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搜狐博客 > 黄祖斌律师文集 > 房地产评论 2006-12-21 |
辩证看待任志强的房价长期必涨论
标签： 任志强 房价 房地产
前一阵子，让很多无房的人非常反感的房产商任志强，再次发表让其被人更加反感的论点，就是从长期来看，房价是只涨不跌的。自然，马上就有一些走腿跳出来说他的观点是正确的。
任志强屡屡有这样刺耳的观点，有些其实是实话实说，有些则明显错误的。而这种房价长期来看只涨不跌的观点就要辩证看待。
不错，从世界各国的发展历程来看，只要不是亡国的，房价从长期来看都是上涨的，美国、日本、英国、印度，现在的房价肯定比50年前高，更比250年前高。不过因此毫不犹豫地，不顾一切地买进已经连涨好多年的房子，就是为下半生的不快乐奠定了坚实的基础。理由如下：
1、房地产长期上涨，并不等于只涨不跌。打个简单的比方，比如从2000年到2020年，房价平均每年上涨8%，则最终上涨366%。如果中间有几年上涨过快，达到15%，则透支了长期的上涨空间，则2020年前平均增长率在8%以下，甚至有可能负增长。比如前11年年均增长15%，则增长了365%，这就意味着后面的9年将没有增长的空间。如以这样的速度连涨14年，则增长607%，后面的6年，将下跌到366%的涨幅，就是6年内下跌35%。
有现实的例子，日本的房价的确是长期上涨的，我看未来也会如此，可是曾经上涨过快，于是出现了连续14年的下跌，哪怕日本实行零利率，也无济于事，整个日本经济陷入困境；香港在亚洲金融危机前，港人也是疯狂抢楼，涨得过快，于是连跌6年,跌幅为65%。这种情况下，什么人多地少，土地稀缺性，都没有用。
当时，不少和中国大陆人一样喜欢买房的日本人和香港人，每个星期五晚上睡下前，都意识到，自己的财产又消失了一部分。虽然房价长期来看肯定上涨，这时候，难道会心情愉快，甚至这都不足以起到心理安慰的作用？房价长期肯定上涨，可是人一生能有几个14年、6年？当房价持续下跌的时候，也有一些人对房价长期来看肯定上涨的信念发生了动摇，于是自杀了。
经济学大师凯思斯也谈到过“长期”在经济上的意义：“从长期来看，我们都是要死的。”
所以，只要房价不是只涨不跌的，房价长期上涨对现实的买入决策没有太大参考价值。即使长期肯定上涨，选择一个更低的买点，避免一个较高的买价，是应当努力争取的。
2、要考虑机会成本。机会成本就是因为选择了某种投资，因此损失的其它种投资带来的收益。有时候某种投资行为似乎是盈利的，仔细算算，其实是亏损的。比如有对夫妻，辞职后，投资200万，办企业。一年下来盈利15万，挺高兴。可是有人给他们分析，如果不辞职，原来两人稳定的工作，收入是12万，200万投资到无风险的国债，年收益6万，机会成本是18万。其实两人不光没有盈利，反而亏损3万元。今年年初的时候,同样一笔钱,如果买了房子,顶多涨20%,如果买入基金,则能赚100%左右.
有本书，值得普遍缺乏理财知识和理念的中国人看一看，就是《富爸爸、穷爸爸》，其中提到：“购买曼哈顿岛是有史以来最廉价的交易之一，纽约被以价值24美元的廉价小玩艺买下来。然而，如果将那24美元用于投资，以8％的年利率计算，到1995年这24美元就会变成28万亿美元。如果把24美元存起来，到今天也可以把曼哈顿重新买下来，特别是以1995年的房地产价格计算的话。”爱因斯坦这个搞科学，也搞过很多女人的人，也曾发现复利的巨大力量，因此认为“复利是世界上第八奇迹”。所以，房价长期上涨，对一般的人可能并没有太大意义。不要看现在日本的房价是1945年的很多倍，为什么不看看1945年日本丰田公司的股价到现在涨了多少倍?如果1945年投资于日本的一般行业，取得社会平均利润率未必逊于投资房产取得的利润。
房产作为一个投资渠道，并不适合所有的人。世界上有很多从长期来看只不涨不跌的东西，如文物、股票、基金等。人们应当努力发现适合于自己的投资渠道。本人就是持续投资于证券投资基金，表现最差的易方达平稳增长开放式基金，从2002年8月到现在，4年多一点，股市指数从1683点，涨到现在的2360点，涨40%，可是基金盈利达到118%左右。更有2003年12月及2004年春季买入的易方达策略成长基金,目前盈利181%,且不要缴纳任何税收，任何一个交易日都可以卖出。
对于不少年轻的房奴，因为首付后现金基本光了，就不可能投资自主创业（而打工多半不会有出头之日的），也不能通过其他投资渠道取得投资收益．
3、要考虑通货膨胀。不少东西的价格高于10年前的价格，不过未必就是升了值。假如10年内平均年通货膨胀率是3%，则涨幅34.39%以下，其实都是贬值的。所以房价虽然长期肯定是上涨的，不过考虑到通货膨胀因素，其实上涨的并没有那么多。
