房市缓让美联储忧心

房市缓让美联储忧心
2006-07-26 18:24:05


　　记者 袁蓉君

　　6月份数据显示美国房地产市场已有所冷却，这其实暗示着美国只是处于房屋销售困难的初级阶段，未来情况可能会更糟糕，价格大跌的可能性很大。如果出现这种情况，美国经济“硬着陆”的风险将提高。从美联储官员近期的种种言论来看，他们已经认识到了这种可能性

　　在过去将近5年的时间里，没有什么比房地产市场在推动美国经济扩张方面更为重要。同时，在目前经济放缓的情况下，房地产市场同样也起到了至关重要的作用。美联储官员正在密切关注从去年晚些时候开始的住宅市场放缓是否将保持温和的态势，或转变成可能严重损害美国经济的大崩溃。

　　美国全国房地产经纪人协会(NAHB)25日公布的数据显示，6月份旧房销售额下降了1.3%，经季节调整后折合年率计算为662万套，这比去年同期的数据低近9%；市场上未出售房屋的数字上升至372.5万套，比1年前增长了将近40%。该协会首席经济学家雷瑞认为，上述数据显示现美国大多数地区的房地产似乎已经朝着软着陆的方向发展，意味着市场将以有序的方式逐步冷却。但是，如果美联储在消费者受到油价上升打击的同时继续提高利率，“有些地区的经济可能会变得缓慢和收缩”，这可能导致房地产市场的硬着陆。

　　为了控制通货膨胀，自2004年6月底以来，美联储已经连续17次提高短期利率。联邦基金利率已经从1%升至5.25%。美联储官员们已经认识到，这种措施在某一时刻可能会伤害住宅市场。最近几个月越来越明显的迹象是，因房价每年以两位数上涨和抵押贷款利率升高而出现的住房消费支付能力大幅下降，可能会导致核心通胀上升。那些希望拥有住房的人或因涨价而退出市场，或担心现在购买的房屋价值在未来几个月将下降而放弃购房的念头转而租房。其结果是，今年消费者价格指数(CPI)中住宅租金和所谓“房东等效租金”已经开始上涨，上半年在CPI中占据的比重相当大，以至于这类租金的增长占核心CPI增长百分点的近三分之二。从去年12月到今年6月份，核心CPI按年率从去年下半年的2.2%上升到3.2%。

　　最近，美国全国房地产经纪人协会在一封写给民主党参议员保罗罗萨班斯的信中对租金的上涨极为不满。，7月19日萨班斯在出席美联储主席伯南克的听証会时，提出了“住房市场的下跌是否会走得太远”这一问题。对此，伯南克回答说，美联储正在密切关注房地产市场。同时，美国经济的其他领域正在加速增长，这部分抵消了房地产市场放缓的负面影响。至于利率上升、冷却的房地产市场、上涨的房租和核心CPI之间的联系，伯南克表示，核心CPI中房租所占比重上升是美联储更喜欢关注核心个人消费支出价格指数的一个原因，后一种价格指数大大降低了房租的权重。另外，伯南克说，通胀上升是比价格指数中房租这一个成分上涨要广泛得多的现象，“如果这个成分是惟一的问题，我就会考虑两次”。有分析家认为，伯南克的意思大概是，如果房租上涨是惟一的问题，他宁愿考虑加息两次。

　　即使房租不是惟一的问题，其上涨速度如此之快的原因也意味着美联储官员确实将房租与其他通胀压力区别看待。从本质上讲，租金的上涨常被认为是将会逐步减轻的短暂现象。根据《华盛顿邮报》的报道，这一过程已经在华盛顿都市地区开始启动。数以万计新的和现有的分户出售公寓都已投放市场，还有不少正在建设中；至少4000套质优价高的分户出售公寓大厦将从出售改为租赁。在其他情况中，有些被改建为分户出售公寓的老单元公寓在整修以后将投放租赁市场。房租上涨主要是因为相当低的空置率，部分原因是现在很多的购房者转向租房。

　　尽管NAHB公布的6月份数据显示美国房地产市场已有所冷却，但分析家表示，这其实暗示着美国只是处于房屋销售困难的初级阶段，未来情况可能会更糟糕，价格大跌的可能性很大。如果出现这种情况，美国经济“硬着陆”的风险将很大。从美联储官员近期的种种言论来看，他们已经认识到了这种可能性。这，也许就是目前他们对美国经济增长的最大担心。