首先，我们要明白为何过去三年的房屋市场用“冰封”来形容。我先请AI把过去十年的销售量列出来。
| 年份 | 二手房销售量 (Existing) | 新房销售量 (New) | 销售总量 (估算) |
|---|---|---|---|
| 2025 | 4.06 百万 | 0.679 百万 | 约 4.74 百万 |
| 2024 | 4.06 百万 | 0.686 百万 | 约 4.75 百万 |
| 2023 | 4.09 百万 | 约 0.67 百万 | 约 4.76 百万 |
| 2022 | 5.03 百万 | 0.64 百万 | 约 5.67 百万 |
| 2021 | 6.12 百万 | 0.77 百万 | 约 6.89 百万 |
| 2020 | 5.64 百万 | 0.81 百万 | 约 6.45 百万 |
| 2019 | 5.34 百万 | 0.68 百万 | 约 6.02 百万 |
| 2018 | 5.34 百万 | 0.61 百万 | 约 5.95 百万 |
| 2017 | 5.51 百万 | 0.61 百万 | 约 6.12 百万 |
| 2016 | 5.45 百万 | 0.56 百万 | 约 6.01 百万 |
现在，我再请AI把今年1-2月的销售量列出来。
| 月份 | 经季调后的年化销售量 (SAAR) | 环比变化 (MoM) | 同比变化 (YoY) |
|---|---|---|---|
| 2026年1月 | 402 万套 (修正后数据) | -5.9% | -4.4% |
| 2026年2月 | 409 万套 | +1.7% | -1.4% |
- 1月数据修正：NAR 最初报告 1 月销售量为 391 万套，但在 3 月份的报告中将其上调至 402 万套。
我相信在2月份看到过391万套的人都吓僵了。然后，修正到402万套，前几天出的二月数据大涨至年化409万套。 Lawrence Yun高兴地预测，今年还会上涨14%。
有了这些直观的数据后，再听 Lawrence Yun的话，我们就没有多少高兴劲了吧。
数据说的话比任何人说的话更可靠。听任何人说的话，也要放进特定的时期和环境，不要简单地用“真假”和“好坏”解读。这不是不近人情的冷酷，而是投资人必须具备的冷静和理性。---觉得我说这话是高高在上，可以忽略这段话。---这是我自己学习过程里的心得，我认为这些感悟是精华，或许以前我也看到过类似的思想，但不能真的理解。
简单地说说我对今年房市的预期。特别声明，仅为个人观点，不构成投资指引。
从数据不难看出，这三年成交量的大幅减少，积压了一批刚需买家。他们会在一定的条件下入场。一定的条件无非是：有首付，收入够养房，工作比较稳定（不担心失业或有信心失业也能再在附近找到新工作）。随着三年房价的稳定和回调，收入也在缓慢增加，利率往回走的过程（还贷会随之降低），会有一批人符合购房条件。这些会让今年的房市有支撑并回暖（如果可负担性改善得好---或说收入，利率和房价的共同作用）。
投资人暂时还不会积极，简单地说，就是目前的投资房回报率不足以让投资人入场。这是简单算数，不多赘述了。
我这预测，只是就我的推测：利率会缓慢地降，房价基本稳定了，收入会缓慢地增加，经济没有看见系统性风险。任何一项变数，都需要再做加减法。若有黑天鹅出现，则会彻底改变情势。
另外，房产的地理性，这里不多讲了。这是房产投资的基本理论，但它很重要，很重要。
