辩证看待任志强的房价长期必涨论 (ZT)

来源: QQQ? 2006-12-25 04:29:02 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (5777 bytes)
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搜狐博客 > 黄祖斌律师文集 > 房地产评论 2006-12-21 |

辩证看待任志强的房价长期必涨论

标签: 任志强 房价 房地产


前一阵子,让很多无房的人非常反感的房产商任志强,再次发表让其被人更加反感的论点,就是从长期来看,房价是只涨不跌的。自然,马上就有一些走腿跳出来说他的观点是正确的。

任志强屡屡有这样刺耳的观点,有些其实是实话实说,有些则明显错误的。而这种房价长期来看只涨不跌的观点就要辩证看待。

不错,从世界各国的发展历程来看,只要不是亡国的,房价从长期来看都是上涨的,美国、日本、英国、印度,现在的房价肯定比50年前高,更比250年前高。不过因此毫不犹豫地,不顾一切地买进已经连涨好多年的房子,就是为下半生的不快乐奠定了坚实的基础。理由如下:

1、房地产长期上涨,并不等于只涨不跌。打个简单的比方,比如从2000年到2020年,房价平均每年上涨8%,则最终上涨366%。如果中间有几年上涨过快,达到15%,则透支了长期的上涨空间,则2020年前平均增长率在8%以下,甚至有可能负增长。比如前11年年均增长15%,则增长了365%,这就意味着后面的9年将没有增长的空间。如以这样的速度连涨14年,则增长607%,后面的6年,将下跌到366%的涨幅,就是6年内下跌35%。
有现实的例子,日本的房价的确是长期上涨的,我看未来也会如此,可是曾经上涨过快,于是出现了连续14年的下跌,哪怕日本实行零利率,也无济于事,整个日本经济陷入困境;香港在亚洲金融危机前,港人也是疯狂抢楼,涨得过快,于是连跌6年,跌幅为65%。这种情况下,什么人多地少,土地稀缺性,都没有用。
当时,不少和中国大陆人一样喜欢买房的日本人和香港人,每个星期五晚上睡下前,都意识到,自己的财产又消失了一部分。虽然房价长期来看肯定上涨,这时候,难道会心情愉快,甚至这都不足以起到心理安慰的作用?房价长期肯定上涨,可是人一生能有几个14年、6年?当房价持续下跌的时候,也有一些人对房价长期来看肯定上涨的信念发生了动摇,于是自杀了。

经济学大师凯思斯也谈到过“长期”在经济上的意义:“从长期来看,我们都是要死的。”

所以,只要房价不是只涨不跌的,房价长期上涨对现实的买入决策没有太大参考价值。即使长期肯定上涨,选择一个更低的买点,避免一个较高的买价,是应当努力争取的。

2、要考虑机会成本。机会成本就是因为选择了某种投资,因此损失的其它种投资带来的收益。有时候某种投资行为似乎是盈利的,仔细算算,其实是亏损的。比如有对夫妻,辞职后,投资200万,办企业。一年下来盈利15万,挺高兴。可是有人给他们分析,如果不辞职,原来两人稳定的工作,收入是12万,200万投资到无风险的国债,年收益6万,机会成本是18万。其实两人不光没有盈利,反而亏损3万元。今年年初的时候,同样一笔钱,如果买了房子,顶多涨20%,如果买入基金,则能赚100%左右.

有本书,值得普遍缺乏理财知识和理念的中国人看一看,就是《富爸爸、穷爸爸》,其中提到:“购买曼哈顿岛是有史以来最廉价的交易之一,纽约被以价值24美元的廉价小玩艺买下来。然而,如果将那24美元用于投资,以8%的年利率计算,到1995年这24美元就会变成28万亿美元。如果把24美元存起来,到今天也可以把曼哈顿重新买下来,特别是以1995年的房地产价格计算的话。”爱因斯坦这个搞科学,也搞过很多女人的人,也曾发现复利的巨大力量,因此认为“复利是世界上第八奇迹”。所以,房价长期上涨,对一般的人可能并没有太大意义。不要看现在日本的房价是1945年的很多倍,为什么不看看1945年日本丰田公司的股价到现在涨了多少倍?如果1945年投资于日本的一般行业,取得社会平均利润率未必逊于投资房产取得的利润。

