黄祖斌律师文集 > 房地产评论 2006-11-16 |
人民币升值房价涨是个笑话
标签： 房价 人民币升值
人民币升值有利于中国房价的上涨几乎成了地球人都知道的事情了，几乎所有的房产商和某些学者（投资大师罗杰斯说过：专家们的意见大多时候是错误的.），不管出于什么目的，说人民币升值房价应该涨，甚至会鼓动一些根本没有什么经济学常识的人去跟外资抢高价房，好象要发动保卫领土的战役。
问题是，毛泽东说：真理总掌握在少数人手里。伟人的话在我自己身上，在其他更多人、国家、组织、公司身上，不断地得到验证。一开始我搞不懂为什么会总是少数人聪明，大多人糊涂。直到看到美国汽车大王福特的话：思考是世界上最艰苦的工作，很少人愿意从事这项工作。看看牛顿先生，苹果落到头上就思考为什么不是往上飞，结果创立了万有引力的学说。
所以不得不让人对人民币升值促使中国房价上涨的说法表示质疑。虽然本人在汇率的知识上不合格，却也不是个汇率白痴，起码比一起所谓的专家强和淙幌衷诟还笕慈允侨缥ば”σ谎?谎?奘醯牟莅?俊?/div>
实际上，目前的人民币汇率与利率形势，对房价的上涨是极为不利的，相反，有可能是促使房价下跌的因素：
首先，目前人民币一年期存款利率是2.52%，减去20%的存款利息税，只有2%。而目前美元经过十七次升息，已经达到5.25%。这里就有一个3.25%的利差。
不要小看这个利差，据我所知，炒外汇的一个基本原则是：将利率低的货币换成利率高的货币，就好比下国际象棋的一个基本原则是占领棋盘的中央位置。
这样，1000亿美元的资金，持有美元比持有人民币一年多27.5亿美元的利息收入，反过来，持有人民币就有27.5亿美元的损失。这样，不光持有美元的人或机构不愿意把美元换成人民币（其中一部分投入中国的房地产市场），持有人民币（其中一部分买了房地产）的个人或是机构也更愿意把人民币换成美元（持有中国房产的自然要抛售后再换成美元）。一方面，到中国市场买房的资金减少了，另一方面，抛出中国大陆房产的资金多了，这难道是促使房价上涨的因素？
当然，人民币的确在升值，只不过并不是国际投机分子期待的方式，而是在去年一次性升值约2%（还是小于人民币当时与美元的利差），再根据欧元、日元、韩元等几种货币汇率的变动，还有市场供求关系，决定汇率。这种形式升值非常缓慢，根据目前的升值幅度，一年下来，不过3%左右，还是小于人民币与美元的利差，持有人民币仍是有损失。并且把美元换成人民币，再换到美元，银行是要收手续费的。
要赌人民币升值而买中国楼盘就要期待人民币短期内大幅升值。日元在1970-1994年间，对美元升值了250%，相当于每年升值3.34%。这样的升值类似于目前人民币的升值幅度，对经济的影响是比较小的。而后来日元的两次大的升值，对日本经济是重大打击：一次是1985年9月西方主要国家的“广场协议”之后，日元从240日元兑1美元一口气升至120日元兑1美元；第二次是1993年日美贸易摩擦加剧后，日元从110日元兑1美元急速升至79.75日元兑1美元。日元如此大幅度升值并非日本情愿，而是受到美国的压力，或者说是美国强迫日本吞食日元升值这颗恶果。正由于日本的前车之鉴，中国我看不大可能让人民币大幅升值。
