房地产与其他投资项目的区别在于其有使用价值，如果一个国家一个都市一个城镇，人人都有属于自己的房子就不存在房地产投资这个现象。越是自由发达国家自住房的拥有率越低，特别是在大都会地区，人口增长和土地的不可再生性是房地产的动力。虽然您可以掌控努力与投资，却无法掌控未来和结果，科学技术的进步会让许多行业销声匿迹。但是，我怎么也想象不出来高科技能让人不住在房子里。
房地产会有周期，历史可以是惊人的相似，却不可以复制。从2012年起，全美国的房地产高歌猛进，似乎又到了危如累卵倒悬之急，再次崩盘的前沿。前两次崩盘前的急剧膨胀供大于求和胡乱放款次贷危机，目前不存在，下一次崩盘的诱因是哪一个妖蛾子出来，我也想知道，那是专家大师华尔街大佬出来预测的事情，经历的两次崩盘间隔十年，血流成河早就该发生了。我要是知道今天晚上会尿床，肯定就不会睡觉！
房地产投资有不同方式，比如民用、商用、土地、旅社、办公楼等。最容易上手的是民用出租房，投资的起点低风险小，赚钱是大概率事件。因为有房租支撑，投资出租房赔钱是小概率。即使是大概率赚钱，赔钱小概率也还是存在，所以要尽量避免这个小概率的发生，怎样避免呢？简单说，现金流是生命线，尽量避免拿茉莉花喂牲口。
曾经有一个百分之一的说法，投资一个房每个月减去所有开销的净收入要有百分之一的回报，也就是说，投资十万，每年最少有一万的净收入才值得。这个说法在一些房价不涨或涨幅小的地方也许还能遇到，在南加州则是缘木求鱼香肉丝，没有可能。纽约湾区多伦多更是踏雪寻梅菜扣肉，想都不要想！
一九九九年前的那次崩盘，我买的所有房子，不论现金还是贷款，回报率基本符合这个百分之一。零八年后第二次崩盘很难借到钱，不提。其实那个时侯根本就不看书本上的理论，也不知道有这么一说，学位没念完就弃学掏粪，反正就认一个死理，人要有地方住，人口在膨胀，土地又不能再生。所以，一条路走到黑，买买买，借借借，拖拖拖。不停的贷款重新贷款，能拖着不还就拖着。
钱要设法先赚到手，税和贷款要尽量延后还。
今天该交一万块税款的价值推迟若干年后会贬值很多，投资出租房要利用折旧就是这个道理。在有现金流的前提下我几乎都是贷款买房，用别人的钱去赚钱才是赚钱的最高境界。这不能包括借钱炒股，没有现金流做保障的借钱投资是赌博行为。遇到两三万的烂白菜房，快刀斩乱麻，信用卡也敢上，先弄到手再说。借贷有好账和坏账，房地产贷款是好账要尽量留着，利息可以抵税。信用卡是坏账，赊着比长大疮还痒痒，要尽快还清。现在手里的房从数量上只有四分之一有贷款，那是经过多次重贷及合并，贷款额没有减少，负债率却从初期的近百分之八十到现在的低于百分之十，可以说非常轻松，这也证明了杠杆的威力。
曾经见过富人一百万存款，五年定期，百分之十的利息。当时做过白日梦，我要有一百万就好了，啥都不用做，每年十万块钱可以足吃足喝。人算不如天算，幸亏是白日梦，眼看着存款利率一路下降到几乎是零。就算有高利率存款利息让通货膨胀一冲，几年后回过头来看，老鼠尾巴上长疮没多大脓水，今天靠一百万吃利息是不够生活的。而一百万放在房地产投资里，不管买什么，升值三倍是少说，如果是运用贷款杠杆，翻十几倍也很有可能，同时租金也翻了两三倍以上，随时可以炒老板的鱿鱼，根本不用为退休着急，没有近忧，更没有远虑。