有时候，亲眼看到的东西并不是真的。为什么亲眼看到的东西不是真的？典型的例子就是海市蜃楼，还有这样一个故事：孔子周游列国的时候，一次又花光了钱，没饭吃。好不容易搞到一些米，学生们就开始煮饭，老孔在边上等着。突然他看到一个令他不敢相信自己眼睛的事情，就是发现认为比自己道德更纯粹的颜回，把手伸到锅里偷米饭吃。后来老孔搞清楚了，原来是有树叶落到锅里了，导致一些饭不干净，颜回是把这些米弄出来，扔了可惜，吃了。同样，正确的道理，也未必完全、绝对地正确。实在想不出长期房价上涨这种论点有什么错误，不过因此在任何时候都买进房子，就是闭着眼睛走路，到底撞到的美女会动人一笑或左右开弓，还是跌到火坑里，全凭可遇不可求的运气了。
对任志强的这种说法表示理解。作为一个企业家，追求的就是企业利润最大化，当然要说房价要涨，怎么能说房价要跌呢？追求利益的最大化，是社会生活中一些并不客观的言论的根本目的。所以王婆卖瓜，要说瓜要涨价；医生说剖腹产比较好，因为这样医生收取的费用比一般接生要高；报纸说报纸广告效果好，网站说网络广告是个趋势，效果更好；海归说海外学校教学质量高，本地人才说海归不了解国情；医生对病人说病情很严重；律师对委托人说案情复杂又难办……。有时候为了自己的利益，会有让正常智力的人感到可笑的言论，如美国打下伊拉克后，伊拉克出现哄抢，美国国防部长说这是伊拉克人获得自由的表现。
最后，提醒一些本没有多少钱的穷老百姓，自己的钱来之不易，教育、养老、医疗成本巨大。而房子作为一种商品，和其他商品一样，必然大涨后必有大跌，等一段时间同样的房子可以节省大量的购房成本。君子报仇，十年不晚。买房等几年何妨？有人可能后悔，因为早点买，更便宜。其实当初不买，大多人的原因是因为房价太高。那么是一种更高的价格容易下跌，还是一种比较高的价格容易下跌？如果疑惑为什么这么长时间房价一直不见下跌，可以参考我写的《房价下跌不会一蹴而就》。
本人会在此每周贴现两个左右，主要关于房价的文章，旨在让一部分人聪明起来．本人一直租房，在２０１０年底前肯定不买房．并极有可能永远不买房．现在有的人死了也要爱，我则死也不买房．
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辩证看待任志强的房价长期必涨论
标签： 任志强 房价 房地产
前一阵子，让很多无房的人非常反感的房产商任志强，再次发表让其被人更加反感的论点，就是从长期来看，房价是只涨不跌的。自然，马上就有一些走腿跳出来说他的观点是正确的。
任志强屡屡有这样刺耳的观点，有些其实是实话实说，有些则明显错误的。而这种房价长期来看只涨不跌的观点就要辩证看待。
不错，从世界各国的发展历程来看，只要不是亡国的，房价从长期来看都是上涨的，美国、日本、英国、印度，现在的房价肯定比50年前高，更比250年前高。不过因此毫不犹豫地，不顾一切地买进已经连涨好多年的房子，就是为下半生的不快乐奠定了坚实的基础。理由如下：
1、房地产长期上涨，并不等于只涨不跌。打个简单的比方，比如从2000年到2020年，房价平均每年上涨8%，则最终上涨366%。如果中间有几年上涨过快，达到15%，则透支了长期的上涨空间，则2020年前平均增长率在8%以下，甚至有可能负增长。比如前11年年均增长15%，则增长了365%，这就意味着后面的9年将没有增长的空间。如以这样的速度连涨14年，则增长607%，后面的6年，将下跌到366%的涨幅，就是6年内下跌35%。
有现实的例子，日本的房价的确是长期上涨的，我看未来也会如此，可是曾经上涨过快，于是出现了连续14年的下跌，哪怕日本实行零利率，也无济于事，整个日本经济陷入困境；香港在亚洲金融危机前，港人也是疯狂抢楼，涨得过快，于是连跌6年,跌幅为65%。这种情况下，什么人多地少，土地稀缺性，都没有用。
当时，不少和中国大陆人一样喜欢买房的日本人和香港人，每个星期五晚上睡下前，都意识到，自己的财产又消失了一部分。虽然房价长期来看肯定上涨，这时候，难道会心情愉快，甚至这都不足以起到心理安慰的作用？房价长期肯定上涨，可是人一生能有几个14年、6年？当房价持续下跌的时候，也有一些人对房价长期来看肯定上涨的信念发生了动摇，于是自杀了。
经济学大师凯思斯也谈到过“长期”在经济上的意义：“从长期来看，我们都是要死的。”
所以，只要房价不是只涨不跌的，房价长期上涨对现实的买入决策没有太大参考价值。即使长期肯定上涨，选择一个更低的买点，避免一个较高的买价，是应当努力争取的。
2、要考虑机会成本。机会成本就是因为选择了某种投资，因此损失的其它种投资带来的收益。有时候某种投资行为似乎是盈利的，仔细算算，其实是亏损的。比如有对夫妻，辞职后，投资200万，办企业。一年下来盈利15万，挺高兴。可是有人给他们分析，如果不辞职，原来两人稳定的工作，收入是12万，200万投资到无风险的国债，年收益6万，机会成本是18万。其实两人不光没有盈利，反而亏损3万元。今年年初的时候,同样一笔钱,如果买了房子,顶多涨20%,如果买入基金,则能赚100%左右.