其次，商场如战场。买卖双方的利益是根本冲突的，所以卖方为了达到自己的目的，往往是使出三十六计，尽量使买家接受更高的价格，以实现利润最大化。毛泽东说：凡是敌人反对的我们就要拥护,凡是敌人拥护的我们就要反对。所以，购房人对房产商的话应该反着听，就是房产商说的是真的，也要考虑为什么要告诉实情？事实上房产商这两年来一再表演骗你没商量的把戏。比如说什么土地荒，其实是在囤积土地。有些说法看起来很合理，比如结婚购房是刚性需求，其实租房结婚的大有人在，也没听说这些人就暴病身亡，这种说法就更具有迷惑性。好比韦小宝，往往十句话中有八九句是真的，而这都是无关紧要的小事，真正重要的一两句却说假话，所以韦小宝骗了很多人。对于人民币升值会促进房价上涨其实也是如此。
一般外国资本的操作人并不是无知的人，恰恰相反是有专业知识和实践经验的高手。他们才不会笨到等中国的一些大城市，房价涨了几倍后再大举进入，为的只是人民币一年不到3%的升值。恰恰相反，他们会根据专业知识，对形式的准确判断，早早地买入高端楼盘，当人民币终于出现了升值（又不大可能在短期内大幅升值），而且房价已经大幅上涨后，这时候正应该抛售了。这时，就有一些人张开鸟嘴：人民币升值啦，人民币对美元破8啦，房价要涨啦。
想大家想一想：是人民币升值的速度快，还是房价涨得快？外资是赌房子升值还是人民币升值?而且房价已经涨了这么多了，远超出正常的收入水平，脱离正常的租金收入，是上涨的概率大，还是下跌的概率大？人民币升值的形式，人民币与美元的利差，这些情况外国资本的操盘手怎么可能不了解？会不会在存在利差，即使人民币升值仍有损失的情况下，傻呼呼地进入中国市场炒房？并且现在中国已经对外资炒房有所限制，对于讲究法制，根本不考虑做违法之事的西方人，对中国房产自然少了一些兴趣。而且现在炒中国的房产，五年内出售要收5%的营业税，20%的个人所得税和33%的企业所得税，买的人恐怕并没有那么多。
所以以后看到有人说人民币升值，房价要涨，要仔细看一下，这个人是不是披着画皮，以防成了击鼓传花最后的替死鬼(关于无良经济学家的杀伤力,请在网上或我的博客中搜索我的《经济学家与房价谎言》）。
可见，目前人民币汇率升值形式及人民币及美元之间的利差情况，对房价上涨不仅不是有利的，反而是不利的。美元每次加息，都是对高房价的打击。
所谓日有所思，夜有所梦，最近做了一个梦：美国加息后，不少房地产商心情沮丧，就派代表去找美联储的主席，说：“你还不如直接阉了我。我真的很痛苦耶”。美联储主席说：“我这里讲一个故事，这个故事的最后一句话就是我对你的的态度：有一个地方举办世界射箭比赛。经过激烈的预赛，最后决出四强，争夺最后的冠军。目标是一个美女，头上顶一个苹果。第一个出场的人，一箭中的。观众欢场雷动。主持人问：‘请问你是谁？’这个人说：‘I’m William Till’。原来是瑞士那个反抗奥地利殖民统治的英雄威廉泰尔。第二人也射中了，说：‘I’m Robinhood.’原来是英国著名的绿林好汉罗宾汉。第三人也射中了，说：‘I’m Zhebie.’原来是郭靖的师傅哲别，铁木真的悍将。第四人出场后，对着美女流出口水，一箭射中了美女的心脏。双手一摊，说：‘I’m sorry.’”。
结果这时就醒了，重新睡去。还在想这个事情。又做了一个梦：有个房产商和一个买不起房的人碰上了，他们都知道和明白了美联储加息对中国房产市场的影响。只听房产商幽怨地唱：“我真的很受伤。”而那个买不起房的人，则嫌美联储加息太慢，先说了一句高尔基的：“让暴风雨来得更猛烈些吧！”，又唱了一句：“你总是心太软，心太软。”
本人会在此每周贴出两篇以上主要关于房产的文章，旨在让一部分人聪明起来。本人一直租房，在2010年底前肯定不买房，亦有可能永远不买房。
新作预告《中国房价必跌的40个理由》，应当是中国房价下跌的必然性最全面的分析，约1.5万字。
人民币升值房价涨是个笑话