前后借过十几笔FHA贷款，Insured by the Federal Housing Administration (FHA)，利息略低，手续费少。举个实例，南橙县湖林市lake forest，1997年两房的一个condo，五万六千，放百分之二十五头款，一万四。但FHA贷款会被强制impound，除了p & i本金和利息，其他还包括地税property tax，贷款险mortgage insurance(重新 refinance Conventional loan常规贷款不需要买)，水灾险flood insurance (这一项后来取消了）。再加上管理费HOA，每月总共六百多开销，房租是七百，略微符合百分之一定律。
这是个拍卖房，远远低于市场价格，自己有房地产经纪执照，找到好的deal 不难。买房三要素，location，price，condition，地段不可改变，价钱和房子状况相辅相成。房子价钱好肯定破，这没关系，带两个小墨伙计，用一星期装修，花不了几个钱。现在的房租是每月$2500-$2600，开消涨了不到三百，加州有一条有利于房地产业主的prop13，每年的地税涨幅不能超过上一年的百分之二，加州的房地产税原本就低，是百分之一。湖林市紧邻irvine，尔湾市新社区开发费mello roos太高了，加上地税，新房要将近百分之二，而湖林市的地税加上所有的苛捐杂税不到 1.05％。五万六千的房价，地税部分第一年是$560，经过二十年多时间，地税加其他每年也就一千出头而已。这也是我不愿意做1031交换的原因之一，比如用这个房换一个六十万的房(1031交换以低价换高价才值得)，新买的一个地税要六千，而且要以六千的基数增长，目前的一千块钱一年的极低地税不复存在。当然，只有加州有这个对业主极为有利的霸王条款，其他州业主做1031 exchange不必顾虑。
熔古铸今温故知新，光阴荏苒蓦然回首，二十几年弹指一挥间，最初一万多块钱的投资，每月正现金流从开始一百涨到起码一千五以上，相当于一年就收回投资的头款一万四，老太太摸电门抖起来了！今天的市值大约五十多万，就是说用一万多块钱撬出五十万(本金已所剩无几)，同时每年都有近两万的现金流，又打醋又买盐，又娶媳妇又过年，歪脖子拉小提琴两全其美。
房价涨多少对于职业地主来说是纸面上的数字，而房租直接关系到一家人的温饱问题，以至将来能不能逍遥自在去坐邮轮，周游世界。一万多块钱头款今天能做什么呢？两星期豪华邮轮一次而已。先生产后生活，把钱先用来投资，砸进房市，现在这个房每年产生的现金流都够去坐一次豪华邮轮，今年坐过明年还可以坐，已经成为摇钱树，这辈子享用后，下一代继续享用，生生不已。
草枯鹰眼疾，
雪尽马蹄轻。
房地产会有周期，月赢则亏，水满则溢，房市崩盘也遇到过。和股市崩盘的区别在于，我手里的几个股票被清零，养活孩子不叫爹，白干！而房子因为有房租支撑，挺过去就是条好汉，死孩子放屁，有缓！
当你的房子行成一定规模的时候，一旦遇到崩盘，跑是跑不掉的。什么是规模？一两个房的微地主掏粪尚未成功，还要继续操练，有几个房子的弱小地主就已经有了规模的雏型，为什么要跑呢？往哪里跑？希尔顿酒店以及大型公寓老板会跑吗？
当您需要钱用，比如家有双亲病入膏肓气若游丝、子女枕典席文废寝忘食、以及婚丧嫁娶红白喜事、甚至包二爷养小三里外偷吃、卖房子卖地到也乐不可支，投资之目的就是为了有朝一日。但是在房地产上买低卖高，像炒股那样折腾恐怕不切实际。还是以我的这个房为例，就算你高瞻远瞩，洞若神明，能准确无误的预测到下一年崩盘，现在五十万卖掉，两三万的佣金以及简单几万装修是要的，也许更多。卖掉后交完税，补回折旧recapture depreciation，能拿到手里三十几万不错了，然后拿着这笔钱坐等崩盘再次杀入。很大的可能是这笔钱成了和尚的老二，摆设。指望五十万的房跌到三十多万，可能这辈子也等不来，尼姑看嫁妆下辈子再说吧！
更多我的博客文章>>>