房产作为一个投资渠道,并不适合所有的人。世界上有很多从长期来看只不涨不跌的东西,如文物、股票、基金等。人们应当努力发现适合于自己的投资渠道。本人就是持续投资于证券投资基金,表现最差的易方达平稳增长开放式基金,从2002年8月到现在,4年多一点,股市指数从1683点,涨到现在的2360点,涨40%,可是基金盈利达到118%左右。更有2003年12月及2004年春季买入的易方达策略成长基金,目前盈利181%,且不要缴纳任何税收,任何一个交易日都可以卖出。

  对于不少年轻的房奴,因为首付后现金基本光了,就不可能投资自主创业(而打工多半不会有出头之日的),也不能通过其他投资渠道取得投资收益.

3、要考虑通货膨胀。不少东西的价格高于10年前的价格,不过未必就是升了值。假如10年内平均年通货膨胀率是3%,则涨幅34.39%以下,其实都是贬值的。所以房价虽然长期肯定是上涨的,不过考虑到通货膨胀因素,其实上涨的并没有那么多。

有时候,亲眼看到的东西并不是真的。为什么亲眼看到的东西不是真的?典型的例子就是海市蜃楼,还有这样一个故事:孔子周游列国的时候,一次又花光了钱,没饭吃。好不容易搞到一些米,学生们就开始煮饭,老孔在边上等着。突然他看到一个令他不敢相信自己眼睛的事情,就是发现认为比自己道德更纯粹的颜回,把手伸到锅里偷米饭吃。后来老孔搞清楚了,原来是有树叶落到锅里了,导致一些饭不干净,颜回是把这些米弄出来,扔了可惜,吃了。同样,正确的道理,也未必完全、绝对地正确。实在想不出长期房价上涨这种论点有什么错误,不过因此在任何时候都买进房子,就是闭着眼睛走路,到底撞到的美女会动人一笑或左右开弓,还是跌到火坑里,全凭可遇不可求的运气了。

对任志强的这种说法表示理解。作为一个企业家,追求的就是企业利润最大化,当然要说房价要涨,怎么能说房价要跌呢?追求利益的最大化,是社会生活中一些并不客观的言论的根本目的。所以王婆卖瓜,要说瓜要涨价;医生说剖腹产比较好,因为这样医生收取的费用比一般接生要高;报纸说报纸广告效果好,网站说网络广告是个趋势,效果更好;海归说海外学校教学质量高,本地人才说海归不了解国情;医生对病人说病情很严重;律师对委托人说案情复杂又难办……。有时候为了自己的利益,会有让正常智力的人感到可笑的言论,如美国打下伊拉克后,伊拉克出现哄抢,美国国防部长说这是伊拉克人获得自由的表现。

最后,提醒一些本没有多少钱的穷老百姓,自己的钱来之不易,教育、养老、医疗成本巨大。而房子作为一种商品,和其他商品一样,必然大涨后必有大跌,等一段时间同样的房子可以节省大量的购房成本。君子报仇,十年不晚。买房等几年何妨?有人可能后悔,因为早点买,更便宜。其实当初不买,大多人的原因是因为房价太高。那么是一种更高的价格容易下跌,还是一种比较高的价格容易下跌?如果疑惑为什么这么长时间房价一直不见下跌,可以参考我写的《房价下跌不会一蹴而就》。 

  本人会在此每周贴现两个左右,主要关于房价的文章,旨在让一部分人聪明起来.本人一直租房,在2010年底前肯定不买房.并极有可能永远不买房.现在有的人死了也要爱,我则死也不买房.

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回复:辩证看待任志强的房价长期必涨论 (ZT) -nj888- 给 nj888 发送悄悄话 (255 bytes) () 12/25/2006 postreply 08:26:51

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