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人民币升值有利于中国房价的上涨几乎成了地球人都知道的事情了，几乎所有的房产商和某些学者（投资大师罗杰斯说过：专家们的意见大多时候是错误的.），不管出于什么目的，说人民币升值房价应该涨，甚至会鼓动一些根本没有什么经济学常识的人去跟外资抢高价房，好象要发动保卫领土的战役。
问题是，毛泽东说：真理总掌握在少数人手里。伟人的话在我自己身上，在其他更多人、国家、组织、公司身上，不断地得到验证。一开始我搞不懂为什么会总是少数人聪明，大多人糊涂。直到看到美国汽车大王福特的话：思考是世界上最艰苦的工作，很少人愿意从事这项工作。看看牛顿先生，苹果落到头上就思考为什么不是往上飞，结果创立了万有引力的学说。
所以不得不让人对人民币升值促使中国房价上涨的说法表示质疑。虽然本人在汇率的知识上不合格，却也不是个汇率白痴，起码比一起所谓的专家强和淙幌衷诟还笕慈允侨缥ば”σ谎?谎?奘醯牟莅?俊?/div>
实际上，目前的人民币汇率与利率形势，对房价的上涨是极为不利的，相反，有可能是促使房价下跌的因素：
首先，目前人民币一年期存款利率是2.52%，减去20%的存款利息税，只有2%。而目前美元经过十七次升息，已经达到5.25%。这里就有一个3.25%的利差。
不要小看这个利差，据我所知，炒外汇的一个基本原则是：将利率低的货币换成利率高的货币，就好比下国际象棋的一个基本原则是占领棋盘的中央位置。
这样，1000亿美元的资金，持有美元比持有人民币一年多27.5亿美元的利息收入，反过来，持有人民币就有27.5亿美元的损失。这样，不光持有美元的人或机构不愿意把美元换成人民币（其中一部分投入中国的房地产市场），持有人民币（其中一部分买了房地产）的个人或是机构也更愿意把人民币换成美元（持有中国房产的自然要抛售后再换成美元）。一方面，到中国市场买房的资金减少了，另一方面，抛出中国大陆房产的资金多了，这难道是促使房价上涨的因素？
当然，人民币的确在升值，只不过并不是国际投机分子期待的方式，而是在去年一次性升值约2%（还是小于人民币当时与美元的利差），再根据欧元、日元、韩元等几种货币汇率的变动，还有市场供求关系，决定汇率。这种形式升值非常缓慢，根据目前的升值幅度，一年下来，不过3%左右，还是小于人民币与美元的利差，持有人民币仍是有损失。并且把美元换成人民币，再换到美元，银行是要收手续费的。
要赌人民币升值而买中国楼盘就要期待人民币短期内大幅升值。日元在1970-1994年间，对美元升值了250%，相当于每年升值3.34%。这样的升值类似于目前人民币的升值幅度，对经济的影响是比较小的。而后来日元的两次大的升值，对日本经济是重大打击：一次是1985年9月西方主要国家的“广场协议”之后，日元从240日元兑1美元一口气升至120日元兑1美元；第二次是1993年日美贸易摩擦加剧后，日元从110日元兑1美元急速升至79.75日元兑1美元。日元如此大幅度升值并非日本情愿，而是受到美国的压力，或者说是美国强迫日本吞食日元升值这颗恶果。正由于日本的前车之鉴，中国我看不大可能让人民币大幅升值。
其次，商场如战场。买卖双方的利益是根本冲突的，所以卖方为了达到自己的目的，往往是使出三十六计，尽量使买家接受更高的价格，以实现利润最大化。毛泽东说：凡是敌人反对的我们就要拥护,凡是敌人拥护的我们就要反对。所以，购房人对房产商的话应该反着听，就是房产商说的是真的，也要考虑为什么要告诉实情？事实上房产商这两年来一再表演骗你没商量的把戏。比如说什么土地荒，其实是在囤积土地。有些说法看起来很合理，比如结婚购房是刚性需求，其实租房结婚的大有人在，也没听说这些人就暴病身亡，这种说法就更具有迷惑性。好比韦小宝，往往十句话中有八九句是真的，而这都是无关紧要的小事，真正重要的一两句却说假话，所以韦小宝骗了很多人。对于人民币升值会促进房价上涨其实也是如此。
