谈谈磨人的房地产投资

来源: learner4ever 2024-04-01 10:32:35 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (5247 bytes)
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今天下雨懒得出去,打开电子邮箱处理了一份housing authority的邮件,也就是用软件补了一份签名而已,我在电脑里存有section 8租客的签名,需要的时候就与租客发短信确认,经过租客同意,就把其签名附上所填的文件发给housing authority,这样省的来回跑路了。刚开始这么做有点challenge还不如手工快,现在对软件熟悉之后,需要签名只要一个电话让租客签名拍照text给我,一切就搞定了这样的好处是有记录,有个租客翻脸不认帐,说我伪造签名,我就把我们之间的通讯记录传给他看,他一看也没脾气了。

对我来讲投资的房子至今为止没有不赚钱的只是赚多赚少的问题,但是那只是好的一方面,坏的一方面就是磨人,刚入行时棱角分明,做事风风火火,时间一长棱角就磨没了,做事也学的圆滑了点。下面这个例子就挺能说明这个问题。

我有一处房子上了中介的当,那个房子有水位高问题,而且是septic,地下水位高septic的功能就大打折扣。当时在市场上放了好久,也没人买,后来有个当地颇有实力的contractor,当地的学校就是他建的,他出了价要买,但是他在最后一刻退出了。只有我这个外来户没有太多专业知识,只有贪便宜的心理,让中介忽悠的买了下来,我买来后找的租客也不怎么理想,那个房子的邻居给我出主意说可以告这个中介,我想这条路走不通,首先时间上肯定我拖不起。而且没有胜算,搞不好还得赔钱。这个房子事我在此曾多次谈到。刚买的时候是2014年,价格是$59,900,当然还有不少过户的费用,这是一个砖房,有5个卧室,两个洗手间,九月closed,十月就租出去了。租客一直没有换过。我觉得不管如何房租应该是早把投资的本钱赚回来了。现在租金是每月一千三,当然房租上应该还有潜力但是我现在是追求稳定,zillow估价是$260,400。

每月刚买来时的租金是一千,但是不久就发现了问题,先是屋顶漏,补了两次才补好,当然还有一些其他小问题,这些都还不是大问题,大问题是septic,先找专业公司,花了不少钱做土质检测,丈量后院面积等等,结论是土质不好,水位高,后院面积太小,无法用传统解决方案,最后的建议是安装新septic tank,然后每月花$250抽septic tank,而且只能住三个人,我一听这哪里是解决方案,这是吃定我了,所以没有采用而是转而利用grandfather rule修理现行的septic,我尝试过各种方案,这个过程真是磨人的过程,经历过LD抱怨;说我笨买了没人要的东西,还得不断地往进扔钱,我前后保守估计应该花了有一万多来处理septic的问题。邻居抱怨,而且还不止一个邻居,都是因为积水问题无法及时排出害的他们的院子也有积水问题,其实这是个老问题,这两户邻居还因此互相对薄公堂,他们不止一次说要把我的问题诉诸法律。租客抱怨但是基本是小的修理问题,租客,特别是他妻子还是喜欢那个地方的,因为远离犯罪率高的地区,他们的孙女可以上好的学区的学校,还有自己的空间,但我确实经历了一波一波的内忧外患,真是一言难尽,好在最后都被我一一摆平。最危险的时候就是差点被inspector shut down主要就是邻居利用对这物业的了解给我打小报告,我利用了租客贪便宜的心理,首先把房租降到每月800让他实时替我检测,我对打小报告的邻居说,有个租客我就有资金来改善积水的情况,同时我也给邻居解决问题其实也就是帮他解决了他的物业积水问题,还买了$600多的石子让他用于他屋子前面道路。这样大家就比较配合。给我赢得时间把问题解决,最后我用机械从后院挖了两条排水沟,降低后院的地下水位让水沟里的管子一直通到屋子前面的道路附近,然后沿着道路做了地下排水管道降低地下水位,直到最后还有人告我,但是镇上inspector认为我做了好事,使得下雨时路面不再有积水,而告我的人发现他的物业因此受益,这事才不了了之。

目前我又在经历另一波考验,事关两个出租房,搞好了同时搞定两个section 8,差不多六千多的进项,搞砸了起码损失三千,这是也是劳心劳力的操做,本来今天应该出去谈执行细节但是我有点心累了,状态不是太好就算了。

所有跟帖: 

北美房产投资真磨练人,您处理各种棘手问题很有策略。磨着磨着炼成金刚了 -Vanspring1-28- 给 Vanspring1-28 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/01/2024 postreply 12:00:54

从好的角度来讲,房地产投资有很多折腾的空间,越折腾越有经验收获也越好,丰富人生经历和预防老年痴呆,哈哈 -8523- 给 8523 发送悄悄话 8523 的博客首页 (0 bytes) () 04/01/2024 postreply 12:17:39

能人 -G&G妈- 给 G&G妈 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/01/2024 postreply 12:51:38

你的文章和朽哥的应该搭配着看,中和一下 -ljty1- 给 ljty1 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/01/2024 postreply 14:13:00

赞遇事冷静处理得当 -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/01/2024 postreply 15:08:55

真能干! -2008VGirl- 给 2008VGirl 发送悄悄话 2008VGirl 的博客首页 (0 bytes) () 04/01/2024 postreply 16:01:34

这是买了个大爷来伺候。人不可能次次都看准,总有走眼的时候,这也是生意的一部分。心态不错,应该能赚大钱 -tallcuterich- 给 tallcuterich 发送悄悄话 tallcuterich 的博客首页 (0 bytes) () 04/01/2024 postreply 19:28:03

佩服! -DelightFish- 给 DelightFish 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 09:16:22

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