说说我的投资房

来源: 巴黎到罗马 2024-04-02 06:24:09 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (9614 bytes)

标题党,其实我就有过一个投资房;当初答应过朽兄,总得交差吧。

言归正传:

2012年底有五万余钱,恰好美国房地产差不多触底回升,心里琢磨着在美国买个房子吧。

比较了一圈,觉得迈阿密和菲尼克斯不错,可是菲尼克斯离多伦多太远了,那就迈阿密!

房贷broker很帮忙,开了一张十五万预贷证明。

跟LD说还没去过迈阿密,就当是玩儿一圈吧。提前买了机票、租车、租酒店,当天兴冲冲去机场,在那个大机器上用了洪荒之力也checkin不进去,问航空公司的人,那位女士费尽周章最后发现我买的票是一周以后的

LD的脸一下子黑下来了

酒店和车都订了,无论如何也得去啊;还好票可以改,但是在机场是高价票,又花了相当于原票价补了两张往返票,灰溜溜地上了飞机,LD一路没理我

提前找了两个经纪,一个华裔、一个意裔,分别带我看了三处房。华裔小姐姐经纪带我看了一个新townhouse,两个旧学区房;意大利帅锅带我们看的都是康抖,两个Miami Beach的老破旧、一个在市中心的五年新高层。 LD决定买市中心的高层;下了一个十八万的offer。

剩下的四五天就在迈阿密玩儿,南滩South Beach、大沼泽、西礁Key West,还去了比斯开湾的维斯盖亚庄园;回来以后写了三篇游记,等有空贴到房坛。

不过最后卖家没接我们的offer;一周假期到了,我们打道回府,让意大利帅锅接着找。

过了两个月,看上一个类似的condo,同一座楼、不过高了十几层;还好这次offer过了。这个单元卖方2008年九月以19万买入,我2013年加了八千块,感觉还可以。

接着就是换钱、转账。我运气不错,当时加元兑美元差不多一比一,我买下来的全部费用(含律师费等杂费)就是二十万加元多一点。

意大利帅锅的太太也在他自己的公司里,做房产管理,就让她做了我们的PM,每个月收$100,八年多没涨价;我什么也不用管,偶尔有小问题她都提前请示,我只管批准付账,后来我告诉她低于$500的可以先斩后奏;前年房租暴涨,她要求涨薪,我就给加到$150了。

房子挺好租,除了2020年空了三个月,其它时间一直有人租;PM对信用把关不错,没有欠租的,更谈不上eviction了。

HOA一开始三百多,后来一路上涨到四年前小六百,房主们撑不住了说不要parking了,有车的可以以优惠价租,这才降到四百出头、不过现在又涨到五百多了。

地税还算稳定。开始的时候是四千多一年,后来经济好转了慢慢跌到三千多,现在也还是四千出头,比2013年低。

贷款是在加拿大这边做的,用自住房抵押、利率跟自住房利率相同,每次renew就把贷款增加到原购房价格、尽可能利用房贷利息抵税。 另外,最初美国税法对墨西哥加拿大的投资者有免税额。 房贷利息和免税额加起来能够抵消房租净收入,这样也不需申报depreciation减免了。

2017川普税改取消了加拿大投资者的免税额度,再加上2021房租以后房租上涨,不申报depreciation就要交税了。

迈阿密房子涨的很慢,直到2021年condo价格才起飞暴涨,比旧金山、温哥华和多伦多差远了,好处是出租稳定、租售比高,后期月租相当于买房价的1.2%了。

2021年底卖过一次,好像是26万五成交,但是到了最后关头买家拿不到贷款取消了;这个时候看到房租暴涨,我跟经纪说接着租吧。

去年退休以后不想再操心了,跟经纪说lease到期就卖。

这次还好,一切都顺利,成交价比2021还高了十多万,扣掉增值税和佣金,换成加元也double了,算是运气不错。

接下来躺平,一不炒房二不炒股,除非再有一次bubble burst。

condo在市中心,北面是体育馆、东面是南滩South Beach、南面是Brickell

大楼中间有火车穿过

窗户里看到的大桥应该是395高速

典型的Loft,我太太喜欢的那种

PM在阳台上照的

偷来的嘻嘻圆建筑就是热队体育馆Kaseya Center,2013年时叫American Airlines Arena

这两张也是网上扒的鬼脸,顶层露天泳池很酷

交税记录

2021卖过一次,没成交接着租,上个月终于卖了、还涨了十万哈哈

2007 - 2023 迈阿密房价的变化

2012 - 2024 美元和加元的兑换率

所有跟帖: 

好deal! 看到好多地方的房产都是这样 - 可能10 年不涨 -JerseyBird- 给 JerseyBird 发送悄悄话 JerseyBird 的博客首页 (133 bytes) () 04/02/2024 postreply 07:11:07

