凸子尘报：房子，房子和房子

来源: 贾平凸于 2011-12-21 11:22:30 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (9382 bytes)

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If you haven’t known how much of our economy is funded by houses, you will know soon. In US, November building permits up 21% from a year ago, and housing starts 25% for the same time frame. In fact, the permits and starts seldom fall behind its level a year ago since Jan. In China, nearly 100 housing projects were listed for sale and a total of RMB 30B worth of projects has been changed hands since Jan 2011.

房子价格中美都是个跌。但是背后的交易值得思考。在美国，每个月的building permit 和housing starts基本上都相对于一年前上涨（年中也有少数例外），11月的数据是最喜人的。一面是经济不景气的调调，和房价继续疲软。一面是这些数据怎么让人理解。

美国经济肯定没有媒体吵吵的那么糟糕。房子，wholesale，工业的数据都给人很有希望的印象。人们往往在经济触底反弹的时候对经济的前景最为悲观，而在经济摸顶下挫的时候对经济的前景最为乐观。有个著名的经济cyclical图，说明各个行业，股市、经济和人们的感知之间的周期变化关系。大家可以搜搜看。有助于大家过个好节。

美国房市总体来说很喜人。有人卖有人买。有两个最近的变化特征。一个是房子的价格已经从有选择，变成大面积的止跌和回升。一个是好房子基本上一上市就出手，不会有等半年以上的这种事情了。内在的原因是卖家对市场价格的预期已经从2004水平调整到2001水平，而买家也把未来趋势的预期从跌调整为升。双方心理的变化给市场一个好的动因。2012年的美国房市将会变得比较红火了。

中国的房价才开始跌，而且有跳水的趋势。必须好好的解读。最近房企的并购交易频繁，1-10月份的总量已经是去年的全年的近一倍了。一个行业的企业间的并购在经济低迷的时候大红，这说明行业里的专业层面的意见是触底了，可以捡便宜了。中国房地产市场上要说降价最快的，还不是房子，是地权。比如最近地块流拍，或者底价定槌的现象明显。房企的价值也主要是其手里的土地储备价值。潘石屹最近就在上海价便宜收了好几个项目的地块。一线市场的跌价幅度最大，便宜也最大。

美国的房价低迷是市场性的，市场的需求没了。中国的房价下跌则是政策性的。调控政策的结果是调整人们对房价上涨的预期，从而减少买方的近期需求。需求还在，刚性也在，就是从近期调整到了远期。自由资金少的房企就要被市场杀价了。

谁在主要捡这个便宜。潘石屹当然是一个代表，私营大资本。但最主要的不是私营，而是国企。最近底价招拍得住基本上都是国企。国资委最近刚刚松了口吧，国企开始拿地。房市的国进民退，就是采用这样一种政策导向的方式让民不得不退。2006年以后国进民退就开始的潮流，那时候政策没真出手，因为有2008的大局。2008年本来有可能出手，但是金融危机来的貌似太可怕。把政府吓住了。这次是玩真的。政府显然在运筹上比以前胸有成竹多了。

问题是国进民退之后的经济会怎么样？龙头行业的寡头垄断肯定是一个不可避免的趋势。仿照电信和交通这些行业情况，我们就可以预测一下将来的房地产业的情况了。房价还会不会下跌是很多人关心的问题。如果你相信我说的政策性的需求延迟的话，将来政策总会变向的。否则国企手里的地就要抓瞎了。政策一旦放开，房价还会涨，至于涨到多高就不好说了。首先要涨的就是一线城市这种需求集中，降价猛烈的地区。什么时候我现在不说，大家自己判断吧。