于商业地产来讲，Environmental是必须做的. -nh97- ♀ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 07:23:01

• 租金是12万一年吗？ NNN租金？ 但是又后面90万估值8%cap 对不上。不知道我哪里算错了 -不声不响- ♂ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 10:10:00

• 年租金是72,000NNN (=6000 英尺×12块钱一英尺), 除以8%cap, 估值900,000. -nh97- ♀ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 10:20:18

• 谢谢。我算错了。算成了20/sqf -不声不响- ♂ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 14:07:00