2012要是在菲尼克斯买投资房可能更好,现金流好、房子涨幅更高 -巴黎到罗马- 给 巴黎到罗马 发送悄悄话 巴黎到罗马 的博客首页 (57 bytes) () 04/02/2024 postreply 08:14:26

不错的投资房,买在价格低点,而且hoa费用也算便宜。现在在迈阿密的中心能买到这么价格好的condo也很不容易了,买家估计 -Lydia0108- 给 Lydia0108 发送悄悄话 Lydia0108 的博客首页 (42 bytes) () 04/02/2024 postreply 08:07:35

是。因为楼层高,海景一览无余,买家很痛快 -巴黎到罗马- 给 巴黎到罗马 发送悄悄话 巴黎到罗马 的博客首页 (27 bytes) () 04/02/2024 postreply 08:16:05

好文好故事!5万闲钱带来旅游佳话10年黄金海岸情结丰厚的投资回报! -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 08:11:07

谢谢;2013年初加元比美元还贵,不过是昙花一现 -巴黎到罗马- 给 巴黎到罗马 发送悄悄话 巴黎到罗马 的博客首页 (279 bytes) () 04/02/2024 postreply 08:19:48

投房投股都抓住好机会。最羡慕的是汇率差产生的更好回报。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 08:30:02

差不多时间在Orlando买的房子,现在增加150%多,还以为迈亚密会更多点 -north168- 给 north168 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 09:20:17

Orlando好租吗? -巴黎到罗马- 给 巴黎到罗马 发送悄悄话 巴黎到罗马 的博客首页 (145 bytes) () 04/02/2024 postreply 09:45:03

就是价格问题,也看地区吧。 -north168- 给 north168 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 10:00:51

连玩带投资加上汇率赶在好时机点,这样的钱赚的挺舒畅。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 09:29:41

谢朽兄鼓励。小打小闹,比朽兄大手笔差远了 -巴黎到罗马- 给 巴黎到罗马 发送悄悄话 巴黎到罗马 的博客首页 (206 bytes) () 04/02/2024 postreply 09:46:37

这房子真心说不错???????? -cowwoman- 给 cowwoman 发送悄悄话 cowwoman 的博客首页 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 09:45:00

现在美元值钱,利率上你也赚不少呢! -cowwoman- 给 cowwoman 发送悄悄话 cowwoman 的博客首页 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 09:46:00

2012底2013初是记忆里唯一一次加元比美刀之前;1999到过一块半加元换一美刀,现在也将近1.4 -巴黎到罗马- 给 巴黎到罗马 发送悄悄话 巴黎到罗马 的博客首页 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 12:40:49

卖了多可惜啊, 提款机一个 -硅谷码工头- 给 硅谷码工头 发送悄悄话 硅谷码工头 的博客首页 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 10:58:41

有道理,除了 -巴黎到罗马- 给 巴黎到罗马 发送悄悄话 巴黎到罗马 的博客首页 (401 bytes) () 04/02/2024 postreply 12:42:04

赞你太太的审美眼光! -最西边的岛上- 给 最西边的岛上 发送悄悄话 最西边的岛上 的博客首页 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 11:12:31

谢谢 -巴黎到罗马- 给 巴黎到罗马 发送悄悄话 巴黎到罗马 的博客首页 (60 bytes) () 04/02/2024 postreply 12:45:16

sold in 2015 (after my son finished school there). -最西边的岛上- 给 最西边的岛上 发送悄悄话 最西边的岛上 的博客首页 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 15:13:59

没有 -巴黎到罗马- 给 巴黎到罗马 发送悄悄话 巴黎到罗马 的博客首页 (91 bytes) () 04/02/2024 postreply 15:25:46

没有,因为价格不到30万,而且买家是自住。但我们那年也是请人做的税收(不想有后遗麻烦)。 -最西边的岛上- 给 最西边的岛上 发送悄悄话 最西边的岛上 的博客首页 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 19:02:08

一个省事的投资房。 -吃货99- 给 吃货99 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 15:26:49

还好 -巴黎到罗马- 给 巴黎到罗马 发送悄悄话 巴黎到罗马 的博客首页 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 22:21:30

怎么在加拿大贷到美国房子?mortgage? -辉哥- 给 辉哥 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 19:40:42

贷款是在加拿大做的second mortgage -巴黎到罗马- 给 巴黎到罗马 发送悄悄话 巴黎到罗马 的博客首页 (187 bytes) () 04/02/2024 postreply 22:28:45

多谢分享!“renew的时候把第二个房贷额提高到最初购房额”这个操作很常见吗?还是只有某些银行会做啊? -fengshen99- 给 fengshen99 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/03/2024 postreply 13:33:46

我用过BMO和RBC,都没问题 -巴黎到罗马- 给 巴黎到罗马 发送悄悄话 巴黎到罗马 的博客首页 (36 bytes) () 04/04/2024 postreply 06:13:23

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