一般外国资本的操作人并不是无知的人，恰恰相反是有专业知识和实践经验的高手。他们才不会笨到等中国的一些大城市，房价涨了几倍后再大举进入，为的只是人民币一年不到3%的升值。恰恰相反，他们会根据专业知识，对形式的准确判断，早早地买入高端楼盘，当人民币终于出现了升值（又不大可能在短期内大幅升值），而且房价已经大幅上涨后，这时候正应该抛售了。这时，就有一些人张开鸟嘴：人民币升值啦，人民币对美元破8啦，房价要涨啦。
想大家想一想：是人民币升值的速度快，还是房价涨得快？外资是赌房子升值还是人民币升值?而且房价已经涨了这么多了，远超出正常的收入水平，脱离正常的租金收入，是上涨的概率大，还是下跌的概率大？人民币升值的形式，人民币与美元的利差，这些情况外国资本的操盘手怎么可能不了解？会不会在存在利差，即使人民币升值仍有损失的情况下，傻呼呼地进入中国市场炒房？并且现在中国已经对外资炒房有所限制，对于讲究法制，根本不考虑做违法之事的西方人，对中国房产自然少了一些兴趣。而且现在炒中国的房产，五年内出售要收5%的营业税，20%的个人所得税和33%的企业所得税，买的人恐怕并没有那么多。
所以以后看到有人说人民币升值，房价要涨，要仔细看一下，这个人是不是披着画皮，以防成了击鼓传花最后的替死鬼(关于无良经济学家的杀伤力,请在网上或我的博客中搜索我的《经济学家与房价谎言》）。
可见，目前人民币汇率升值形式及人民币及美元之间的利差情况，对房价上涨不仅不是有利的，反而是不利的。美元每次加息，都是对高房价的打击。
所谓日有所思，夜有所梦，最近做了一个梦：美国加息后，不少房地产商心情沮丧，就派代表去找美联储的主席，说：“你还不如直接阉了我。我真的很痛苦耶”。美联储主席说：“我这里讲一个故事，这个故事的最后一句话就是我对你的的态度：有一个地方举办世界射箭比赛。经过激烈的预赛，最后决出四强，争夺最后的冠军。目标是一个美女，头上顶一个苹果。第一个出场的人，一箭中的。观众欢场雷动。主持人问：‘请问你是谁？’这个人说：‘I’m William Till’。原来是瑞士那个反抗奥地利殖民统治的英雄威廉泰尔。第二人也射中了，说：‘I’m Robinhood.’原来是英国著名的绿林好汉罗宾汉。第三人也射中了，说：‘I’m Zhebie.’原来是郭靖的师傅哲别，铁木真的悍将。第四人出场后，对着美女流出口水，一箭射中了美女的心脏。双手一摊，说：‘I’m sorry.’”。
结果这时就醒了，重新睡去。还在想这个事情。又做了一个梦：有个房产商和一个买不起房的人碰上了，他们都知道和明白了美联储加息对中国房产市场的影响。只听房产商幽怨地唱：“我真的很受伤。”而那个买不起房的人，则嫌美联储加息太慢，先说了一句高尔基的：“让暴风雨来得更猛烈些吧！”，又唱了一句：“你总是心太软，心太软。”
本人会在此每周贴出两篇以上主要关于房产的文章，旨在让一部分人聪明起来。本人一直租房，在2010年底前肯定不买房，亦有可能永远不买房。
新作预告《中国房价必跌的40个理由》，应当是中国房价下跌的必然性最全面的分析，约1.5万字。
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