儿子跟着pro做了几个月intern，用3个词就总结了房地产3大要素。
* Operation， 操盘管理
* Funding， 资金
* Deal flow， 项目流
我还有一个， market condition， 那个在上帝手里，时刻保持敬畏之心。
每个人都不一样。小地主一开始每个角色都扮演，慢慢就可以选择重心了。
我比较喜欢投资人的角色（Funding）， 上班没有时间， 也不喜欢operation的鸡毛蒜皮。投资人跟谁都可以对接， trust和binding。我自己做不了operation， 个性，能力和团队。所以公寓免提。
* 个人出租房是全求人模式。我只管收钱和付钱。适合我的个性。大家问修房子，我是一律不知道，不是我管的事情，
* 投资flip 项目参与分红。 一定是很铁的兄弟
* loan note， 8-10% 以前不喜欢的， 现在比较香
* 商业房地产 - industrial （仓库），跟了10 年，算是比较有trust了， 这个sub-section 比较稳健和高回报。最近exit了一个项目（10年），回报第二好。投资65万，总共拿回来200万。第四年全部返本（每年8%的租金分红），后面都是无本万利。 5 米 capital， 买15 米 项目，增值22米。操盘手分了大约一半。
多讲一下， 投资给别人，是风险很大的事情。我看两个标准
* 能不能赚钱
* 赚钱以后是否分给我
硅谷比较运气，基本都赚钱，不需要考验人性
有一些人喜欢operator的角色， 各种细节需要管。JY说90%的小地主会fail， 就是被磨垮的。
前一阵子研究了一下公寓， 100门的比较effective， 两个manager， 两个修理工。但是公寓的各种坑，吓的我们知难而退，没有ready。我建议用duplex，4-plex平替，修理可以容易搞定。还有一个结论，当你有400门的时候， 如果没有一个很好的团队， 你每一分钟都在忙修理。
参考这一篇文章（地产管理的三重境界 monkeyboy），你会知道代价在哪里。
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