前些年楼市热浪滚滚，李嘉诚在内地与香港频频出手“减仓”，尤其在香港将大量商用与写字楼资产推向市场；当时的承接者里，既有本地地产豪门，也不乏国际级机构，如今大多在周期反转里变成了“最后买单的人”。最新的典型案例，是全球资管巨头施罗德在香港两处项目上的沉重代价。
施罗德曾接手李嘉诚抛售的两笔资产，其中最受关注的是尖沙咀的共居项目THE NATE。这栋楼由地下至四楼为零售，五至十二楼为共居式住宅，合计约32,000平方英尺、71间套房。2016年，施罗德以5.3亿港元整栋购入；持有九年后，这处资产却以“银主盘”的姿态离场，价格几乎腰斩，成为一笔现实版的周期样本。
从运营指标看，物业并非乏善可陈。代理行第一太平戴维斯人士透露，零售与住宅的出租率分别达到100%与90%，账面上能够带来稳定现金流；然而，自2024年3月起两度寻求出售，从5.5亿港元的叫价一路降至4亿港元，市场依旧冷淡。最终成交仅约2.72亿港元，较当年买入价账面蒸发约2.58亿港元，跌幅近49%，折算每平方英尺约8,500港元。外界传闻买方采用短期交割或全款，才得以低位拿下——流动性紧张的周期里，现金速度即议价能力。
另一处资产——北角和富商场（前称和富荟）同样陷入泥淖。该商场2012年被李嘉诚旗下置富产业信托以6.5亿港元收购，至2017年12月再以20亿港元卖予施罗德资本与Chelsfield亚洲基金组成的合资方，账面短短五年翻近两倍；然而，当年第三方估值仅10.61亿港元，成交溢价约88.5%，这意味着抢筹情绪已远超理性，连国际机构也难逃高点逐浪的心理锚定。
接手后，业主团队投入约2.5亿港元进行全面翻新，并更名为“和富WORFU”。但到了今年年初，该商场寻求出售时的估值仅余16亿港元——不计改造成本，相对2017年的买入价已缩水两成。更棘手的是，这一资产被用作15亿港元贷款的抵押，因业主公司出现违约，债权银行正考虑接管，商场也面临转为“银主盘”的风险敞口。
若以2017年李嘉诚出售时每月租金约366万元、并参照2025年初16亿港元的估值估算，名义回报率约2.75%，本已缺乏吸引力；而在市况转弱、租金普遍回落的环境下，若租金较高位跌幅超过五成并非罕见，则潜在回报或低至约1.4%上下，如此报酬与估值的错配，很难获得市场认可。即便能以16亿港元成交，也不过勉力覆盖贷款本息；一旦最终价位低于估值，资产将迅速滑向“负权益”，银行端的回收率亦随之承压。
更引人警惕的是，当年部分基金采用“无追索权融资”架构——一旦违约，金融机构只能处置抵押物，难以向业主追索差额。此类安排在上行时无伤大雅，但在下行周期却会将损失集中转嫁给债权端，这也被视为香港银行近年不良攀升的隐性推手之一。换言之，结构化融资的条款，在周期扭转时会放大脆弱性。[1这一连串事件昭示着同一条朴素的规律：即便是全球化的资管巨头，若在峰值阶段以激进溢价收购，终究难以违抗现金流与估值的“双重回归”。而从更宏观的视角看，接李嘉诚的“最后一棒”并非胜利者的桂冠，更像是一场高波动的博弈——若缺乏对周期的敬畏与对流动性的充分准备，所谓便宜终将由时间来证明并不便宜。