有本书，值得普遍缺乏理财知识和理念的中国人看一看，就是《富爸爸、穷爸爸》，其中提到：“购买曼哈顿岛是有史以来最廉价的交易之一，纽约被以价值24美元的廉价小玩艺买下来。然而，如果将那24美元用于投资，以8％的年利率计算，到1995年这24美元就会变成28万亿美元。如果把24美元存起来，到今天也可以把曼哈顿重新买下来，特别是以1995年的房地产价格计算的话。”爱因斯坦这个搞科学，也搞过很多女人的人，也曾发现复利的巨大力量，因此认为“复利是世界上第八奇迹”。所以，房价长期上涨，对一般的人可能并没有太大意义。不要看现在日本的房价是1945年的很多倍，为什么不看看1945年日本丰田公司的股价到现在涨了多少倍?如果1945年投资于日本的一般行业，取得社会平均利润率未必逊于投资房产取得的利润。
房产作为一个投资渠道，并不适合所有的人。世界上有很多从长期来看只不涨不跌的东西，如文物、股票、基金等。人们应当努力发现适合于自己的投资渠道。本人就是持续投资于证券投资基金，表现最差的易方达平稳增长开放式基金，从2002年8月到现在，4年多一点，股市指数从1683点，涨到现在的2360点，涨40%，可是基金盈利达到118%左右。更有2003年12月及2004年春季买入的易方达策略成长基金,目前盈利181%,且不要缴纳任何税收，任何一个交易日都可以卖出。
对于不少年轻的房奴，因为首付后现金基本光了，就不可能投资自主创业（而打工多半不会有出头之日的），也不能通过其他投资渠道取得投资收益．
3、要考虑通货膨胀。不少东西的价格高于10年前的价格，不过未必就是升了值。假如10年内平均年通货膨胀率是3%，则涨幅34.39%以下，其实都是贬值的。所以房价虽然长期肯定是上涨的，不过考虑到通货膨胀因素，其实上涨的并没有那么多。
有时候，亲眼看到的东西并不是真的。为什么亲眼看到的东西不是真的？典型的例子就是海市蜃楼，还有这样一个故事：孔子周游列国的时候，一次又花光了钱，没饭吃。好不容易搞到一些米，学生们就开始煮饭，老孔在边上等着。突然他看到一个令他不敢相信自己眼睛的事情，就是发现认为比自己道德更纯粹的颜回，把手伸到锅里偷米饭吃。后来老孔搞清楚了，原来是有树叶落到锅里了，导致一些饭不干净，颜回是把这些米弄出来，扔了可惜，吃了。同样，正确的道理，也未必完全、绝对地正确。实在想不出长期房价上涨这种论点有什么错误，不过因此在任何时候都买进房子，就是闭着眼睛走路，到底撞到的美女会动人一笑或左右开弓，还是跌到火坑里，全凭可遇不可求的运气了。
对任志强的这种说法表示理解。作为一个企业家，追求的就是企业利润最大化，当然要说房价要涨，怎么能说房价要跌呢？追求利益的最大化，是社会生活中一些并不客观的言论的根本目的。所以王婆卖瓜，要说瓜要涨价；医生说剖腹产比较好，因为这样医生收取的费用比一般接生要高；报纸说报纸广告效果好，网站说网络广告是个趋势，效果更好；海归说海外学校教学质量高，本地人才说海归不了解国情；医生对病人说病情很严重；律师对委托人说案情复杂又难办……。有时候为了自己的利益，会有让正常智力的人感到可笑的言论，如美国打下伊拉克后，伊拉克出现哄抢，美国国防部长说这是伊拉克人获得自由的表现。
最后，提醒一些本没有多少钱的穷老百姓，自己的钱来之不易，教育、养老、医疗成本巨大。而房子作为一种商品，和其他商品一样，必然大涨后必有大跌，等一段时间同样的房子可以节省大量的购房成本。君子报仇，十年不晚。买房等几年何妨？有人可能后悔，因为早点买，更便宜。其实当初不买，大多人的原因是因为房价太高。那么是一种更高的价格容易下跌，还是一种比较高的价格容易下跌？如果疑惑为什么这么长时间房价一直不见下跌，可以参考我写的《房价下跌不会一蹴而就》。
本人会在此每周贴现两个左右，主要关于房价的文章，旨在让一部分人聪明起来．本人一直租房，在２０１０年底前肯定不买房．并极有可能永远不买房．现在有的人死了也要爱，我则死也不买房．
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