楼主新房东，第一次租房，缺乏经验，所以先承认自己也犯了一些错误(非故意）.对了，我在Arizona州。
主要错误，在lease里未写明late fee该如何收，只写明每月1-5号交房租，如果逾期未交，会执行标准程序申请eviction.
房客租我的房子给他的女朋友住，他未婚生女儿暑假也会来住一段。他自己在chicago的房子八月到期。目前人两边跑。房客五月中旬入住，交了五月剩余日子的房租和押金（一个月房租）。五月底我发邮件提醒房客1-5日为交租日，并询问愿意用银行转账还是paypal。房客未做任何回复。至五日，房客回复，说他人不在本地，让立即给他我家地址，寄check给我。我说用paypal或银行转账可以立即到帐，否则根据lease, 5号未收到房租的话，我会申请eviction. 房客大怒，说他不习惯用转账或paypal, 还说他愿意付late fee. 第一次做房东，不想小事变大，于是征询其他房东朋友意见，给了他收late fee标准。迟交第一天收$50, 以后每迟一天收$10.直至6月13日，收到check,同时收到他的email, 希望我6月15日再存入check,于是按照他的请求，15日存入check. 谁知21日收到银行邮件，支票跳票。同时收到房客paypal转账和email, 称他弄错了，那个账户里的钱被转走了，还称愿意付由此给我造成的charge fee. 当日回邮件给他，算了房租+late fee+bank charge for return check.
七月五日，房租due date. 我发信给房客，告知考虑他付arizona 和chicago 两地房租，可宽限几日，几日后如果再不付，将执行eviction 程序。房客当日付了当月房租，称六月的late fee可否宽限几日。我人nice, 同意。
六月中旬房客曾email给我，称我家房子的springkler有问题，让修。他自己携女朋友去LV度假，独立日后会回来。找的technician不给力，修几次没修好，最后老公自己动手修好了springkler. 在六月底最后一次检查springker 时发现出租屋内温度太高，空调好像有问题。我老公很负责，遂立即打电话给home warranty。在七月三日，warranty 来查看，说tube leaking, 但他未带工具，过几日再来。中间隔了独立日，至七月六日technican 焊好了tube.老公一直等到室内温度很低才离开，我们都认定修好了。中间email通知他，七月六日有人来修空调，如果家里有人请配合。房客没有回信。至七月八日收到电话和email, 说室内温度太高，空调不作为。七月九日上午我开车去出租房，确认空调不工作。我立即打电话给warranty公司，告知空调没有修好，technician 下午来人，告知空调compressor坏了，order 新compressor需3-4天。房客本人还在chicago, 他女友和女儿在出租房内居住。和同为房东的朋友商量，询问这种情况他们怎么处理。被告知两种选择，1 给装上窗体空调临时降温。 2 让租客住hotel. 给房客打电话问给她们装窗体空调如何，他和女朋友商量后问什么时候装，当晚，老公买两空调楼上楼下各装一个，在他女朋友指定的地方。至七月十三日周五，和warranty电话联系，压缩机还没有到。七月十六日再联系，压缩机已到，七月十七日来装。至今空调运行正常。
此间，房客发多封email，罗列房东多处错误。称以他八年real estate agent经验，从他六月中离开arizona至空调修好，一个多月的房租他不需要付。
我和老公恶补了arizona相关法律。规定房东有义务保证房子可住状态。同时规定在收到房客written notice后十日内必须修好相关utility.但在关系到health and safety的情况下，必须五天之内修好。如果房东没有做到，房客有权：1 终止合同，立即搬走。 2 自己找人来修，但费用有一定的限制。 3 告房东给自己造成的损失。
我们在收到房客email后十日内修好了空调，但是因为arizona很热，可能关系到health and safety. 但我们给楼上下各装了窗体空调，按理说不应该属于影响health and safety范畴。所以我们认为没有严重失职责任。对于他一个多月不付房租的要求没有同意。但同意在修空调十天内减一半房租，房客坚持一个多月不付房租。
在此前房子无人住的情况下，我们偶然发现，主动修了一次空调，并且和technician都认为空调修好了，应该和后来收到房客email再修一次没有关系。因为房东虽然有义务保证房屋可住状态，可不能保证修好的空调不会再坏。
请问，我们能怎么办，如果八月初他不交房租，或只交部分房租的话，可否按照arizona 法律规定，在certified mail后申请eviction赶人？谢谢
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